TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Janvier 2025

GROSSE :

Le 28 mars 2025

à M^e GIRAUD Olivier

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 mars 2025

à M. [O] [K]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06833 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5U4A

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [O], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 8 janvier 2019, la S.A ERILIA a consenti à Monsieur [K] [O] un bail d’habitation portant sur un appartement , une annexe n° E19540091T et un emplacement de stationnement n° E19540065G accessoires au logement situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé, pour l’appartement, à 437,96 euros, outre 64,74 euros de provisions sur charges, ainsi que 45,33 euros par mois de loyer et 4,93 euros de charges pour l’emplacement de stationnement et enfin 1,15 euros de loyer mensuel pour l’annexe ;

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [K] [O], le 24 janvier 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 957,35 € en principal ;

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la S.A ERILIA a fait assigner en référé Monsieur [K] [O], devant le juge des contentieux de la protection et demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le bail liant les parties ;

— en conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours du commissaire de police et de la force publique, du logement sis [Adresse 3] ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [O] ;

— le condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 4 015,68 euros, au titre de l’arriéré de loyer, comptes arrêtés au 28.10.2024, augmenté des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus jusqu’à la libération effective des lieux ;

— le condamner au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 janvier 2025 ;

La S.A ERILIA, représentée par son avocat, s’en rapporte à son exploit introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 2 667,30 euros au 12 janvier 2025 ;

Monsieur [K] [O] a comparu en personne à l’audience et a sollicité des délais de paiement de 24 mois pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire en déclarant être travailleur handicapé chez ERILIA et percevoir un salaire mensuel de 1 400 euros par mois. Il déclare avoir son fils de 25 ans demandeur d’emploi à sa charge ;

La société bailleresse a déclaré ne pas s’opposer à l’octroi de délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire, Monsieur [K] [O] ayant repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience ;

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » ;

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 6 novembre 2024 a été dénoncée le 7 novembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience du 30 janvier 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale ;

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ;

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CAF des BOUCHES DU RHONE le 28 octobre 2024 soit moins de deux mois avant l’assignation du 6 novembre 2024;

Par conséquent la demande tendant à obtenir la résiliation du bail d’habitation est irrecevable et la SA ERILIA sera déboutée de ses demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion de Monsieur [K] [O] et le paiement d’indemnités mensuelles d’occupation.

Sur les loyers et charges impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties ;

La S.A. ERILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 2 667,30 euros au 12 janvier 2025 ;

Au vu du décompte produit, il y a lieu de déduire du montant de la créance, les sommes de 189,75 euros et 153,72 euros qui correspondent à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 2 323,83 euros au 12 janvier 2025, hors frais de procédure, Monsieur [K] [O] sera condamné à payer à titre provisionnel, la somme de 2 323,83 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 12 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts de droit à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ;

En l’espèce, Monsieur [K] [O] a sollicité des délais de paiement pour acquitter sa dette en déclarant être travailleur handicapé et percevoir un salaire mensuel de 1 400 euros par mois ;

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et du fait que Monsieur [K] [O] parait en capacité d’apurer la dette en sus du paiement des loyers courants et des charges, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [O] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

L’équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la S.A ERILIA qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS la S.A. ERILIA irrecevable en sa demande tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire, et DEBOUTONS la S.A. ERILIA de ses demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion de Monsieur [K] [O] et le paiement d’indemnités mensuelles d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [O] à payer à la S.A ERILIA, à titre provisionnel la somme de 2 323,83 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 12 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [K] [O] à apurer la dette par 24 mensualités successives de 96,82 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS qu’au titre de l’article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son terme exact, la totalité de la dette sera immédiatement exigible ;

DEBOUTONS la S.A. ERILIA de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [O] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE