TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00087 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DFDV

Minute n°

E.P.I.C. HABITAT 70, immatriculé au RCS de Vesoul sous le numéro B 399 606 185, pris en la personne de son représentant légal

C/

Mme [L] [H]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

— M^e PERREZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— E.P.I.C. HABITAT 70

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 FEVRIER 2026

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. HABITAT 70, immatriculé au RCS de Vesoul sous le numéro B 399 606 185, pris en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Madame [K] [O], assistante recouvrement

DÉFENDEUR(S) :

Madame [L] [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Anne Laure PERREZ, avocat au barreau de BELFORT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER

Greffier : Virginie DESCHAMPS

DÉBATS :

Audience publique du 01 décembre 2025

Mise en délibéré au 02 février 2026

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 02 février 2026, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Anabelle MORETEAU GIRAT, greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’Office Public de l’Habitat de Haute-Saône Habitat 70 (ci-après l’OPH Habitat 70) a donné à bail à Mme [L] [H] le logement n°13 situé [Adresse 3] par contrat du 22 juin 2023, pour un loyer mensuel de 364,90 euros et 168,13 euros de provision sur charges.

Un contrat de bail a également été conclu le 22 juin 2023 entre l’OPH Habitat 70 et Mme [L] [H] concernant un garage n°2 sis [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 42,74 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH Habitat 70 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 juillet 2024.

L’OPH Habitat 70 a ensuite fait assigner Mme [L] [H] par acte de Commissaire de Justice en date du 25 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clauses résolutoire à la date du 19 septembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion du logement et du garage de Mme [L] [H] ;

— condamner Mme [L] [H] au paiement de la somme de 1 749,45 euros au titre des loyers et charges impayés arrétés au 1er mars 2025, outre les intérêts légaux à compter de la présente assignation ;

— condamner Mme [L] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, fixée au montant actuel du loyer et des charges ;

— condamner Mme [L] [H] au paiement d’une somme de 150,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, et de l’assignation.

Il résulte du diagnostic social et financier que la locataire vit seule, elle est retraitée depuis mars 2025 et en recherche d’emploi afin d’améliorer sa situation budgétaire. Il est précisé qu’elle va déposer un dossier de surendettement compte-tenu de son budget de l’augementation constante de ses dettes.

Après plusieurs renvois contradictoires, l’affaire est examinée à l’audience du 1er décembre 2025.

A l’audience, l’OPH Habitat 70, représenté par Mme [K] [O], maintient ses demandes actualisant la dette à la somme de 3 953,74 euros, incluant le loyer du mois d’octobre 2025 et s’opposant à la demande de délais de paiement.

Mme [L] [H], représentée par avocat, explique qu’elle n’a pas pu rencontrer d’assistante sociale pour son dossier de surendettement. Elle sollicite des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire et fait valoir un versement en août 2025.

L’affaire est mise en délibéré au 2 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Saône par voie électronique le 26 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’OPH Habitat 70 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 mars 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Les baux conclus le 22 juin 2023 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant ces clauses avec un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 18 juillet 2024, pour la somme en principal de 1 102,14 euros.

Avec des réglements partiels, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 septembre 2024 .

L’expulsion de Mme [L] [H] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

— Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l’ancien locataire est redevable, au profit du bailleur, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Le juge est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors que l’occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d’une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l’absence de résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, Mme [L] [H] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée, à compter du 1er novembre 2025, au montant actuel du loyer et des charges, soit 615,61 euros.

— Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’OPH Habitat 70 produit un décompte démontrant que Mme [L] [H] reste lui devoir la somme de 3 953,74 euros, hors frais de procédure et incluant le mois d’octobre 2025.

Les sommes réclamées à compter du 19 septembre 2024 sont dues à titre d’indemnités d’occupation.

La défenderrese n’apporte aucun élément permettant de remettre en cause le montant de cette dette.

En effet, Les réglements dont elle justifie par la production d’une copie des chèques ont bien été pris en compte dans le décompte du bailleur et le dernier chèque en date du 25 août 2025 dont elle produit copie apparaît dans la décompte comme ayant été rejeté pour défaut de provision suffisante.

Mme [L] [H] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3 953,74 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus (décompte incluant le mois d’octobre 2025), outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 mars 2025 sur la somme de 763,50 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En outre, l’article 24 VII de ladite loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, aux termes de l’article 24 VI de la loi précitée, "Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet."

En l’espèce, il résulte du décompte que Mme [L] [H] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant, et elle n’apporte aucun élément permettant de constater le contraire.

En conséquence, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [L] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment comprendront le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation.

En l’espèce, l’équité et les situations économiques respectives des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter l’OPH Habitat 70 de sa demande formulée à ce titre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 22 juin 2023 entre l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 et Mme [L] [H] concernant le logement n°13 situé [Adresse 3] et le garage n°2 sis [Adresse 4] sont réunies à la date du 19 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [L] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [L] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [L] [H] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquistion de la clause résolutoire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE, à compter du 1er novembre 2025, l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 615,61 euros ;

CONDAMNE Mme [L] [H] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 la somme de 3 953,74 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus (décompte incluant le mois d’octobre 2025), outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 mars 2025 sur la somme de 763,50 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE Mme [L] [H] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [L] [H] aux dépens, qui comprendront notamment comprendront le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de Haute-Saône Habitat 70 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 02 février 2026 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le Juge des contentieux de la protection