Min N° 25/00702

N° RG 25/00815 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3IH

S.A. 3F SEINE ET MARNE

C/

M. [D] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 août 2025

DEMANDERESSE :

S.A. 3F SEINE ET MARNE

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 07 mai 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Hela KACEM

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [D] [S]

/

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 3 octobre 2018, avec avenant pour l’emplacement de stationnement en date du 21 mai 2019, la S.A 3F SEINE ET MARNE a donné à bail à Monsieur [D] [S] et à Madame [W] [K] des locaux à usage d’habitation (logement n°47) et d’un emplacement de stationnement (n°8174P-0067 en échange du parking n°8174P-0066 initialement consenti avec le logement), situés [Adresse 3] à [Adresse 7] ([Adresse 4]) moyennant un loyer mensuel de 427,72 euros hors provisions sur charges s’agissant du logement, ainsi qu’un loyer mensuel de 34,16 euros hors provisions sur charges s’agissant de l’emplacement de stationnement.

Par courrier reçu au greffe le 3 février 2022 par la S.A 3F SEINE ET MARNE, Madame [W] [K] a sollicité sa désolidarisation du bail du fait de sa séparation avec son conjoint, ce qui a donné lieu à la signature d’un avenant au contrat de bail signé à la même date entraînant que Monsieur [D] [S] est devenu seul titulaire du contrat de bail à compter de cette date.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A 3F SEINE ET MARNE a, par acte de commissaire de justice du 24 mai 2023 fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, la S.A 3F SEINE ET MARNE a ensuite fait assigner Monsieur [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations du bail du fait de l’absence de paiement des loyers et charges ;

— ordonner son expulsion ;

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

— le condamner au paiement de la somme de 9.854,45 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 mai 2025.

A l’audience, la S.A 3F SEINE ET MARNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et dépose son dossier de plaidoirie actualisant la dette locative à la somme de 16.031,66 euros arrêtée au 29 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse). Elle précise que le dernier paiement de loyer du locataire a été versé en février 2024 et que la dette locative réclamée comporte une facturation de SLS depuis le mois de janvier 2025 inclus.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [D] [S] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025, prorogé au 20 août 2025 pour surcharge de travail.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Sur le supplément de loyer solidarité (SLS)

Il résulte des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et notamment de l’article L. 441-9, que, pour retenir le montant du Supplément de Loyer de Solidarité forfaitaire dans l’arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu’il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d’imposition et de fournir des renseignements sur l’ensemble des personnes vivant au foyer.

En l’espèce, la S.A 3F SEINE ET MARNE fait état d’un arriéré locatif de 16.031,66 euros arrêtée au 29 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse).

Il résulte de l’analyse de l’historique du décompte locatif produit que la somme réclamée inclut 4.013,61 euros au titre de surloyers (SLS) appliqués sur la période de janvier à mars 2025.

Or, la bailleresse ne démontre pas avoir adressé au locataire une mise en demeure de justifier de sa situation fiscale et sociale sous peine de se voir appliquer un surloyer, seuls deux courriers et courriels sans accusés de réception sont versés aux débats ne pouvant constituer la mise en demeure imposée par les textes.

Dans ces conditions, les sommes exigées à ce titre seront déduites des sommes réclamées.

En l’espèce, la S.A 3F SEINE ET MARNE produit donc un décompte démontrant que Monsieur [D] [S] reste lui devoir, après déduction des frais (5,13 euros de frais de rejet bancaire et 4.013,61 euros au titre du SLS) la somme de 12.012,92 euros à la date du 29 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse).

En conséquence, Monsieur [D] [S] sera condamné au paiement de la somme de 12.012,92 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 29 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 11 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A 3F SEINE ET MARNE justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 25 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 3 octobre 2018 avec avenants du 3 février 2022 pour le logement et du 21 mai 2019 concernant l’emplacement de stationnement, contient une clause résolutoire (article n°9) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 24 mai 2023 pour la somme en principal de 2.671,31 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé, le dernier versement date du mois de février 2024.

Par ailleurs, le locataire n’a pas transmis les justificatifs de ses ressources au tribunal avant l’audience.

Il n’y a donc pas lieu d’octroyer des délais de paiement d’office au locataire qui ne remplit pas les conditions légales pour en bénéficier.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 25 juillet 2023.

Monsieur [D] [S] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser la S.A 3F SEINE ET MARNE, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [D] [S] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de les condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A 3F SEINE ET MARNE sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A 3F SEINE ET MARNE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 octobre 2018 avec avenant du 3 février 2022 pour le logement et du 21 mai 2019 concernant l’emplacement de stationnement, entre la S.A 3F SEINE ET MARNE, d’une part, et Monsieur [D] [S] et Madame [W] [K], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation (logement n°47) et d’un emplacement de stationnement (n°8174P-0067 en échange du parking n°8174P-0066 initialement consenti avec le logement), situés [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 25 juillet 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [D] [S] occupant sans droit ni titre depuis le 25 juillet 2023 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [D] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la S.A 3F SEINE ET MARNE à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [S], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à verser à la S.A 3F SEINE ET MARNE la somme de 12.012,92 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à payer à la S.A 3F SEINE ET MARNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la S.A 3F SEINE ET MARNE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge