TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025

Président : Madame ATIA, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 14 mars 2025

à M^e Paul GUILLET

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EXPEDITION :

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N° RG 24/04021 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5EUN

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [V]

née le 17 Février 1974 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [K]

né le 30 Juillet 1983 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 9]

non comparant

Madame [N] [G]

née le 20 Novembre 1989 à [Localité 7], demeurant [Adresse 9]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 13 octobre 2023, Mme [Z] [V], représentée par la société Gestion Immobilière du Lacydon, a consenti à M. [D] [K] et Mme [N] [G] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4] sur la commune d'[Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 920 euros outre 220 euros de provision sur charges.

Au motif du non-paiement des loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [D] [K] et Mme [N] [G] le 12 janvier 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4.928,39 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, Mme [Z] [V] a fait assigner en référé M. [D] [K] et Mme [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,expulsion sans délai,condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 8.533,14 euros due au titre de la dette locative au 10 avril 2024,condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et subissant les variations prévues au bail, jusqu’à libération complète des lieux,condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

L’examen de l’affaire a fait l’objet de deux renvois, sur les demandes de M. [D] [K], adressées par courriel au tribunal.

A l’audience du 9 janvier 2025, Mme [Z] [V] représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Cités à étude, M. [D] [K] et Mme [N] [G] ne sont ni comparants ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 10 juin 2024 a été dénoncée le 12 juin 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent, Mme [Z] [V] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 13 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 janvier 2024, pour la somme en principal de 4.928,39 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s’exposent à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 février 2024.

M. [D] [K] et Mme [N] [G] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [D] [K] et Mme [N] [G] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [D] [K] et Mme [N] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges soit la somme de 1.140 euros à ce jour, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et de condamner M. [D] [K] et Mme [N] [G] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer et du décompte actualisé au 4 octobre 2024 que M. [D] [K] et Mme [N] [G] restent devoir la somme de 14.835,61 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), terme d’octobre 2024 inclus.

Non comparants, M. [D] [K] et Mme [N] [G] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause la créance invoquée en demande.

M. [D] [K] et Mme [N] [G] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 14.835,61 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [K] et Mme [N] [G], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [Z] [V], M. [D] [K] et Mme [N] [G] seront condamnés à lui verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 13 octobre 2023 entre Mme [Z] [V] d’une part et M. [D] [K] et Mme [N] [G] d’autre part, concernant un appartement situé au [Adresse 4] sur la commune d'[Adresse 2] [Localité 1] sont réunies à la date du 24 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [D] [K] et Mme [N] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [D] [K] et Mme [N] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [Z] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [D] [K] et Mme [N] [G] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de mille cent quarante euros (1.140 euros) à ce jour, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, à compter du 24 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [D] [K] et Mme [N] [G] à verser à Mme [Z] [V], à titre provisionnel, la somme de quatorze mille huit cent trente-cinq euros et soixante et un centimes (14.835,61 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 4 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [D] [K] et Mme [N] [G] aux dépens ;

CONDAMNE M. [D] [K] et Mme [N] [G] à verser à Mme [Z] [V] une somme de six cents euros (600 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente