TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [C] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yoni WEIZMAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09728 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DXI

N° MINUTE :

13

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 février 2025

DEMANDEURS

Madame [T] [F], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Yoni WEIZMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0156

Monsieur [O] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Yoni WEIZMAN, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [S] [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Yoni WEIZMAN, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [R] [D], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Yoni WEIZMAN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [E], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 novembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 février 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09728 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DXI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2017, Madame [U] [D], épouse [P] a consenti, pour une durée renouvelable de trois ans, un bail d’habitation à M. [C] [E] sur des locaux situés au [Adresse 6] ([Adresse 8]), 4ème étage face, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 400 euros et d’une provision pour charges de 25 euros.

Madame [U] est décédée le 2 octobre 2023.

Ses héritiers, Mme [T] [D], épouse [F], Monsieur [O] [D], Monsieur [S] [D] et Monsieur [R] [D] ont faire délivrer un premier commandement de payer au locataire par acte de commissaire de justice le 26 avril 2024 en lui laissant un délai de six semaines pour s’acquitter de la somme de 1 366.74 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, ils lui ont fait délivrer un second commandement de payer, aux termes duquel il lui était réclamé paiement de la somme principale de 2 277.90 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [E] le 16 mai 2024.

Par assignation du 26 septembre 2024, Mme [T] [D], épouse [F], Monsieur [O] [D], Monsieur [S] [D] et Monsieur [R] [D] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement, voir prononcer la résiliation du bail,

— être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [E],

— voir ordonner la suppression des délais prévus aux articles L 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que le sort des meubles soit régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2, R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— obtenir sa condamnation à verser à l’indivision [P] les sommes provisionnelles suivantes :

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 2 277,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts,

o 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 avril 2024, de la sommation de quitter les lieux et de l’acte introductif d’instance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 novembre 2025, Mme [T] [D], épouse [F], Monsieur [O] [D], Monsieur [S] [D] et Monsieur [R] [D], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, M. [C] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [T] [D], épouse [F], Monsieur [O] [D], Monsieur [S] [D] et Monsieur [R] [D] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 VII de cette même loi dispose cependant que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il convient de se référer au second commandement de payer, instituant un nouveau délai au locataire, pour régler la somme demandée de 2 277.90 euros et de constater, d’après le décompte produit, que M. [C] [E] ne l’a pas réglée dans le délai de deux mois qui lui était laissé pour le faire, plus favorable au locataire que les prévisions légales susvisée et par conséquent, valable.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 septembre 2024.

M. [C] [E] n’a pas comparu le jour de l’audience et n’a donc formé, à l’instar des bailleurs, aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En tout état de cause, il n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’indivision [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande de suppression des délais légaux

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sauf à ce que la mauvaise foi de la personne dont l’expulsion est ordonnée soit constatée par le juge ou que celle-ci soit entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

De même l’article L 412-6 du même code prévoit, sous les mêmes réserves que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

En l’espèce, les requérants sollicitent la suppression de ces deux délais en indiquant que le logement serait occupé par des personnes tiers au contrat de bail et que le preneur aurait, quant à lui, quitté les lieux. Toutefois, ils ne rapportent pas, avec l’évidence requise en référé, la preuve irréfutable de cette inoccupation, faute de produire un constat des conditions d’occupation des lieux par commissaire de justice qu’ils auraient pu être autorisés à faire dresser par ordonnance du juge des référés.

Par conséquent, ils seront déboutés de cette demande.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation provisionnelle sera due. Son montant sera équivalent à celui du montant actuel du loyer et des charges.

Elle est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs à ou leur mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les demandeurs demandent paiement d’une provision de 2 277,90 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 24 juin 2024, soustraction faite des frais de procédure.

M. [C] [E] ne comparaissant pas, il n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 date du second commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée.

3. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024 et de l’assignation. La sommation de quitter les lieux n’étant pas un acte essentiel à la procédure ne sera pas incluse.

Il sera également condamné en équité, à payer à Mme [T] [D], épouse [F], Monsieur [O] [D], Monsieur [S] [D] et Monsieur [R] [D] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

Décision du 04 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09728 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DXI

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont acquises depuis le 12 septembre 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er octobre 2017 entre Mme [U] [D], épouse [P], aux droits de laquelle sont venus Mme [T] [D], épouse [F], Monsieur [O] [D], Monsieur [S] [D] et Monsieur [R] [D] d’une part, et M. [C] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 10], 4ème étage face est résilié depuis le 12 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [C] [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [C] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 10], 4ème étage face ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DÉBOUTE Mme [T] [D], épouse [F], Monsieur [O] [D], Monsieur [S] [D] et Monsieur [R] [D] de leur demande de suppression des délais légaux prévus aux articles l 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [C] [E] à verser à Mme [T] [D], épouse [F], Monsieur [O] [D], Monsieur [S] [D] et Monsieur [R] [D] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 septembre 2024, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [C] [E] à payer à Mme [T] [D], épouse [F], Monsieur [O] [D], Monsieur [S] [D] et Monsieur [R] [D] la somme de 2277,90 euros (deux mille deux cent soixante-dix-sept euros et quatre-vingt-dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M. [C] [E] à verser à Mme [T] [D], épouse [F], Monsieur [O] [D], Monsieur [S] [D] et Monsieur [R] [D] la somme de 600 euros (six cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024 et celui de l’assignation du 26 septembre 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge