JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

[Adresse 35]

N° RG 24/00030 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5RMR

S.A.S. URBANIS AMENAGEMENT

C/

Mme [II] [LX] veuve [J]

M. [Y] [J]

Mme [L] [J] épouse [C]

Mme [G] [J] épouse [P]

M. [A] [J]

Mme [W] [J] épouse [R]

Mme [F] [J] épouse [K]

M. [Z] [J]

M. [X] [J]

Mme [M] [J]

M. [S] [J]

Mme [B] [J] épouse [CG]

M. [OH] [J]

M. [V] [FJ]

Mme [IB] [FJ]

M. [T] [FJ]

Travaux en vue de la création de logements sociaux sur la commune de [Localité 34], sis [Adresse 11], dans un immeuble en copropriété (lot n°13).

LE 16 AVRIL 2025

JUGEMENT

EXPROPRIANT

S.A.S. URBANIS AMENAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié audit siège es-qualité, Madame [I] [NT]

représentée par M^e Valérie KEUSSEYAN-BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE

CONTRE :

EXPROPRIES

Monsieur [Y] [J], né le 24 Mai 1955 à [Localité 32], demeurant [Adresse 5]

Madame [G] [J] épouse [P], née le 21 Juin 1959 à [Localité 33], demeurant [Adresse 23] [Adresse 38]

Monsieur [A] [J], né le 21 Juin 1959 à [Localité 32], demeurant [Adresse 9]

Madame [W] [J] épouse [R], née le 20 Janvier 1961 à [Localité 32], demeurant [Adresse 31]

Monsieur [Z] [J] , né le 06 Août 1965 à [Localité 32], demeurant [Adresse 19]

Monsieur [V] [FJ], né le 15 Février 1977 à [Localité 32], demeurant [Adresse 24]

Madame [IB] [FJ], née le 02 Janvier 1980 à [Localité 32], demeurant [Adresse 39]

Monsieur [T] [FJ], né le 06 Septembre 1991 à [Localité 32], demeurant [Adresse 17] Mme [E] [Adresse 2]

représentés par M^e Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

DRFIP REGION PROVENCE-ALPES-COTE-D’AUZR, Pôle Gestion des Patrimoines Privés, succession vacante de Madame [M] [J]

dont le siège social est sis [Adresse 6]

Monsieur [X] [J], né le 08 Novembre 1982 à [Localité 32], demeurant [Adresse 21]

Monsieur [S] [J]

né le 12 Mars 1988 à [Localité 32] , demeurant [Adresse 36] (Mme [D]) [Adresse 1]

Madame [B] [J] épouse [CG]

née le 14 Août 1973 à [Localité 32], demeurant [Adresse 37]

Monsieur [OH] [J], né le 27 Avril 1977 à [Localité 32], demeurant [Adresse 3] (JAPON)

Madame [II] [LX] veuve [J], née le 21 Février 1949 à [Localité 27] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 16]

Madame [F] [J] épouse [K], née le 11 Mars 1964 à [Localité 32], demeurant [Adresse 28]

Madame [L] [J] épouse [C], née le 22 Août 1957 à [Localité 26] (EGYPTE), demeurant [Adresse 20]

Défaillants

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement de [Localité 32], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, [Adresse 7]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Élisa ADÉLAÏDE

Débats à l’audience publique du 12 mars 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Par délibération du 12 décembre 2005, la Ville de [Localité 32] s’est dotée d’un dispositif opérationnel de lutte contre l’habitat indigne.

Par délibération n°07/1257/EHCV du 10 décembre 2007, le conseil municipal de la ville de [Localité 32] a attribué à la société Urbanis Aménagement le second lot de la concession « Eradiction de l’habitat indigne ».

Par délibération du 24 octobre 2019, la métropole [Localité 25]-[Localité 32]-Provence a approuvé l’engagement d’une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique au profit d’Urbanis Aménagement sur l’immeuble situé [Adresse 12].

Le préfet des Bouches-du-Rhône a rendu le 24 juin 2022 un arrêté portant déclaration d’utilité publique concernant l’immeuble situé [Adresse 12].

Le préfet des Bouches-du-Rhône a rendu le 24 janvier 2024 un arrêté portant cessibilité au profit de la société Urbanis Aménagement de l’immeuble situé [Adresse 12].

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 6 mars 2024.

Par mémoire reçu le 3 octobre 2024, la SAS Urbanis Aménagement a saisi la juridiction d’une demande de fixation de l’indemnité de dépossession du lot 13 de la copropriété situé [Adresse 15], appartenant à Mme [II] [LX] veuve [J], M. [Y] [J], Mme [L] [J] épouse [C], Mme [G] [J] épouse [P], M. [A] [J], Mme [W] [J] épouse [R], Mme [F] [J] épouse [K], M. [Z] [J], M. [X] [J], [Adresse 30], pole gestion des patrimoines privés, succession vacante de Mme [M] [J], M. [S] [J], Mme [B] [J] épouse [CG], M. [OH] [J], M. [V] [FJ], Mme [IB] [FJ] et M. [T] [FJ] à la somme de 23.000 €.

La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 16 octobre 2024 au 5 décembre 2024. A la suite d’une annulation, la visite des lieux a été de nouveau fixée par ordonnance du 27 novembre 2024 au 15 janvier 2025.

Le commissaire du gouvernement a transmis ses conclusions le 2 décembre 2024.

L’audience publique a eu lieu le 12 mars 2025.

Par mémoire reçu le 11 mars 2025, la SAS Urbanis Aménagement demande de fixer l’indemnité d’expropriation du lot 13 de la copropriété sise [Adresse 15] :

A titre principale, à la somme totale de 17.850 € se décomposant en une indemnité principale de 16.000 € et une indemnité de remploi de 1.850 €,

A titre subsidiaire, à la somme totale de 23.000 € se décomposant en une indemnité principale de 20.000 € et une indemnité de remploi de 3.000 €,

En tout état de cause, débouter les expropriés de leurs demandes, juger que l’acceptation de l’offre indemnitaire par M. [Y] [J], M. [A] [J], Mme [L] [J] épouse [C], Mme [G] [J] épouse [P], Mme [O] [J] épouse [K], Mme [W] [J] épouse [R], M. [V] [FJ] et M. [T] [FJ] est parfaitement régulière.

Elle utilise la méthode par comparaison, estimant que la valeur au mètre carré des biens situés dans le même périmètre se situe entre 575 € et 1575 €. En raison des travaux de réhabilitation nécessaire, elle fixe le prix au mètre carré à 833.33 €.

Elle fait valoir que les propriétaires qui ont accepté l’offre d’indemnisation ne peuvent revenir sur leur position, et qu’ils ne prouvent pas de vice de consentement. Elle affirme que Mme [U] [J] épouse [C] a bien reçu la notification de l’offre indemnitaire et qu’en tout état de cause, elle n’est pas représentée dans le cadre de la procédure. De même, elle fait valoir que les offres indemnitaires ont été notifiées en même temps que les arrêtés de cessibilité et que les délais sont donc respectés. Enfin, elle s’oppose à la superficie retenue par les expropriés et à la demande relative à la perte de loyer, considérant que le bien n’est pas décent.

Le bien étant occupé, elle applique un abattement de 20% de la valeur du bien.

Par conclusions reçues 2 décembre 2024, le commissaire du gouvernement demande de fixer l’indemnité principale à la somme de 21.200 €, l’indemnité de remploi à la somme de 3120 € et l’indemnité pour perte de revenu à 8460 €. Il affirme que la date de référence se situe au 28 janvier 2020, et retient la méthode par comparaison en proposant quatre termes de comparaison concluant un prix au mètre carré de 900 €. Il applique sur ce montant un abattement de 15% pour occupation et considère que la surface habitable retenue est de 27,69 m2. Il calcule l’indemnité pour perte de loyer sur un an et demi.

Dans un mémoire déposé le 2 janvier 2025 au greffe de la juridiction, M. [Z] [J], Mme [G] [J] épouse [P], M. [Y] [J], Mme [IB] [FJ], M. [A] [J], M. [T] [FJ], Mme [W] [J] épouse [R], Mme [V] [FJ] demandent de :

constater que la juridiction n’est pas valablement saisie du chef de Mme [L] [J] épouse [C],

constater que la fixation de la visite des lieux est prématurée du chef de Mme [B] [J] épouse [YF] et M. [OH] [J],

prendre acte de la déclaration d’occupation à titre locatif de M. [H] [N],

fixer l’indemnité d’expropriation à la somme de 65.211 € se décomposant en une indemnité principale de 56.497 €, une indemnité de remploi de 8.725, une indemnité de 8.460 € pour la perte de revenus locatifs, outre la condamnation de la société somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris le droit de plaidoirie de 13 €, les frais de notification.

Ils font valoir que Mme [L] [J] épouse [C] n’a pas reçu les actes de procédure à son adresse réelle. De même, les délais légaux à l’égard de Mme [B] [J] épouse [CG] et M. [OH] [J] n’ont pas été respectés.

Ils exposent que les propriétaires qui ont approuvé l’offre indemnitaire de l’expropriant ont vu leur consentement vicié par erreur.

Ils font valoir que la superficie du bien est de 31,60 m2 , en prenant en considération la terrasse couverte de 7,82 m2.

Ils exposent que les biens n’ont jamais fait l’objet d’un arrêté de péril et que des travaux de rénovation ont été effectués. Ils affirment que l’immeuble se situe en zone UeE1-1 et que le lot ainsi que les parties communes qui lui sont affectées représentent 55.89 m2 de sol constructible permettant d’édifier un immeuble collectif. Ils affirment que ces millièmes de parties communes constitue une valeur spécifique de nature à majorer de 20% la valeur vénale du bien. En outre, ils évoquent la valeur locative du bien devant être prise en considération. Les expropriés estiment que le niveau général des prix a augmenté depuis 2019 de 21,6%. Ils mentionnent que le site meilleursagents.point.com donne un prix moyen au m2 de 1780,56 € et retiennent une valeur de 1900 €/m2.

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de donner acte d’un accord survenu entre la société Urbanis Aménagement et M. [Y] [J], M. [A] [J], Mme [L] [J] épouse [C], Mme [G] [J] épouse [P], Mme [O] [J] épouse [K], Mme [W] [J] épouse [R], M. [V] [FJ] et M. [T] [FJ], puisqu’en matière d’indivision tous les indivisaires doivent avoir donné leur accord. Or, en l’espèce, le bien immobilier appartenant à l’ensemble des défendeurs, tous n’ont pas accepté l’offre de la société Urbanis Aménagement. Il n’y a donc lieu à appréciation de l’éventuelle erreur ayant vicié le consentement des propriétaires et il convient de procéder à la fixation judiciaire de l’indemnité d’expropriation.

En outre, il résulte des documents transmis par l’expropriant que la notification de l’arrêté de cessibilité a été faite à Mme [L] [C] née [J] par lettre recommandée retournée signée le 22 avril 2024 et par signification à personne du 24 avril 2024. De même, l’ordonnance d’expropriation lui a été signifiée à personne à la même date. Il en résulte que Mme [L] [C] née [J] a été informée des actes de la procédure d’expropriation, qui est régulière à son encontre.

Enfin, le mémoire de saisine a été notifié à Mme [B] [J] épouse [YF] et M. [OH] [J] dans les délais conformes à l’article R 311-14 du code de l’expropriation.

*

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités :

Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; …)

En l’espèce, la consistance du bien doit être évalué au 6 mars 2024, date de l’ordonnance d’expropriation.

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien qui est situé dans le périmètre d’une ZAC soumis au droit de préemption urbain. Cette date de référence est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, délimitant la zone dans laquelle l’immeuble est situé.

En l’espèce, le PLUi a été approuvé en date du 19 décembre 2019, il a été rendu public et opposable le 28 janvier 2020.

La date de référence doit donc est fixée au 28 janvier 2020. Le bien est situé en zone sUeE1-1, zone urbaine dont la forme dominante est l’habitat collectif.

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement.

Sur les biens expropriés :

L’immeuble est situé au [Adresse 14].

Le lot 13 comporte un séjour avec coin cuisine, salle d’eau avec WC, chambre et débarras. Il également composé d’une veranda.

Le bien est dans un état général correct.

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement.

Sur la situation locative :

Le bien est occupé par M. [H] [N] selon bail du 4 décembre 2023 moyennant un loyer de 470€/mois.

Le bien doit donc être évalué en valeur occupée.

Sur la surface du bien :

L’article D 353-16 du code de la construction et de l’habitation précise que la surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle qu’elle est définie à l’article R. 111-2, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement.

L’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R 353-16 et de l’article R 331-10 du code de la construction et de l’habitation précise que pour la définition de la surface utile, les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.

Les expropriés sollicitent la prise en compte des parties communes générales, considérant que la parcelle représente 55,89 m2 de sol constructible. Toutefois, les parties communes ne sont pas dissociables des parties privées et ne disposent pas d’une valeur propre. La surface des parties communes ne peut pas être prise en considération au titre de la surface utile, comme le sollicitent les expropriés. Il y a lieu de retenir une surface de 36 m2 correspondant à la surface cadastrale.

Il y a lieu de prendre en considération la surface habitable du logement de 23.78 m2 ainsi que la surface de la véranda de 7.82m2 pondérée d’un coefficient de 0,5.

La surface utile du bien est donc de 27.69 m2.

Sur la fixation des indemnités :

Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.

L’expropriant et le commissaire du gouvernement s’appuient sur la méthode de la comparaison. Les expropriés proposent quant à eux une évaluation du bien par la méthode d’évaluation par capitalisation du revenu. Cette méthode ne peut toutefois être retenue car le taux de capitalisation dépend de nombreux facteurs et cette méthode est systématiquement écartée, lorsqu’elle ne s’appuie sur aucune précision du marché immobilier local.

En l’espèce, les expropriés ne tiennent nullement compte des charges incombant normalement aux propriétaires et locataires et le taux dégagé ne s’appuie pas sur une étude détaillée du marché immobilier local.

Ainsi, au regard des éléments de l’espèce, il est opportun de procéder à une évaluation selon la méthode de comparaison, par rapport à des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits.

La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer.

La SAS Urbanis Aménagement produit un extrait du fichier DVF (demande de valeur foncière) mentionnant trente-huit mutations de biens immobiliers intervenus entre juin 2019 et juin 2023, avec des prix se situant entre 575 € et 1575 €.

Elle se fonde également sur des décisions de la juridiction de l’expropriation rendues le 19 juin 2024.

L’expropriante produit également des attestations notariées des acquisitions amiables des lots 10, 15, 14 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 15].

Les expropriés contestent le mauvais état de leur bien immobilier, précisant que d’importants travaux de rénovation ont été réalisés entre 2019 et 2020. Il y a lieu à ce stade de préciser que l’arrêté d’insalubrité du 26 mai 2021 ne porte pas sur le lot 13.

Le commissaire du gouvernement produit quatre termes de comparaison des biens libres :

N° du terme

1

2

3

4

Date de publicité foncière

10 octobre 2023

7 juin 2023

25 août 2023

19 avril 2023

Adresse

[Adresse 18]

[Adresse 8]

[Adresse 13]

[Adresse 4]

Surface terrain/m2

31.53

38.50

21.90

29.09

Prix en euros

25.000

56.000

16.000

17.500

Prix en euros/m2

[Numéro identifiant 22]Observations

Au sein d’une maison à usage commercial et d’habitation de 2 étages

Ensemble immobilier constitué de 3 bâtiments de 3 étages

Le commissaire du gouvernement conclut à une moyenne des références à 900 euros, à laquelle il applique un abattement de 15% pour occupation.

Les expropriés affirment qu’il convient de tenir compte de la variation de l’indice du cout de la construction, et s’appuient sur les points de comparaison les moins éloignés et postérieurs à la pandémie et retiennent un prix de 1454 €/m2 ainsi que sur le site meilleuragents.point.com qui donne un prix moyen au m2 de 1780,56 €, qu’ils actualisent à 1900 € au regard de la variation de l’indice des prix.

La juridiction observe que les estimations sur le site meilleurs.agents.com ne constituent pas des termes de comparaison puisqu’elles ne portent pas sur des cessions effectivement réalisées. Ces références seront donc écartées.

Au regard de ces éléments, et compte tenu du bon état général du bien, il convient retenir une valeur du terrain de 1000 €/m2.

Il est constant que si le bien fait l’objet d’une location, il est pratiqué sur la valeur vénale du bien, appréciée libre d’occupation, un abattement pour tenir compte de la moins-value dont il est grevé par suite des droits conférés aux locataires. En effet, de manière générale, un bien occupé vaut moins cher qu’un bien libre.

Ainsi, il y a lieu d’appliquer un abattement de 15 % qui est proportionné à la dépréciation que subissent les locaux à usage d’habitation grevés d’un bail locatif.

L’indemnité principale de dépossession est donc évaluée à la somme de 23 536.50 € (27.69 x 1000 – 15%).

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 23 536.50 €.

Ils sont liquidés comme suit :

20% sur 5.000 € = 1000 €

15% sur 10.000 € = 1500 €

10% sur 8535.50 € = 853.65 €

Total : 3 353.65 €

Sur l’indemnité de perte de loyers

Cette indemnité est habituellement destinée à indemniser le temps nécessaire à rechercher un bien équivalent. Si l’expropriant affirme que le bien est indécent et que cette indemnité ne peut en conséquence être octroyée, ni la visite du bien, ni les éléments du dossier ne permettent de l’affirmer.

Il convient de prendre en compte 18 mois de loyer, qui s’élève à la somme de 470 € par mois.

L’indemnité due au titre de la perte de loyers s’élève donc à 8 460 €.

Sur l’indemnité totale de dépossession

L’indemnité totale de dépossession, est égale à la somme de 35 350.15 €, soit :

—  23 536.50 € au titre de l’indemnité principale ;

—  3 353.65 € au titre de l’indemnité de remploi ;

—  8 460 € au titre de l’indemnité de perte de loyers

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de la SAS Urbanis Aménagement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

FIXE à 35350.15 € l’indemnité de dépossession revenant Mme [II] [LX] veuve [J], M. [Y] [J], Mme [L] [J] épouse [C], Mme [G] [J] épouse [P], M. [A] [J], MMe [W] [J] épouse [R], Mme [F] [J] épouse [K], M. [Z] [J],M. [X] [J], [Adresse 29]-D’azur, pole gestion des patrimoines privés, succession vacanter de Mme [M] [J], M. [S] [J], Mme [B] [J] épouse [CG], M. [OH] [J], M. [V] [FJ], Mme [IB] [FJ] et M. [T] [FJ] pour l’expropriation du lot 13 de la copropriété sise [Adresse 15],

LAISSE les dépens à la charge de la SAS Urbanis Aménagement

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE SEIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENT