TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 13 février 2026

à M^e LAZZARINI Laurent

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2026

à Mme [H] [E]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05420 – N° Portalis DBW3-W-B7J-666I

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Localité 1] HABITAT SEML, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent LAZZARINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [W] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [E] [V] épouse [H], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 1er juin 2014, la société d’économie mixte (SEM) [Localité 1] Habitat a consenti à M. et Mme [W] [H] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé [Adresse 3], dans le quatorzième arrondissement de [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 576,61 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [W] [H] et Mme [E] [H] le 11 avril 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3.134,02 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, la SEM [Localité 1] Habitat, agissant par son représentant légal, a fait assigner M. [W] [H] et Mme [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamnation au paiement de la provision de 5.819,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 août 2025,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges, jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 11 décembre 2025, la SEM [Localité 1] Habitat, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 5 610,21 euros.

Comparaissant en personne, Mme [E] [H] née [V] reconnaît la dette, à l’exception des frais. Elle sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, la bailleresse indiquant qu’elle maintient ses demandes.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

Cité à étude, M. [W] [H] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 17 septembre 2025 a été dénoncée le 18 septembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

La SEM [Localité 1] Habitat justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 15 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SEM [Localité 1] Habitat est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 1er juin 2014 contient une clause résolutoire (article X des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 avril 2025, pour la somme en principal de 3.134,02 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s’exposent à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 juin 2025.

M. [W] [H] et Mme [E] [H] née [V] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [W] [H] et Mme [E] [H] née [V] sont redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [W] [H] et Mme [E] [H] née [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 649,28 euros à ce jour, et de condamner M. [W] [H] et Mme [E] [H] née [V] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que M. [W] [H] et Mme [E] [H] née [V] restent devoir, après déduction des frais de procédure (132,93 euros), la somme de 5.477,28 euros, à la date du 9 décembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2025.

Pour la somme au principal, Mme [E] [H] née [V] ne la conteste pas.

M. [W] [H] et Mme [E] [H] née [V] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 5.477,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [E] [H] née [V] demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle ne justifie pas de la reprise du versement du loyer courant. Elle fait état d’un virement d’un montant de 400 euros le 9 décembre 2025, la bailleresse n’étant pas en mesure de confirmer sa réception. Ce montant est en tout état de cause inférieur à celui du loyer courant, le précédent versement étant intervenu au mois d’octobre 2025.

La demande de délais de paiement fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sera par conséquent rejetée.

Compte tenu des efforts fournis, il convient d’octroyer à M. [W] [H] et Mme [E] [H] née [V] un délai de paiement de deux ans, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, selon les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [H] et Mme [E] [H] née [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 1er juin 2014 entre la SEM [Localité 1] Habitat d’une part, et M. [W] [H] et Mme [E] [H] née [V] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], dans le quatorzième [Localité 2] sont réunies à la date du 12 juin 2025 ;

REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire;

ORDONNE en conséquence à M. [W] [H] et Mme [E] [H] née [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [W] [H] et Mme [E] [H] née [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SEM [Localité 1] Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [W] [H] et Mme [E] [H] née [V] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit six cent quarante-neuf euros et vingt-huit centimes (649,28 euros) à ce jour, à compter du 12 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

CONDAMNE M. [W] [H] et Mme [E] [H] née [V] à verser à la SEM [Localité 1] Habitat, à titre provisionnel, la somme de cinq mille quatre cent soixante et dix-sept euros et vingt-huit centimes (5.477,28 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges) au 9 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à M. [W] [H] et Mme [E] [H] née [V] la faculté d’apurer leur dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de deux cent trente euros (230 euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE M. [W] [H] et Mme [E] [H] née [V] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,