REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00238 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HDKT

N° minute : 25/00388

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [W] [E]

né le 30 Décembre 1992 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [H] [O] [X] épouse [E]

née le 10 Février 1993 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

comparante

et

DEFENDEUR

Monsieur [A] [U] [C]

né le 04 Juillet 1973 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 02 Octobre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

copies délivrées le 20 NOVEMBRE 2025 à :

Monsieur [Z] [W] [E]

Madame [H] [O] [X] épouse [E]

Monsieur [A] [U] [C]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 20 NOVEMBRE 2025 à :

Monsieur [Z] [W] [E]

Madame [H] [O] [X] épouse [E]

RAPPEL DES FAITS

Suivant bail notarié en date du 27 août 2021, Mme [L] [M] épouse [R] a donné à bail à M. [A] [C] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 550 € hors charges.

Le 15 décembre 2021, M. [Z] [E] et Mme [H] [X] épouse [E] ont acheté l’appartement dont Mme [R] était propriétaire, le bail restant en cours.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Z] [E] et Mme [H] [X] épouse [E] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 7 avril 2025 ainsi qu’une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement ; puis ils ont fait assigner M. [A] [C] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 02 octobre 2025, M. [Z] [E] et Mme [H] [X] épouse [E] maintiennent leurs demandes, sauf à actualiser leur dette de loyer comme précisé dans leur assignation. Ils demandent ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail;

— d’ordonner l’expulsion de M. [A] [C], ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner M. [A] [C] à leur payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner M. [A] [C] à leur payer la somme de 7.670 € (échéance d’octobre 2025 incluse) au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et d el’assignation, outre la somme de 1.180 € pour résistance abusive, 1.500 € à titre de dommages-intérêts et la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens.

Ils sollicitent également à l’audience la suppression des délais légaux d’expulsion.

Ils exposent qu’ils n’ont été destinataires d’aucun versement, que manifestement le logement est occupé par quelqu’un d’autre, qu’ils ont des difficultés à rembourser leur prêt et qu’ils assument des charges importantes, étant parents de deux enfants en situation de handicap.

Bien que régulièrement assigné le 18 juin 2025 à étude, M. [A] [C] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience mais il ne contient pas de renseignement en l’absence de prise de contact par l’intéressé.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 18 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”.

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 27 août 2021 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de régularisation de deux mois (p.11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 avril 2025, pour la somme en principal de 4.130 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 juin 2025.

En l’absence du locataire et en l’absence de reprise de paiement des loyers courants l’expulsion de M. [A] [C] sera ordonnée, en conséquence.

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, aucune demande de constat de la mauvaise foi ou de réduction du délai n’a été portée à la connaissance du locataire dans l’assignation. Par conséquent, ces demandes formées oralement à l’audience en l’absence du défendeur sont irrecevables.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

M. [Z] [E] et Mme [H] [X] épouse [E] produisent un décompte démontrant que M. [A] [C] reste devoir la somme de 7670 € (échéance d’octobre 2025 incluse).

Le défendeur, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 7670 € (échéance d’octobre 2025 incluse), avec intérêts au taux d’intérêt légal à compter du commandement et de l’assignation, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La résistance abusive du locataire n’est pas établie, ni la réalité d’un préjudice distinct du simple retard pour le bailleur. Ces derniers n’apportent aucun élément de preuve sur les difficultés subséquentes engendrées pour eux suite au non paiement des loyers. En conséquence les demandes de dommages-intérêts, qui ont d’ailleurs le même objet, seront rejetées.

M. [A] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [Z] [E] et Mme [H] [X] épouse [E], M. [A] [C] sera condamné à leur verser la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 août 2021 entre M. [Z] [E] et Mme [H] [X] épouse [E] d’une part et M. [A] [C] d’autre part concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 8 juin 2025 ;

AUTORISE M. [Z] [E] et Mme [H] [X] épouse [E] à faire procéder à l’expulsion de M. [A] [C] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [A] [C] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DECLARE irrecevables les demandes tendant à voir prononcer l’expulsion de M. [A] [C] sans délai ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [A] [C] à verser à M. [Z] [E] et Mme [H] [X] épouse [E] la somme de 7670 € (échéance d’octobre 2025 incluse) avec les intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025 sur la somme de 4.130 € et à compter du 18 juin 2025 sur la somme de 1.180 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [A] [C] à payer à M. [Z] [E] et Mme [H] [X] épouse [E] l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de novembre 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés aux propriétaires ou l’expulsion;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE M. [A] [C] à verser à M. [Z] [E] et Mme [H] [X] épouse [E] une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [A] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 20 novembre 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,