TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

4ème chambre civile

N° RG 23/06071 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LRU3

SG/PR

Copie exécutoire

et copie délivrées

le : 19/12/25

à :

M^e Alain GONDOUIN

la SELARL L.BESSON-MOLLARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 15 décembre 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ALPES AUTO PASSION, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alain GONDOUIN, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSE

S.C.I. PLM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurence BESSON-MOLLARD de la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 02 Juin 2025, tenue à juge unique par Serge GRAMMONT, Vice-Président, assisté de Béatrice MATYSIAK, Greffière, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 25 Août 2025 et prorogé au 15 décembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous signatures privées daté du 21 novembre 2018, la Sci PLM a donné à bail à la société Alpes Auto Passion un local de 330 m² comprenant 2 bureaux et des sanitaires à usage de réparations et vente de véhicules, situé [Adresse 4].

Par acte sous signatures privées daté du 30 juin 2020, la SCI PLM a donné à bail à la société Alpes Auto Passion un local complémentaire de 110 m² comprenant 1 bureau pour un usage identique.

Par courrier recommandé du 2 mai 2023, la société PLM mettait en demeure la société Alpes Auto Passion de lui régler des loyers la SCI PLM faisait signifier à sa locataire deux commandements de payer visant les clauses résolutoires respectives.

Par acte d’huissier du 26 octobre 2023, la société PLM faisait délivrer à la société Alpes Auto Passion des commandements de payer visant la clause résolutoire des deux baux concernés.

Par acte d’huissier-commissaire de justice du 27 novembre 2023, la société Alpes Auto Passion faisait assigner la société PLM devant ce tribunal pour faire opposition aux commandements de payer et solliciter sa condamnation à lui verser diverses sommes.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 3 mars 2025, la société Alpes Auto Passion semble demander au tribunal de :

— Débouter la SCP PLM de ses de ses fin de non-recevoir,

— Annuler la clause résolutoire,

— Annuler les commandements de payer,

— Débouter la société PLM de sa demande de résiliation des baux,

— Débouter la SCI PLM de l’intégralité de ses demandes en paiement d’arriéré de loyers, d’expulsion et d’indemnités d’occupation, de la clause pénale manifestement excessive et des demandes de remise en état des travaux d’aménagement de l’exploitation,

— Ordonner avant dire droit une expertise sur conformité légale des locaux au regard de la réglementation de l’amiante,

— Condamner la SCI PLM à effectuer les travaux de désamiantage suivant le devis versé aux débats sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— L’autoriser à consigner les loyers tant que les travaux n’auront pas été effectués par la SCI PLM, ainsi que les travaux de viabilisation définitifs des accès et parkings,

— Condamner la SCI PLM à lui payer :

> la somme de 210.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et d’exploitation en raison de ses pertes financières,

> la somme de 98.404, 53 euros au titre des aménagements que le propriétaire n’a pas effectués et qu’elle a avancés,

— Ordonner la compensation des créances réciproques,

— Subsidiairement, suspendre la clause résolutoire et lui accorder un délai de deux ans afin qu’elle s’acquitte du solde des sommes dues,

— Juger non écrite la clause d’indexation,

— Condamner, si la SCI PLM n’effectue pas les travaux, à lui payer une indemnité d’éviction d’un montant provisionnel principal de 250.000 euros HT et une indemnité accessoire de 25.000 euros HT, plus le coût des licenciements soit un total de 290.000 euros HT,

— Ordonner une expertise pour évaluer l’indemnité d’éviction,

— Désigner si nécessaire un expert judiciaire afin d’établir contradictoirement tant le montant des préjudices d’exploitation qu’elle a subis depuis janvier 2019,

— Condamner enfin la SCI PLM à lui payer une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont ceux des deux constats de commissaire de justice de Maître [M].

Selon ses dernières conclusions signifiées le 21 janvier 2025, la société PLM demande au tribunal de :

— Débouter la société Alpes Auto Passion de l’intégralité de ses demandes,

— Constater la résiliation des deux baux commerciaux les parties par l’effet de la clause résolutoire à la date du 26 novembre 2023,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation des deux baux commerciaux,

— En toute hypothèse, ordonner l’expulsion de la société Alpes Auto Passion et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et au besoin l’assistance d’un serrurier,

— Fixer l’indemnité d’occupation due par la société Alpes Auto Passion à compter du 26 novembre 2023 et jusqu’à reprise effective des lieux loués au montant du loyer, charges et accessoires compris, qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, avec faculté d’indexation en fonction des clauses du bail résilié et condamner la société Alpes Auto Passion à son paiement,

— Condamner la société Alpes Auto Passion à lui verser :

> la somme de 65.150, 77 euros (échéance de décembre 2023 incluse), au titre de l’arriéré relatif au bail conclu le 21 novembre 2018,

> la somme de 29.911 euros (échéance d’octobre 2023 incluse), au titre de l’arriéré locatif relatif au bail conclu le 30 juin 2020,

— Enjoindre à la société Alpes Auto Passion de procéder aux travaux de remise en état des lieux loués, sous astreinte de 500 euros par jour passé un délai de 3 mois à compter du jugement à intervenir,

— Condamner la société Alpes Auto Passion à lui verser la somme de 9.506 euros, au titre de la clause pénale,

— Condamner la société Alpes Auto Passion à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société Alpes Auto Passion aux entiers dépens en ce compris le coût des deux commandements de payer du 26 octobre 2023, distraits au profit de la Selarl Besson-Mollard, avocat sur son affirmation de droit.

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à ces écritures pour l’exposé des moyens des parties, ainsi qu’aux motifs du jugement qui s’y rapportent.

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture par ordonnance du 13 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 2 juin 2025, et mise en délibéré au 25 août 2025 prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la résolution des baux commerciaux

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, chacun des baux en cause contient une clause résolutoire qui prévoient que : « A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter faite à personne ou à domicile élu, contenant mention de la présente clause et mentionnant ce délai, resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, sans préjudice de tous dépens et dommages-et-intérêts, et du droit du bailleur d’exercer toute action qu’il jugera utile et sans que l’effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles une fois le délai sus-indiqué passé. »

Il est constant que la société PLM a fait signifier à la société Alpes Auto Passion des commandements de payer des loyers impayés en visant la clause résolutoire.

Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur – sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées – et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mise en demeure.

1.1- Sur la validité des clauses résolutoires

La société Alpes Auto Passion semble alléguer que la clause résulte un dol et qu’il convient en conséquence de la déclarer nulle

La société PLM fait valoir que cette demande est prescrite.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Selon l’article L.145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du chapitre concernant le bail commercial se prescrivent par deux ans.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, le dol invoqué résulte des dispositions de l’article 1137 du code civil et non sur des dispositions propres au statut des baux commerciaux, de sorte que la prescription quinquennale doit s’appliquer.

De plus, la prescription de l’action en nullité pour dol a pour point de départ le jour où le contractant a découvert l’erreur qu’il allègue. (Civ. 1re, 11 sept. 2013, n° 12-20.816)

Compte tenu de la date de la délivrance de l’assignation, la demande n’est pas prescrite.

La société Alpes Auto Passion estime que les clauses litigieuses sont dolosives du fait de leur mise en œuvre abusive.

Cependant, le dol vise à sanctionner un vice du consentement existant lors de la conclusion du contrat. Les conditions d’exécution du contrat sont dès lors sans effet sur l’existence d’un vice du consentement. Par ailleurs, la société Alpes Auto Passion n’explique pas, ni a fortiori ne démontre, en quoi il aurait été induit en erreur par les manœuvres, qu’il ne précise pas, du bailleur.

La société Alpes Auto Passion sollicite également, peut être à titre subsidiaire, que les clauses résolutoires litigieuses soient réputées non écrite. Il ne fait cependant pas valoir d’argument distinct de ceux mentionnés à l’appui de sa demande de nullité.

Les clauses résolutoires sont donc valables et la société Alpes Auto Passion sera débouté de ses demandes à ce titre.

1.2- Sur la validité des commandements de payer

A l’appui de sa demande en annulation des commandements de payer litigieux, la société Alpes Auto Passion semble faire valoir qu’ils sont fondés sur des sommes qui n’étaient pas dues dans la mesure où les loyers étaient expressément suspendus dans l’attente de la réalisation de divers travaux. Il affirme que le bailleur ne lui a pas adressé de factures sur la période, ce qui implique qu’il avait renoncé au paiement des loyers, et que les loyers ne pouvaient être payés faute de domicile du créancier. Elle juge le comportement du bailleur frauduleux sur ce point. Elle soutient en outre que la clause d’indexation est illégale et que le montant des charges n’a jamais été justifié. Elle considère que le montant du loyer est surévalué et le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance compte tenu de la présence d’amiante dans les locaux litigieux, du défaut d’étanchéité de la toiture, et de l’absence de travaux de viabilisation du terrain, et qu’il avait été convenu entre les parties que les loyers ne seraient pas payés tant que ces travaux ne seraient pas effectués.

Il est constant que le bailleur a fait signifier le 26 octobre 2023 à sa locataire deux commandements de payer visant les clauses résolutoires respectives en raison des loyers impayés :

— Bail de 2018 : pour un montant en principal de 69.974, 28 euros

— Bail de 2020 : pour un montant en principal de 28.226 euros

* Sur le montant des loyers

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le prix du loyer a été librement convenu entre les parties.

La lecture des baux litigieux montre que le premier bail avait prévu un loyer mensuel d’un montant de 2.350 euros HT, soit 2.820 euros TTC, et de 1.000 euros HT par mois soit 1.200 euros TTC pour le second bail, payables d’avance au domicile de la bailleresse le 1er du mois.

Les commandements de payer comportent des décomptes des sommes réclamées.

Le preneur d’un bail commercial dispose de la faculté de faire modifier le montant du loyer dans les conditions prévues par les articles L.145-33 et suivants du code de commerce. Faute de révision du montant des loyers, le montant des loyers et celui prévu par les dispositions contractuelles.

En tout état de cause, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Aucune nullité n’est donc encourue du fait du montant des loyers réclamés.

* Sur la renonciation au paiement des loyers

Selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient à la société Alpes Auto Passion de démontrer l’existence d’une renonciation du bailleur.

La renonciation peut être définie comme l’acte juridique unilatéral par lequel le titulaire abdique un droit ou une prérogative. La volonté de renoncer doit exister et être démontrée pour que l’effet abdicatif se puisse produire.

La renonciation à un droit, notamment quand il s’agit d’une créance, peut être expresse ou tacite.

La renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer. (Cf 3e Civ., 4 octobre 1995, n° 93-17.378 ; 2e Civ., 10 mars 2005, n° 03-11.302 ; 3e Civ., 16 mars 2023, n° 22-13.189)

La renonciation tacite ne peut se déduire que de faits positifs non équivoques qui impliquent obligatoirement la volonté de renoncer. En d’autres termes, le comportement du créancier doit être sans équivoque et incompatible avec le maintien de ce droit.

La renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire. (Cf 2e Civ., 10 mars 2005, n° 03-11.302)

Dès lors, le fait que le bailleur n’ait pas adressé de facture au locataire, à le supposer établi, ne démontre pas l’existence de sa volonté de renoncer au paiement des loyers.

La société Alpes Auto Passion ne démontre pas la fraude du bailleur qu’elle allègue.

* Sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il appartient à celui qui invoque l’exception d’inexécution d’établir que les conditions en sont remplies. (Cf Civ. 1re, 18 déc. 1990, n° 89-14.975)

La société Alpes Auto Passion soutient qu’il pouvait valablement ne pas régler les loyers au bailleur en raison de la présence d”amiante, et de l’absence de travaux de viabilisation des abords des locaux.

Le preneur ne peut se fonder sur une inexécution partielle des obligations du bailleur pour se dispenser d’exécuter les siennes, l’exception d’inexécution ne pouvant en matière de bail être invoquée que lorsque la jouissance des lieux est totalement impossible. (Cf 3 Civ., 21 décembre 1987, n° 86-13.861 ; 16 février 2000, n° 98-12.43 ; 6 juillet 2023, n° 22-15.92)

En l’espèce, la société Alpes Auto Passion n’allègue pas, ni a fortiori ne démontre, ne pas avoir été en mesure d’exercer son activité dans les locaux litigieux. En effet, à supposer que les désordres affectant les locaux ont pu avoir une incidence sur l’exploitation de fonds, il est constant que la locataire a continué à exercer son activité dans les lieux. La société Alpes Auto Passion ne démontre dès lors pas que les conditions de l’exception d’inexécution étaient remplies, de sorte que le refus de paiement des loyers n’était pas justifié.

1.3- Sur l’acquisition des clauses résolutoires

En l’espèce, la société Alpes Auto Passion ne soutient ni ne démontre avoir payé les causes des commandements de payer délivrés par la bailleresse, de sorte que cette dernière est bien fondée à solliciter l’application de la clause résolutoire.

Selon l’article L.145-41, alinéa 2, du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital .

Subsidiairement, la société Alpes Auto Passion sollicite la suspension de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans pour s’acquitter de sa dette.

La société PLM s’oppose à cette demande en faisant valoir que la société Alpes Auto Passion, qui a pris prétexte de ce que les travaux de goudronnage n’avaient pas été réalisés pour cesser délibérément de payer ses loyers, n’a toujours pas régularisé sa dette à ce jour, qui continue de s’aggraver, et ce alors même que les travaux de goudronnage sont terminés.

La société Alpes Auto Passion verse aux débats des pièces financières pour les exercices 2021 et 2022, dont le plus récent remonte par conséquent à près de trois ans. Sa situation financière actuelle n’est donc pas connue.

Elle sera tenue de rembourser à la société PLM une somme de 79.110, 16 euros d’arriéré de loyers arrêté au 31 décembre 2023, soit 39.555, 08 euros par an. Il n’est pas fait de reprise du paiement des loyers courants.

Faute de produire des documents financiers récents, la société Alpes Auto Passion ne démontre pas comment elle parviendra à régler cette somme dans le délai de deux ans et elle ne justifie donc pas être en mesure d’apurer sa dette dans des conditions satisfaisantes.

Sa demande de suspension de la clause résolutoire sera par conséquent rejetée.

Il convient dès lors de constater la résolution des baux litigieux à la date du 27 novembre 2023.

2- Sur les demandes de la société PLM

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au demandeur d’apporter la preuve d’un manquement contractuel, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre les deux.

2.1- Sur le respect par le bailleur de son obligation de délivrance

La société Alpes Auto Passion sollicite au visa des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, la condamnation de la société PLM à lui verser une somme de 210.000 euros en indemnisation de son du préjudice de jouissance et de son préjudice d’exploitation qu’elle subit du fait des manquements du bailleur à son obligation de délivrance, lequel aurait dû achever les travaux de viabilisation du terrain autour du bâtiment et procéder aux travaux de réfection et de désamiantage de la toiture.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1°-De délivrer au preneur la chose louée,

2°- D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3°- D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

* Sur l’aménagement du parking extérieur

Il convient de relever que le premier bail porte sur des locaux d’une surface de 330 m² comprenant 2 bureaux et des sanitaires à usage de « réparations et vente de véhicules » et le second sur un local complémentaire de 110 m² comprenant 1 bureau et des sanitaires à usage « réparations et vente de véhicules », et qu’aucun parking n’est compris dans le bien loué. Cependant, le parking peut être considéré comme un des accessoires de la chose louée indispensables à une utilisation normale.

Le second bail commercial signé le 30 juin 2020, mentionne au titre des « accès autorisé » qu’un «aménagement du parking est prévu d’ici l’automne 2020 ». Cependant, cette mention constitue une information et non du engagement du bailleur ni une obligation à sa charge.

La société PLM justifie par la production d’une facture, que les travaux d’enrobage du parking ont été effectués.

Par ailleurs, la société Alpes Auto Passion ne justifie d’aucune entrave à l’exercice de l’activité stipulée au bail et à l’utilisation normale du bien, ni d’aucun préjudice d’exploitation.

* Sur la présence d’amiante

La société Alpes Auto Passion expose qu’il résulte du diagnostic qu’il a fait réaliser au mois de novembre 2023 que les locaux sont affectés de matériaux amiantés, et que dès lors la jurisprudence impose au propriétaire de procéder au désamiantage. Subsidiairement, il sollicite une mesure d’expertise sur ce point.

En vertu de son obligation de délivrance, le bailleur doit prendre en charge les travaux de désamiantage dès lors que ceux-ci sont devenus nécessaires, quelqu’en soit la raison, ainsi que les conséquences de ces travaux.

A cet égard, les articles R.1334-14 et suivants du code de la santé publique mettent à la charge des propriétaires des immeubles bâtis des obligations en matière de repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante et, lorsque des travaux de désamiantage sont nécessaires.

En l’espèce, la société PLM a fait réaliser un repérage de l’amiante dans les locaux litigieux. Le rapport du 23 novembre 2023 a identifié sur les parties extérieures du bâtiment la présence d’amiante à deux endroits : un conduit de fluides présentant un « matériau dégradé (étendu ponctuelle) », la toiture en plaques de fibre-ciment en « matériau non dégradé ». Dans les deux cas, le diagnostiqueur donne comme préconisation : « il est recommandé de réaliser une évaluation périodique ».

Il apparaît dès lors de la réalisation de travaux de désamiantage n’a pas été préconisée, de sorte qu’il n’en résulte aucune obligation de travaux à la charge du bailleur.

La réalisation d’une expertise n’apparaît d’aucune utilité dès lors que les conclusions du repérage ne sont pas critiquées par les parties.

Il résulte de ces éléments que la société Alpes Auto Passion ne justifie d’aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance, ni d’aucun préjudice de jouissance, de sorte que ces demandes d’indemnisation et de condamnation à faire des travaux seront rejetées.

2.2- Sur le remboursement de travaux

La société Alpes Auto Passion sollicite la condamnation de la société PLM à lui rembourser la somme de 98.404, 53 en indiquant qu’il s’agit de dépenses qu’il a dû engager compte tenu de l’état des locaux, pour des travaux d’aménagement et de viabilisation qui étaient à la charge du propriétaire.

Il sollicite plus précisément le remboursement des dépenses suivantes :

— [X] [B] menuiserie escalier à hauteur de 3.851, 05 euros, car la montée d’escalier a dû être totalement changée car trop vétuste,

— SDI SECURITE, pose d’un système d’alarme intérieur à hauteur de 2.349, 54 euros

— SDI SECURITE, pose d’un système d’alarme extérieur à hauteur de 564 euros

— SDI SECURITE, pose d’un système d’alarme intérieur et extérieur à hauteur de 2.117, 34 euros

— DURAND SERVICES aménagement et pont à hauteur de 71.585, 52 euros

— Maçonnerie de reprise des dalles à hauteur de 2.810, 40 euros

— maçonnerie à hauteur de 6.686, 40 euros

— YESSS ELECTRIQUE à hauteur de 8.440, 28 euros

En l’espèce, les baux commerciaux litigieux stipulent en leur clause « charges et conditions » que le preneur s’oblige à prendre à sa charge « les réparations locatives et toutes réparations quelconques d’entretien, et notamment à faire entretenir , réparer et remplacer si nécessaire, tout ce qui concerne les installations, éléments et équipements à son usage personnel (…) ». Il s’oblige également à « aviser immédiatement le bailleur de toute réparation à la charge de ce dernier dont il serait à même de constater la nécessité sous peine d’être tenu responsable toute aggravation résultant sa carence ou de son retard de déclaration ».

Par ailleurs, les baux litigieux stipulent que le preneur n’est tenu « de ne faire aucune démolition (…) ou aménagement dans les lieux loués, si ce n’est avec le consentement préalable et écrit et sous la surveillance de l’architecte du bailleur », et que « tout embellissements, améliorations, et autres réalisés par le preneur dans les lieux loués resteront à la fin du bail la propriété du bailleur sans aucune indemnité de sa part ».

La société Alpes Auto Passion ne justifie pas que les travaux qu’il a effectués étaient à la charge du bailleur, ni qu’ils étaient rendus nécessaires par l’état des locaux. A supposé que ce fût le cas, il ne justifie pas avoir averti le bailleur de la nécessité d’effectuer les travaux, comme le prévoit les stipulations mentionnées plus haut.

Dans l’hypothèse où les travaux effectués seraient de simples travaux d’amélioration, il n’a pas sollicité l’autorisation du bailleur et ne saurait, en tout état de cause, en obtenir d’indemnisation.

La demande de la société Alpes Auto Passion à ce titre sera par conséquent rejetée.

2.3- Sur le paiement d’une indemnité d’éviction

La société Alpes Auto Passion sollicite une indemnité d’éviction d’un montant de 290.000 euros à titre de dommages et intérêt.

En premier lieu, la résiliation pour manquement du locataire exclut par principe toute indemnité d’éviction, car celle-ci ne s’applique qu’en cas de refus de renouvellement sans motif légitime.

Ensuite, compte tenu de l’absence de démonstration de faute du bailleur dans la résiliation du bail, cette demande n’est pas fondée et sera rejetée. Pour les mêmes raisons, sa demande de désignation d’un expert pour évaluer une indemnité d’éviction est sans objet.

3- Sur les demandes reconventionnelles de la société PLM

3.1- Sur les conséquences de la résiliation des baux

La société Alpes Auto Passion est occupante sans droit ni titre des lieux loués et son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, doit être ordonnée, à défaut de départ spontané des lieux, sans qu’une astreinte soit nécessaire.

Il sera fixé au profit du bailleur une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers.

3.2- Sur la remise en état des lieux

Le bail stipule dans sa clause III, 7 que « le bailleur pourra exiger le rétablissement des lieux loué dans leur état primitif, à tout moment, aux frais du preneur, lorsque les transformations sont réalisées à son insu ou lorsqu’elles mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ».

En l’espèce, comme indiqué plus haut, le preneur n’a pas informé le bailleur des travaux et aménagements effectués, de sorte que ce dernier est fondé à obtenir la remise en état des locaux.

La société Alpes Auto Passion sera par conséquent condamnée à remettre les locaux dans leur état primitif.

Il n’apparaît cependant pas nécessaire à ce stade d’assortir cette condamnation d’une astreinte pour en assurer l’exécution.

3.3- Sur les demandes financières

* Sur les loyers impayés

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société PLM sollicite la condamnation de la société Alpes Auto Passion à lui régler la somme de 65.150, 77 euros (échéance de décembre 2023 incluse), au titre de l’arriéré relatif au bail conclu en 2018, et de 29.911 euros (échéance décembre 2023 incluse), au titre de l’arriéré locatif relatif au bail conclu en 2020.

A l’appui de sa demande, elle produit un décompte dont le mode de calcul n’est pas contesté par la société PLM.

En revanche, cette dernière conteste la validité de la clause d’indexation.

Aux termes de l’article L. 112-1, alinéa 2, du code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Les clauses figurant dans les baux prévoient deux types de calcul de l’indexation :

— soit l’indice de base est modifié chaque année, l’indice de comparaison de l’année précédente devenant le nouvel indice de base, technique que certains auteurs nomment “indice glissant”.

— soit l’indice de base est fixe (en général c’est le dernier indice publié avant la signature du bail) et, en le comparant avec l’indice du même trimestre de l’année de révision, on applique la variation indiciaire au loyer initial.

En l’espèce, la clause de révision prévoit un indice fixe (indice des loyers commerciaux publiée par l’INSEE).

La société PLM communique des copies du bail qui prévoit que la révision du bail de 2018 se fera sur la base de l’indice du 3ème trimestre 2018, alors que la copie produite par la société Alpes Auto Passion ne mentionne aucune date.

En l’absence de concordance entre les deux exemplaires versés aux débats, il convient de dire que la clause de révision est non écrite.

Concernant le bail du 30 juin 2020, seul la société PLM communique une copie qui mentionne une révision les 1er juillet sur la base de l’indice du 4ème trimestre 2019. Cependant, elle ne précise pas l’indice a prendre en compte pour calculer la variation, de sorte que la clause ne compare pas l’évolution de l’indice sur la période réelle entre deux révisions.

La clause sera par conséquent réputée non écrite.

La créance de la société PLM, sur la base des montants initiaux des loyers est donc de :

— Bail 2018 :

> 2022 : ([12 x 2.820] = 33840 – 9.015,79) : 24.824, 21 euros

> 2023: (33840 – 3.314, 67) : 30.525 euros

Total : 55.349, 54 euros

— Bail 2020 :

> 2022 : ([12 x 1.200]= 14.400 -3.647, 42) : 10.752, 58 euros

> 2023 : (14.400 – 1.391, 96) : 13.008, 04 euros

Total : 23.760, 62 euros

Total pour les deux baux : 79.110, 16 euros

* Sur les pénalités

La société PLM sollicite une somme de 9.506 euros en application de la clause pénale.

La société Alpes Auto Passion conclu au rejet de cette demande mais ne fait valoir aucun moyen à l’appui de sa demande.

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Les baux litigieux disposent que « toute somme due à titre de loyer, charges et accessoires en vertu du présent bail, non payée à son échéance exacte sera de plein droit et à compter de ladite échéance productive d’un intérêt fixé conventionnellement à dix pour cent par mois de retard jusqu’au complet payement ».

En l’espèce, la société PLM sollicite une somme correspond non pas à un intérêt de 10 %, mais à 10 % du total des sommes dues.

Sa demande ne correspond donc pas aux dispositions contractuelles.

Par ailleurs, un taux de 10% par mois, qui aboutirait à 120% par an serait manifestement excessif.

Au regard de ces éléments, la demande à ce titre du bailleur sera rejetée.

4- Sur les demandes accessoires

L’article 695 du code de procédure civile énumère les frais du procès qui entrent dans la catégorie des dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la société Alpes Auto Passion qui succombe principalement en ses demandes sera tenue aux dépens.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société PLM la totalité des sommes qu’elle a exposées pour faire valoir ses droits devant la justice, de sorte que la société Alpes Auto Passion sera condamnée à lui verser la somme de 3.000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant à juge unique, publiquement par jugement contradictoire prononcé en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation des baux commerciaux conclus entre les parties portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], à la date du 27 novembre 2023,

ORDONNE l’expulsion de la société Alpes Auto Passion ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNE la société Alpes Auto Passion à procéder à la remise des lieux dans leur état initial,

CONDAMNE la société Alpes Auto Passion à payer à la société PLM une indemnité d’occupation d’un montant de 2.820 euros par mois hors charges pour les locaux ayant fait l’objet du bail conclu en 2018, et de 1.200 euros par mois hors charges, courant à compter de la résiliation du bail commercial jusqu’à libération des locaux et restitution des clefs,

CONDAMNE la société Alpes Auto Passion à payer à la société PLM la somme de 79.110, 16 euros au titre des loyers impayés,

CONDAMNE la société Alpes Auto Passion aux dépens,

CONDAMNE la société Alpes Auto Passion à payer à la société PLM la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

PRONONCÉ publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LE JUGE

lors du prononcé

Patricia RICAU Serge GRAMMONT