TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

Le 17 Juillet 2025

à M^e Laurence KALIFA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01771 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6G77

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [F] venant aux droits de la SCI SOGEVA

né le 24 Août 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laurence KALIFA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [L] [J] épouse [F] venant aux droits de la SCI SOGEVA

née le 22 Octobre 1982 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laurence KALIFA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [O]

née le 28 Janvier 1984 à [Localité 3] (Mayotte), demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 25 novembre 2005, la société civile immobilière Sogeva aux droits de laquelle viennent M. [U] [F] et Mme [L] [J] épouse [F] à la suite de leur acquisition du bien le 25 mai 2021 a donné à bail à Mme [X] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 289,81 euros, outre 25 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [U] [F] et Mme [L] [J] épouse [F] ont fait signifier à Mme [X] [O] par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 1.135,92 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire contractuelle et faisant sommation de justifier l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, M. [U] [F] et Mme [L] [J] épouse [F] ont fait assigner Mme [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner à titre provisionnel Mme [X] [O] à leur payer la somme de 709,03 euros au titre de l’arriéré de loyer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant de 576,51 euros,

— condamner Mme [X] [O] à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, M. [U] [F] et Mme [L] [J] épouse [F] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 9 octobre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A cette audience, M. [U] [F] et Mme [L] [J] épouse [F], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la somme de 710,63 euros, selon décompte en date du 7 mai 2025, terme de mai inclus.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à étude, Mme [X] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [U] [F] et Mme [L] [J] épouse [F] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 mars 2025, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, alors qu’en sa qualité de bailleur personne physique il n’y était pas tenu.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 25 novembre 2005 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois pour régulariser la dette locative.

Un commandement de payer visant cette clause a été délivré à Mme [X] [O] le 9 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.135,92 euros.

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte.

En l’espèce, il résulte de l’examen du décompte joint au commandement que des frais de relance non justifiés (200 euros) ont été inclus dans le calcul de la somme demandée au titre du commandement. En outre, l’encadré « explication de la dette » ne reprend pas les sommes versées par la locataire en août (471 euros) et septembre (471 euros) selon le décompte et n’est pas cohérente avec ce même décompte dès lors qu’il mentionne un versement de 219,18 euros le 1er août 2024 alors que le décompte ne mentionne aucune somme versée à cette date.

Il en résulte une contestation sérieuse.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

M. [U] [F] et Mme [L] [J] épouse [F] présentent un décompte actualisé de la dette locative arrêtée au 7 mai 2025 pour un montant de 710,63 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que, déduction faite des frais de procédure, frais de relance et frais de gestion, Mme [X] [O] n’est redevable d’aucune somme.

La demande en paiement au titre de l’arriéré locatif de M. [U] [F] et Mme [L] [J] épouse [F] sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [F] et Mme [L] [J] épouse [F], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable,

DIT que les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse, et en conséquence, DISONS n’y avoir lieu à référé sur ces demandes,

REJETTE la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif,

CONDAMNE M. [U] [F] et Mme [L] [J] épouse [F] aux dépens,

REJETTE la demande de M. [U] [F] et Mme [L] [J] épouse [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente