TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

Le 15 Mai 2025

à M^e Virgile REYNAUD, M^e Eléna FARTOUKH

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06339 – N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 5]

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. C.M. A.R, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Virgile REYNAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Eléna FARTOUKH, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous signature privée du 28 septembre 2019, à effet au 1er octobre 2019, la SCI CMAR a donné à bail à Mme [R] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer de 725 euros, outre 35 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, la SCI CMAR a fait assigner Mme [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 1103 et suivants du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— expulsion,

— condamnation au paiement de la somme de 1.777,46 euros au titre des loyers et des charges impayés, somme à parfaire,

— condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation fixée à la somme de 775 euros par mois, charges comprises, jusqu’à la libération des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 5 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour répliques en demande.

A l’audience du 6 mars 2025, l’affaire a été appelée et retenue.

La SCI CMAR et Mme [R] [C] étaient représentés par leurs conseils respectifs.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions en réplique, la SCI CMAR sollicite :

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu la clause résolutoire du bail,

Vu le commandement de payer du 20 juin 2024,

Déclarer les demandes de la SCI CMAR recevables et bien fondées,

Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Madame [C].

Constater la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs de Madame [C] conformément à la clause résolutoire.

Vu l’article 1728 du code civil,

Vu l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail,

En tout état de cause,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts exclusifs de Madame

[C] du fait du non-paiement des loyers.

Prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts exclusifs de Madame [C] du fait de la non communication de l’attestation d’assurance du bien loué.

Ordonner l’expulsion de Madame [R] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement objet du bail 28 septembre 2019 se trouvant [Adresse 4].

Condamner Madame [R] [C] à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 768 € par mois et ce à compter du jugement à intervenir.

Condamner Madame [R] [C] à payer à titre provisionnel à la SCI CMAR la somme de 2.087,94 € à parfaire au jour de la décision.

Condamner Madame [R] [C] à payer à la SCI CMAR à titre provisionnel la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Condamner Madame [R] [C] à payer à la SCI CMAR la somme de 1.440 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner Madame [R] [C] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 20 juin 2024.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que Mme [C] n’a jamais payé régulièrement le loyer ce qui l’a contraint à délivrer un premier commandement de payer le 9 février 2023 puis un second commandement de payer le 20 juin 2024 pour la somme en principal de 1.777,46 euros. Elle expose que deux mois plus tard la dette n’était pas réglée et que la locataire est débitrice de la somme de 2.087,94 euros au 1er février 2025.

Elle fait valoir que la prétendue indécence du logement n’exonère pas Mme [C] du paiement du loyer et qu’il n’y a aucune contestation sérieuse concernant le non-paiement des causes du commandement dès lors que le décompte tient compte des versements effectués ponctuellement et que les calculs de Mme [C] sont faux. Elle précise en outre que Mme [C] n’a jamais communiqué au bailleur l’attestation d’assurance habitation du bien loué au bailleur.

Elle fait valoir qu’elle a régulièrement informé la locataire de l’indexation des loyers et que les régularisations de charges ont été également portées à sa connaissance.

Conformément à ses conclusions en défense, Mme [R] [C], au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1343-5 du code civil et 145 du code de procédure civile sollicite :

A TITRE PRINCIPAL.

JUGER que le Juge des référés est incompétent en l’état des contestations sérieuses,

En conséquence,

DEBOUTER la SCI CMAR de ses demandes,

A TITRE RECONVENTIONNEL

JUGER irrecevable le décompte établi par la SCI CMAR,

CONDAMNER la SCI CMAR au versement de la somme de 5.000 euros de provision a titre de dommages et intérêts à valoir sur le préjudice subi pour défaut de jouissance paisible et normal du logement,

ORDONNER tel expert avec mission habituelle en application des dispositions de l’article 145 du code de Procédure Civile,

METTRE à la charge de la SCI CMAR les frais d’expertise,

A TITRE SUBSIDIAIRE.

DEBOUTER la SCI CMAR de sa demande d’expulsion,

ACCORDER à la défenderesse un échéancier de paiement pour s’acquitter des montants réels,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire prévue au bail, sous réserve du respect de l’échéancier

DIRE n’y avoir lieu à l’application d’une condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER la SCI CMAR au paiement de la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi de 1991 relative à l’Aide Juridictionnelle,

Mme [R] [C] fait valoir l’existence d’un désaccord sur le montant des sommes réclamées par la SCI CMAR. Elle indique que des virements effectués en mars 2024 n’ont pas été pris en compte et que malgré ses demandes elle n’a pas reçu de décompte des charges. Elle conteste l’augmentation du loyer sur la base d’un indice de référence des loyers ne tenant pas compte de la superficie réelle du logement. S’agissant de la régularisation de charge eau froide, elle expose que de profondes incohérences apparaissent entre les montants réclamés et ceux figurant sur les documents fournis.

A titre reconventionnel, elle se prévaut d’un rapport de visite diagnostic technique initial de SOLIHA du 20 janvier 2025 pour invoquer la non-conformité du contrat de bail et d’un rapport du 19 janvier 2023 déposé par la Compagnie d’assurances PACIFICA pour établir les manquements du bailleur à la décence du logement. Elle précise que les travaux de mise en conformité du logement ne sont pas réalisés. Elle fait notamment état d’importants problèmes d’humidité. Elle indique avoir signalé l’apparition de moisissures et un défaut d’isolation à la SCI CMAR ainsi qu’un problème de chauffage depuis son arrivée et au moins depuis l’hiver 2022.

Elle fait valoir la souscription d’une assurance habitation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il en est de même s’agissant de l’obligation de souscrire une assurance contre les risques locatifs.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Il en est de même s’agissant du défaut d’assurance, en application de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, le contrat de bail du 28 septembre 2019 comporte une clause résolutoire en son article 10 et un commandement de payer la somme en principal de 1.690,57 euros, visant cette clause, a été signifiée à Mme [R] [C] le 20 juin 2024.

Les parties sont en l’état d’un contrat de bail portant sur un appartement de type 3 sur le contrat de bail, d’une surface de 60 m2, occupé par Mme [R] [C] et ses trois enfants âgés de 19, 16 et 5 ans.

Mme [R] [C] oppose un diagnostic technique initial du 20 janvier 2025, réalisé par SOLIHA PROVENCE, mandaté par la ville de [Localité 6], après une visite contradictoire du 2 janvier 2025. Il est relevé que si la surface du logement est bien de 60m2, celui-ci ne comporte qu’une unique chambre dès lors que la seconde pièce est d’une superficie de 5,52m2. Il s’agit donc d’un T2 et non d’un T3.

Le logement est qualifié de non décent, des désordres notables sont relevés, notamment :

— un défaut d’étanchéité à l’air des menuiseries extérieures,

— des traces de moisissures et d’humidité,

— l’existence de prise non fonctionnel, absence de terre,

— l’absence de ventilation,

— une mauvaise évacuation des eaux usées.

Il résulte du même rapport qu’une assurance du logement a été présentée par Mme [R] [C].

S’agissant des décomptes produits, le décompte joint au commandement de payer en date du 20 juin 2024 et arrêté au 10 juin 2024 ne comprend pas le virement de 733 euros effectué en février 2023 par Mme [R] [C] et mentionne le paiement d’une somme de 1.996 euros payé en avril 2023 sans indiquer le paiement d’un montant de 1.966 euros effectué le 21 mars 2023 par la locataire, dont elle justifie. Le décompte actualisé au 1er février 2025 ne mentionne pas non plus ces paiements.

Il en résulte des contestations sérieuses sur l’ensemble des demandes de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes.

Sur les demandes accessoires

La SCI CMAR, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes ;

CONDAMNE la SCI CMAR aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge