TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 janvier 2025 prorogée au 09 Janvier 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024

GROSSE :

Le 09 janvier 2025

à M. [Y]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/04832 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JB6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. GRAND DELTA HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Monsieur [K] [Y] muni d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [G] [I]

née le 23 Janvier 1977 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée à effets au 20 octobre 2021, la société GRAND DELTA HABITAT a donné à bail à Madame [G] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 582,24 euros hors charges.

Déplorant des loyers impayés, le 13 février 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer aux époux [H] un commandement de payer la somme en principal de 3.775,68 euros visant la clause résolutoire.

Suivant assignation du 4 juillet 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a attrait Madame [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, afin d’entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, la condamnation de la locataire à lui payer les sommes suivantes ! une provision de 3.079,18 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 28 juin 2024, montant à parfaire à l’audience avec intérêts de droit, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges, indexable et avec intérêts de droit aux dépens et frais de procédure comprenant coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières. L’affaire a été appelée le 3 octobre 2024 et plaidée.

A l’audience, représentée par son chargé du contentieux et du recouvrement dûment muni d’un pouvoir, la société GRAND DELTA HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 2.253,02 euros au 2 octobre 2024.

Régulièrement citée à étude, Madame [G] [I] n’a pas comparu et personne pour elle.

Aucun diagnostic social et financier de la locataire n’est parvenu au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 2 janvier 2025, prorogé au 9 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [G] [I] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la société GRAND DELTA HABITAT.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la la société GRAND DELTA HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 15 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 4.5.1), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 février 2024 pour la somme en principal de 3.775,68 euros au titre d’un arriéré locatif, comptes arrêtés au 31 janvier 2024.

Il ressort du décompte annexé qu’il comporte d’abord des frais d’assurance.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : « A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l’espèce, la société GRAND DELTA HABITAT n’argue ni ne démontre avoir adressé de sommation à la locataire, de justifier d’une assurance locative qui serait restée vaine, ni de l’avoir informée de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte, ni qu’une assurance groupe serait incluse dans le bail.

Dès lors, les montants prélevés pour l’assurance doivent être déduits du décompte annexé au commandement de payer, pour un montant global de 97,21 euros.

Par ailleurs, une somme de 1.390,52 euros a été débitée au titre d’un supplément de loyer de solidarité en janvier 2024. Si GRAND DELTA HABITAT verse un courrier daté du 12 décembre 2023 adressé à Madame [I] aux fins d’enquête ressources, force est de constater que la preuve de l’envoi n’est pas rapportée, et que ce supplément de loyer a été re-crédité à la locataire le 15 mars 2024, de sorte qu’il n’était pas dû.

Eu égard à ces considérations, un montant global de 1.487,73 euros n’était donc pas exigible au titre de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2024. Partant, seul un montant de 2.287,95 euros était réellement dû à la délivrance du commandement de payer.

Or après l’arrêté des comptes, Madame [I] a versé une somme de 1.000 euros les 7 février 2024, 6 mars 2024 et 4 avril 2023, soit un montant global de 3.000 euros avant le 13 février 2024.

En application de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Il est évident qu’il est dans l’intérêt de Madame [I] que ses paiements soient d’abord imputés sur les sommes visées dans le commandement de payer afin d’éviter l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, les causes du commandement de payer ont bien été intégralement soldées dans le délai de deux mois imparti,

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

La SA GRAND DELTA HABITAT sera déboutée de sa demande de résiliation du bail, et de celles subséquentes en expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation et séquestration des meubles.

Sur l’arriéré locatif

Il ressort du décompte actualisé au 2 octobre 2024, que Madame [I] reste à devoir une somme de 2.253,02 euros.

Il a été jugé précédemment, que les frais d’assurance et d’enquête sociale, non justifiés, doivent être déduits, pour un montant total de 129,83 euros.

En conséquence, le montant de la dette locative non sérieusement contestable s’élève à 2.123,19 euros.

Madame [I] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée à verser cette somme de 2.123,19 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, à la SA GRAND DELTA HABITAT au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’occurrence, les derniers loyers courants avant l’audience ont été honorés. Compte tenu du montant de la dette qui permet son apurement dans les délais légaux et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder d’office des délais de paiement à Madame [I] dans les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Madame [I] supportera les entiers dépens en ce compris les coûts du commandement de payer et de l’assignation.

La demande au titre des mesures conservatoires, prématurée et hypothétique, sera rejetée.

La SA GRAND DELTA HABITAT ne formule aucune demande chiffrée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 octobre 2021, entre la société GRAND DELTA HABITAT et Madame [G] [I], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], ne sont pas réunies, les causes du commandement de payer délivré le 13 février 2024 ayant été intégralement soldées avant le délai de deux mois imparti ;

DEBOUTONS en conséquence la société GRAND DELTA HABITAT de ses demandes de résiliation de bail, d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de séquestration des meubles ;

CONDAMNONS Madame [G] [I] à payer à la SA GRAND DELTA HABITAT la somme de 2.123,19 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2024 ;

AUTORISONS Madame [G] [I] à s’acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 88 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

RAPPELONS que la décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’un seul versement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTONS la SA GRAND DELTA HABITAT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Madame [G] [I] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président