TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Septembre 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Juillet 2025

GROSSE :

Le 26 septembre 2025

à M^e BARRIONUEVO Daniel

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 septembre 2025

à M^e Jean Daniel BRUSCHI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01378 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6EIF

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [P]

né le 01 Juillet 1958 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-Daniel BRUSCHI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [W]

née le 29 Avril 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Daniel BRUSCHI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Daniel BARRIONUEVO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [B] [F], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Daniel BARRIONUEVO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privé établi le 7 juin 2023 ayant pris effet le 21 juin 2023, M. [X] [P] et Mme [K] [W] ont consenti un bail à usage d’habitation à M. [T] [S] et Mme [B] [F] portant sur une maison située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 1.049 euros.

Un congé pour reprise personnelle du logement à leur profit a été signifié par M. [X] [P] et Mme [K] [W] à M. [T] [S] et Mme [B] [F] par lettre recommandée du 2 octobre 2024, pour le 30 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025 auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [X] [P] et Mme [K] [W] ont, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, assigné M. [T] [S] et Mme [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé aux fins d’entendre le juge des référés:

VALIDER le congé formalisé selon courrier recommandé avec avis de réception en date du 02 octobre 2024 ;

ENTENDRE ORDONNER l’expulsion du sieur [T] [S] et de la Dame [B] [F] ainsi que celle de tout occupant de leur chef ;

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1.121 € dans l’éventualité où les requis estimeraient devoir se maintenir dans les lieux postérieurement à la signification de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNER LES REQUIS, sous réserve d’ampliation ultérieure, à la somme de 216€ avec intérêts de droit

CONDAMNER solidairement les requis à payer aux requérants la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. CONSTATER l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2025 et après un renvoi pour réplique des demandeurs, a été retenue à l’audience du 10 juillet 2025, date à laquelle les parties ont été représentées par leur Conseil respectif.

Suivant conclusions en défense auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M. [T] [S] et Mme [B] [F] demandent au juge des référés de:

CONDAMNER Monsieur [X] [N] et Madame [K] [W] au paiement de la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [X] [N] et Madame [K] [W] à verser à Monsieur [T] [S] et Madame [B] [D], la somme de 7.000,00 € au titre des préjudices résultant du manquement à l’obligation de réparation, d’entretien du logement et de fourniture d’un logement décent.

CONDAMNER Monsieur [X] [N] et Madame [K] [W] à verser à Monsieur [T] [S] et Madame [B] [D], la somme de 1.607,59 € au titre de l’installation en lieu et place du bailleur d’une climatisation, de sanitaire, d’un chauffage et du robinet mitigeur.

CONDAMNER Monsieur [X] [N] et Madame [K] [W] à verser à Monsieur [T] [S] et Madame [B] [D], la somme de 1.280 € au titre de la restitution du surplus des loyers indus.

CONDAMNER Monsieur [X] [N] et Madame [K] [W] à réaliser les travaux nécessaires à la décence du logement et ce sous astreinte de 250,00 € par jour de retard dans un délai de 1 mois à compter de la notification de la décision à intervenir.

M. [T] [S] et Mme [B] [D] opposent l’invalidité du congé alors que celui-ci n’a pas été délivré pour la date d’échéance du bail. Ils font valoir que celui-ci ne peut donc produire aucun effet.

A titre reconventionnel, ils sollicitent l’indemnisation du préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation d’entretien et de réparation. Ils exposent que depuis leur entrée dans les lieux le logement présente de graves désordres, constatés par un procès-verbal de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024, en particulier concernant sa surface réelle qui présente une différence de 30m2 par rapport à sa surface annoncé (70m2 au lieu de 102m2). Ils indiquent avoir été contraints d’acquérir et d’installer du matériel à leur frais pour faire face aux carences du bailleur.

Ils se prévalent également d’un diagnostic initial réalisé par SOLIHA confirmant les désordres et relevant les risques pour la santé et/ou la sécurité des occupants. Ils contestent le fait qu’il aurait été contractuellement convenu avec les bailleurs qu’ils prendraient eux-mêmes en charge les travaux.

Les requis font enfin valoir qu’ils ont versé 80 euros de trop pendant 16 mois et demandent le remboursement du trop perçu par le bailleur.

Suivant conclusions en réponse et complémentaires auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M. [X] [P] et Mme [K] [W] demandent au juge des référés de:

VALIDER le congé formalisé selon courrier recommandé avec avis de réception en date du 02 octobre 2024 ;

ENTENDRE ORDONNER l’expulsion du sieur [T] [S] et de la Dame [B] [F] ainsi que celle de tout occupant de leur chef ;

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1.121 € dans l’éventualité où les requis estimeraient devoir se maintenir dans les lieux postérieurement à la signification de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNER le sieur [S] et la Dame [B] [F] au paiement de la somme de 2349€ au titre de la dette locative avec intérêts de droit et sous réserve d’ampliation ultérieure.

ENTENDRE PRONONCER la résiliation du bail également sur ce fondement et l’expulsion des défendeurs ;

DEBOUTER le sieur [S] et [F] de leurs demandes fins et conclusions. CONDAMNER solidairement les requis à payer aux requérants la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. CONSTATER l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

M. [X] [P] et Mme [K] [W] font valoir que l’invalidité du congé soulevée par les défendeurs ne saurait prospérer dès lors que le bailleur a un motif légitime pour donner congé aux locataires, à savoir sa mise à la retraite au 1er juillet 2025 et son obligation de quitter son logement de fonction, nonobstant la date d’échéance du bail.

Sur la demande de remboursement des sommes trop perçues au titre du loyer, les requérants exposent qu’il s’agit du montant correspondant au loyer du garage qui a été omis du champ d’application du contrat. Ils relèvent que la demande de remboursement n’a été effectuée que postérieurement à la réception de l’assignation.

S’agissant du préjudice de jouissance, ils exposent qu’il avait été convenu que les travaux seraient effectués par les locataires, raison pour laquelle certaines quittances portent la seule mention « travaux ».

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la validité du congé pour reprise

Les parties ne contestent pas être liées par un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 3].

Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, “Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.”

En application des dispositions susvisées, lorsqu’il donne congé au locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du respect du délai de préavis d’au moins six mois avant l’échéance du bail et du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il appartient au juge, en cas de contestation, de vérifier la réalité du motif invoqué.

Un congé pour reprise du logement à son profit a été signifié par le bailleur, M. [X] [P] et Mme [K] [W], à ses locataires M. [T] [S] et Mme [B] [F] par lettre recommandé avec accusé de réception dont l’envoi n’est pas justifié mais qui n’est pas contesté par les locataires.

M. [T] [S] et Mme [B] [F] contestent la validité de ce congé en faisant valoir le défaut de régularité de celui-ci dès lors qu’il n’a pas été signifié dans les délais précités.

Il sera rappelé qu’en vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité d’un congé pour reprise. Il peut en revanche apprécier si au vu de des éléments produits, les demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du congé, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce congé sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat de la résiliation du bail fondée sur la signification de cet acte.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où le juge statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, le bail consenti à M. [T] [S] et Mme [B] [F] à effet le 21 juin 2023 pour une durée de trois ans arrivait à échéance le 20 juin 2026 à minuit.

Dès lors, le congé délivré le 2 octobre 2024 pour une reprise le 30 avril 2025 se heurte à une contestation sérieuse.

Il s’ensuit que les demandes de M. [X] [P] et Mme [K] [W] à l’encontre de M. [T] [S] et Mme [B] [D] se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet du congé pour reprise et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Sur la demande de résiliation du bail

La demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement constater la résiliation.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la résiliation du bail sur le fondement de la dette locative qu’ils invoquent.

La demande tendant au prononcé de la résiliation du bail excède les pouvoirs du juge des référés et il sera par conséquent dit ne pas y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. (…) »

Le locataire peut se prévaloir d’une exception d’inexécution de cette obligation en application de l’article 1219 du code civil si le logement est inhabitable.

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, M. [X] [P] et Mme [K] [W] sollicitent le paiement d’une dette locative d’un montant de 2.349 euros sur la base d’un décompte manuscrit non daté visant des mois sans indication de l’année. Les quittances versées aux débats mentionnent des sommes « reçu » qui ne correspondent pas au « total » indiqué ni aux sommes indiquées « payé » dans le décompte.

M. [T] [S] et Mme [B] [D] contestent le décompte produit par les demandeurs.

Dès lors, la contestation soulevée par les locataires selon laquelle la créance sollicitée n’est pas certaine revêt un caractère sérieux qui fait obstacle à ce qu’il soit statué en référé sur les demandes du bailleur.

En conséquence il n’y a pas lieu à référé sur cette demande en paiement.

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement indécent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires;

(…) une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

En cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient, ni d’avoir été diligent pour qu’il soit mis fin à ces troubles.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure (Cour de cassation 3ème chambre civile 23 janvier 2008), étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure (Civ 3 ème 05 janvier 2010).

Il est constant que les parties sont dans les liens d’un bail portant sur une maison sise [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 1.049 euros.

M. [T] [S] et Mme [B] [D] produisent :

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024 aux termes duquel :Sur la « Surface habitable et la disposition des pièces » : « la description et les mesures ont induit les locataires en erreur quant aux conditions réelles d’espace, ce qui affecte le couple et leurs » quatre enfants qui résident sur place. »Sur les « Aménagements de chauffage et isolation » : « les conditions de chauffage sont insuffisantes pour assurer une habitation sécurisée avec une installation électrique pouvant présenter des risques. »Sur l’ « Equipement sanitaire et l’état de la salle de bain » : « L’absence de VMC et les aménagements sanitaires précaires ne répondent pas aux normes minimales de salubrité pour une salle de bain. »Sur l’ « Equipement de la cuisine aménagée par les occupants » : « VELUX sans perche d’ouverture (…) Câble électrique apparent au sol. »Sur les « Conditions extérieures et état du jardin » : « le jardin n’est pas sécurisé, ce qui pourrait présenter un danger, notamment pour des enfants ou des visiteurs. Les murs endommagés exposent également les locataires et les passants à un risque d’accident. »Sur le studio : « le studio est dans un piteux état, complètement délabré, inadapté à l’habitation. »« Non-conformité du raccordement des eaux usés ».Un courrier du 30 octobre 2024 adressé à M. [X] [P] et Mme [K] [W] dont l’objet est la « demande de réalisation de travaux urgents à la suite de constat de mise en péril et d’insalubrité ».Un rapport de visite diagnostic technique initial de SOLIHA en date du 24 juin 2025 après une visite du 22 janvier 2025, qui constate de nombreux désordres, notamment : « murs du logement non isolés », « défaut d’étanchéité des menuiseries et des murs », « fils dénudés apparents (…) prises fondues à cause de la surtension », « présence d’un seul dispositif de chauffage dans le logement (climatiseur réversible dans le salon) », « baignoire non étanche (sans coffrage) et mal installée (posée sur des parpaings), « pas de raccordement au système de tout à l’égout. Refoulements fréquents derrière la maison. »Le rapport conclu à l’indécence du logement relevant du propriétaire et précise : « Le logement de Mr. [S] est très indécent et il y a suspicion d’insalubrité et de péril structurel. »

La Fiche « Décence-RSHSS » établie le 27 janvier 2025 à la suite du rapport, qui en reprend les conclusions et mentionne que les désordres ne rendent pas le local impropre à l’habitation mais présentent un risque manifeste pour la santé et/ou la sécurité des occupants. Ceux-ci apparaissant graves vu leur importance ou leur ampleur et constituant une urgence.Le constat de non décence de la CAF en date du 31 mars 2025 suspendant l’allocation de logement dans l’attente de mise en conformité du logement par le bailleur.Il résulte de ces éléments que M. [X] [P] et Mme [K] [W] ne remplissent pas leur obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation, la survenance d’anomalies n’étant d’ailleurs pas contestée dans son principe.

M. [X] [P] et Mme [K] [W] n’établissent pas que l’ensemble des travaux de remise en état aient été réalisés ni qu’il ait été impossible d’y procéder du fait de l’indisponibilité ou du refus des locataires.

M. [X] [P] et Mme [K] [W] ne contestent ainsi pas sérieusement l’existence de désordres et ne démontrent pas qu’il y a été définitivement mis fin.

Il convient dès lors d’ordonner à M. [X] [P] et Mme [K] [W] de faire procéder dans le logement de M. [T] [S] et Mme [B] [D], par toute entreprise de leur choix dûment qualifiée dans les spécialités requises, aux réparations qui s’imposent et d’assurer les travaux préconisés dans le rapport de SOLIHA daté du 27 janvier 2025, dans un délai de 30 jours de la signification de la présente décision et à défaut sous astreinte provisoire de 75 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours, et ce jusqu’à complet achèvement desdits travaux, constaté par procès-verbal d’huissier de justice.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 835 du code de procédure civile précité, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande n’est pas formulée à titre provisionnel, or le juge des référés ne peut allouer que des provisions.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes de remboursement de matériel et de surplus de loyers

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les locataires ne démontrent pas que les achats de matériel ont été réalisés pour le compte du bailleur alors que celui-ci soutient qu’il était convenu que les six premiers mois d’occupation ne donneraient pas lieu au versement de loyers en contrepartie de la réalisation de travaux de la part des locataires et qu’il produit des quittances portant la mention « travaux ».

Dès lors, cette demande, qui se heurte à une contestation sérieuse, sera rejetée.

S’agissant de la demande de remboursement de surplus de loyers, il résulte des éléments versés aux débats, notamment des quittances, du décompte et des relevés de compte des locataires, que M. [T] [S] et Mme [B] [F] ne justifient pas de leur demande qui sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [P] et Mme [K] [W] qui succombent seront déboutés de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et supporteront la charge des dépens.

Ils seront en outre condamnés à verser la somme de 500 euros à M. [T] [S] et Mme [B] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DISONS que la demande tendant à obtenir la validation du congé pour reprise et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion des locataires et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse, et en conséquence, DISONS n’y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du bail ;

REJETONS la demande de paiement de M. [X] [P] et Mme [K] [W] ;

ORDONNONS à M. [X] [P] et Mme [K] [W] de faire procéder dans le logement de M. [T] [S] et Mme [B] [F], sis [Adresse 3], par toute entreprise de leur choix dûment qualifiée dans les spécialités requises, aux réparations et remises en état qui s’imposent et d’assurer les travaux préconisés dans le rapport de SOLIHA en date du 27 janvier 2025, dans un délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision et à défaut sous astreinte provisoire de 75 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours, et ce jusqu’à complet achèvement desdits travaux ;

DISONS que M. [X] [P] et Mme [K] [W] devront faire constater la réalisation définitive desdits travaux par procès-verbal de commissaire de justice ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts de M. [T] [S] et Mme [B] [F] ;

REJETONS la demande au titre du remboursement de matériel de M. [T] [S] et Mme [B] [F] ;

REJETONS la demande au titre de la restitution des surplus de loyers de M. [T] [S] et Mme [B] [F] ;

CONDAMNONS M. [X] [P] et Mme [K] [W] aux dépens ;

REJETONS la demande de M. [X] [P] et Mme [K] [W] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [X] [P] et Mme [K] [W] à payer la somme de 500 euros à M. [T] [S] et Mme [B] [F] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière La Présidente