TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 16 Avril 2026

N° RG 25/08984 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L4OY

Jugement du 16 Avril 2026

N°: 26/418

la Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[J] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e LEMONNIER

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Avril 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Février 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 3 Avril 2026, prorogée au 16 Avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

la Société ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [J] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé signé le 22 novembre 2022 pour [J] [Z] et le 25 novembre 2022 pour la SCI KADIM, représentée par M. et Mme [D] représentés par la SARL CPI IMMOBILIER, la SCI a consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [Z] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] '[Adresse 5] contre le paiement d’un loyer mensuel de 700€, outre des provisions sur charges mensuelles de 135€

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges par contrat du 21 novembre 2022.

Le 22 juillet 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer mentionnant la clause résolutoire au locataire et portant sur une somme de 6115€ au principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de RENNES afin d’obtenir,

la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneurl’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec la force publiqueleur condamnation solidaire au paiement de la somme de 6991€, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 22 juillet 2025 sur la somme de 6115€ et pour le surplus à compter de l’assignation; la fixation d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des chargesla condamnation de Monsieur [Z] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogativela condamnation de Monsieur [Z] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civilel’exécution provisoire de la décision à intervenirla condamnation du défendeur aux dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 22 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 février 2026.

A cette audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7887 euros. Monsieur [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 03 avril 2026, prorogé au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT

L’article 31 du code de procédure civile dispose que : “L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé”.

L’article 2306 du code civil dispose que “la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avant le créancier contre le débiteur”

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 21 novembre 2022 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (pages 7 et 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion » (page 9).

La quittance subrogative du 09 septembre 2025 produite par la société mentionne “ conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2309 du code civil, dont ci-après énoncés, action logement services est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation de bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par action logement services”. La quittance concerne les loyers de mars 2024 ainsi que les loyers de février 2025 à septembre 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits de la SCI KADIM.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le demandeur verse à l’appui de sa demande le bail signé le 22 et le 25 novembre 2022, le commandement de payer délivré le 22 juillet 2025 et le décompte de la créance du 14 octobre 2025 qui mentionne que le locataire est redevable de la somme de 7867€ au titre des loyers impayés de mars 2024 ainsi que les loyers de février 2025 à septembre 2025. S’il est également produit la quittance mentionnant un impayé en janvier 2026, le demandeur qui a actualisé sa créance à l’audience n’en a pas tenu compte et il a été précisé qu’il y avait une reprise des paiement, de sorte qu’il est considéré que le loyer de janvier 2026 a été réglé.

Le locataire, qui ne comparait pas, ne démontre pas la réalisation de réglements concernant ces échéances alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil. Il sera donc condamné au réglement de la somme de 7867€.

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 22 juillet 2025 pour la somme de 6115 euros, avec intéret au taux légal à compter de la date de l’assignation du 22 octobre 2025 jusqu’à la somme de 6115€, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Le bail signé contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux

Par exploit d’huissier délivré le 22 juillet 2025, le demandeur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 6291,83€ dont 6115€ au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement mentionne l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 22 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

L’assignation a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 22 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement (cf conformément au délai mentionné sur le contrat) de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 septembre 2025 ;

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 23 septembre 2025 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] encore présent dans les lieux

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 23 septembre 2025 causant ainsi un préjudice au bailleur qui peut être indemnisé par le biais d’une indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Jusqu’à la libération effective des lieux, Monsieur [Z] devra donc régler à la société ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites indemnités d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges du logement qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative de la part de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Sur les dépens

Monsieur [Z] succombant à l’instance sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur l’intégralité des sommes qu’il a avancées et non comprises dans les dépens. Il sera alloué la somme de 500€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision sera exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [J] [Z] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme totale de 7867€, soit SEPT MILLE HUIT CENT SOIXANTE SEPT EUROS au titre des loyers impayés de mars 2024 ainsi que les loyers de février 2025 à septembre 2025. ;

Dit que la somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 22 juillet 2025 pour la somme de 6115 euros, avec intéret au taux légal à compter de la date de l’assignation du 22 octobre 2025 jusqu’à la somme de 6115€, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

Constate la résiliation du bail à la date du 23 septembre 2025 ;

Dit que Monsieur [Z] [J] est occupant sans droit ni titre du logement objet du bail résilié à compter de cette date ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [J] d’avoir quitté les lieux dans les deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [Z] [J] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [Z] [J] au paiement à la société Action Logement Services d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par remise des clés ou procès verbal d’expulsion, et ce dans la limite des sommes que la caution aurait réglées au bailleur à ce titre qui devront être justifiées par la production d’une quittance subrogative,

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du Tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [Z] [J] au paiement de la somme de 500 euros à la société Action Logement Service en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [Z] [J] au paiement des dépens de la présente instance qui comprendront notamment le cout du commandement de payer;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés

La Greffiere Le Président