TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Septembre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 27 Mai 2025

GROSSE :

Le 09 Septembre 2025

à M^e Aurélien LEROUX,

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Maître Romaine MARQUAND-GAIRARD-[Localité 7] Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05419 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5MSI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J] [G]

née le 27 Septembre 1945 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA de l’ASSOCIATION DUPIN & MARQUAND-GAIRARD, avocats au barreau de MARSEILLE

Exposé du litige :

Par acte sous seing privé du 20 mars 2012, l’EPIC 13 HABITAT a consenti un bail d’habitation à madame [J] [G] sur un logement social au sein de la cité [Localité 6] Lévêque (bâtiment 6) au [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 252,07 euros.

Se plaignant de plusieurs désordres à compter de juin 2019, en particulier d’un taux d’humidité important et de traces de moisissures, et après avoir fait un signalement le 11 décembre 2010 auprès des services de la ville de Marseille, madame [J] [G] a obtenu du présent tribunal une ordonnance de référé rendue le 30 juin 2022 lui accordant 800 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance, mais rejetant sa demande d’expertise médicale, d’expertise du logement, sa demande de relogement et sa demande au titre des frais irrépétibles.

Par arrêt du 2 mars 2023, la Cour d’appel d'[Localité 4] a réformé partiellement l’ordonnance, faisant injonction à l’EPIC 13 HABITAT de reloger la locataire et de lui payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame [J] [G] a entretemps quitté les locaux litigieux le 2 février 2023, bénéficiant d’un nouveau logement social.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, madame [J] [G] a fait assigner l’EPIC 13 HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir des dommages et intérêts.

Après un premier renvoi sollicité par l’EPIC 13 HABITAT pour préparer sa défense, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 mai 2025.

Madame [J] [G], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures pour demander au tribunal de débouter l’EPIC 13 HABIAT de toute demande contraire et la condamner à lui payer les sommes suivantes :

10.000 euros au titre du préjudice moral et de jouissance,1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépensL’EPIC 13 HABITAT, représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions pour demander au tribunal de débouter madame [J] [G] de toutes ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit soulevés par la demanderesse, il sera renvoyé aux termes de son assignation, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée (…). »

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, madame [J] [G] produit au soutien de sa demande indemnitaire :

Le rapport du 4 juin 2019 établi de manière non contradictoire par une conseillère médicale en environnement intérieur qui conclut que le logement est affecté d’un problème d’humidité dans la chambre et la salle de bain (taux d’humidité de 85% au niveau du mur de séparation), avec une surface de contamination en moisissures d’environ 2 à 3 m2, la présence de rats et une arrivée d’air dans la salle de bain au lieu d’être évacuée,Le signalement du 7 décembre 2019 effectué auprès du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 8] et un courrier de l’inspecteur de salubrité du 6 janvier 2020 qui sollicite du bailleur une visite pour faire constater les désordres et faire réaliser les travaux,Deux certificats médicaux du 31 juillet 2020 et du 2 septembre 2020 rédigé par le docteur [X] qui fait état d’une « insuffisance pulmonaire grave, aggravée par un habitat insalubre », puis d’une « insuffisance respiratoire sévère (sous oxygène) avec hypertension artérielle (…) douleurs chroniques du rachis, deux deux genoux (prothèse de genou bilatérale) et des deux pieds ».Un certificat médical du 18 août 2022 du professeur [B] qui note une aggravation importante de sa fonction rénale,Un certificat médical du 30 août 2022 du docteur [U] qui attribue l’aggravation de l’état de santé de sa patiente à l’insalubrité de son appartement.Or, si les problèmes d’humidité affectant le logement n’est pas contesté par l’EPIC 13 HABITAT, celui-ci justifie des diligences accomplies à travers :

La facture de la société SOLEO du 20 février 2019 qui a procédé à une recherche de fuite et des causes d’humidité entre la salle de bain et la chambre,La facture du 13 décembre 2019 d’un montant de 2321,73 euros de la société FIGUIERE CONSTRUCTION qui a procédé au doublage en laine de roche et la reprise du mur de la chambre,Le courrier envoyé par 13 HABITAT à la préfecture le 8 janvier 2020 pour faire état des diligences accomplies, dans le délai d’un mois suivant le signalement fait par la locataire le 7 décembre 2019,La facture du 10 juin 2020 d’un montant de 237,30 euros qui fait été d’une révision électrique du logement, La facture du 25 juin 2020 et le bon de passage du 30 juin 2021 de la SARL SANIT H pour une intervention de dératisation dans tout l’immeuble, y compris dans l’appartement litigieux,Le compte rendu des deux visites effectuées par l’EPIC13 HABITAT le 9 septembre 2021 puis le 15 octobre 2021 qui fait état de la présence persistante d’humidité et de moisissures dans la salle de bain lié à un choc thermique entre l’intérieur et l’extérieur. Ce même compte rendu de visites décrit les travaux confiés à la société ACCESS BATIMENT pour éradiquer l’humidité (bon de commande signé le 16 octobre 2021), à la société SRP13 pour la reprise des embellissements et à la société CHAUMERY pour l’électricité (bon de travaux signé le 6 août 2021),La facture du 21 octobre 2021 de remplacement de deux prises électriques par la société CHAUMERY,La facture du 30 novembre 2022 et quitus de réception de travaux du 25 novembre 2022 de la société QUALIRENOV pour la peinture complète de la chambre/salle de bain,Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie du 18 juin 2024, hors la présence de la locataire, qui constate un bon état général de l’appartement, sans trace de moisissures visibles sur les photographies.En outre, EPIC 13 HABITAT rapporte la preuve que madame [J] [G] a refusé deux propositions de relogement fait le 12 octobre 2021 et le 5 janvier 2022, correspondant pourtant à ses critères compte tenu des descriptifs produits. Au regard des tensions locatives dans la Ville de [Localité 8], il ne peut être reproché à EPIC 13 HABITAT de ne pas avoir rempli son obligation de relogement, la locataire ayant finalement été relogée en février 2023.

Enfin, EPIC 13 HABITAT rapporte la preuve que madame [J] [G] a refusé l’intervention de l’entreprise ACCESS BATIMENT (courriel et courrier du 4 novembre 2021 puis du 23 novembre 2022) puis de l’entreprise SRP 13 (courriel du 12 octobre 2021 et courrier du 29 septembre 2021), retardant ainsi la résolution du problème d’humidité entre la chambre et la salle de bain.

Ainsi, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, madame [J] [G] rapporte la preuve qu’entre juin 2019, date du premier rapport de signalement et novembre 2022 (date de la dernière intervention pour la peinture complète de la chambre et salle de bain), elle a subi un préjudice de jouissance lié à un taux d’humidité important entre la chambre et la salle de bain, contribuant à aggraver ses problèmes de santé, comme cela ressort des éléments médicaux.

Entre juin 2019 et juin 2020, date de la première intervention pour la dératisation des lieux, elle a également subi un préjudice de jouissance lié à la présence de nuisibles.

Toutefois, pour fixer une indemnité, il convient de prendre en considération le faible montant du loyer et le fait que le problème d’humidité n’affecte que deux pièces du logement, madame [J] [G] ne faisant pas été d’une aggravation de la moisissure et de l’impossibilité d’utiliser la salle d’eau.

Il convient également de prendre en considération l’ensemble des diligences accomplies par le bailleur dans un délai raisonnable pour remédier aux désordres allégués, les solutions de relogements proposées et le comportement fautif de la locataire qui a refusé la réalisation de certains travaux.

Le préjudice global sera ainsi indemnisé à hauteur de 1.000 euros.

Toutefois, compte tenu de l’octroi provisoire de la somme de 800 euros en vertu de l’ordonnance de référé du 30 juin 2022, il convient de déduire cette somme du montant global et de condamner l’EPIC 13 HABITAT à payer à madame [J] [G] la somme résiduelle de 200 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

L’EPIC 13 HABITAT, qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre d’allouer à madame [J] [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant précisé que cette dernière bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

Enfin, il est rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, rien ne justifiant en l’espèce de faire exception à ce principe.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

FIXE à 1.000 euros le préjudice de jouissance subi par madame [J] [G] et imputable à l’EPIC 13 HABITAT,

CONSTATE toutefois qu’en vertu de l’ordonnance de référé du 30 juin 2022 rendu par le présent tribunal, la somme provisoire de 800 euros a déjà été allouée à madame [J] [G],

CONDAMNE ainsi l’EPIC 13 HABITAT à verser à madame [J] [G] la somme résiduelle de 200 euros au titre de son préjudice de jouissance, dans la mesure où la somme provisoire de 800 euros a bien été versée à madame [J] [G],

CONDAMNE l’EPIC 13 HABITAT à verser à madame [J] [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant précisé que cette dernière bénéficie de l’aide juridictionnelle totale,

CONDAMNE l’EPIC 13 HABITAT aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge