Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 6 mars 2025, n° 25/00007

TJ Marseille 6 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Validité de la clause résolutoire
La cour a estimé que la clause résolutoire contenue dans le bail ne respecte pas les exigences légales, ce qui entraîne une contestation sérieuse sur sa validité.
Rejeté
Droit à l'expulsion en cas d'impayés
La cour a rejeté cette demande en raison de la contestation sérieuse sur la validité de la clause résolutoire, qui est un prérequis pour l'expulsion.
Accepté
Preuve de l'arriéré locatif
La cour a constaté que les bailleurs avaient fourni des preuves suffisantes de l'arriéré locatif, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [F] à payer cette somme.
Rejeté
Droit à une indemnité d'occupation
La cour a rejeté cette demande en raison de la contestation sérieuse sur la validité de la clause résolutoire, qui est nécessaire pour justifier une telle indemnité.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a jugé que, étant la partie perdante, Monsieur [F] doit supporter les frais irrépétibles engagés par les bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 6 mars 2025, n° 25/00007
Numéro(s) :	25/00007
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphanie RIOU-SARKIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 23 mai 2025

à M^e ROU-SARKIS Stéphanie

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00007 – N° Portalis DBW3-W-B7J-53ES

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [U] [H]

né le 14 Juin 1959 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Stéphanie RIOU-SARKIS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [K] [I] [O] épouse [H], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Stéphanie RIOU-SARKIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [X] [B] [F]

né le 12 Août 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 mai 2023, Monsieur [M] [H] et Madame [D] [O] épouse [H] ont donné à bail à Monsieur [Y] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 760 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, le 3 octobre 2024, les époux [H] ont fait délivrer à Monsieur [F] un commandement de payer la somme de 3.031,00 euros, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 12 décembre 2024, Monsieur [M] [H] et Madame [D] [O] épouse [H] ont attrait Monsieur [Y] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ordonner l’expulsion de Monsieur [F], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique si besoin, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, en précisant que le juge des contentieux de la protection se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte ; Condamner Monsieur [F] à vider le logement de tous meubles et objets et dire qu’il pourra être procéder au transport et à la séquestration des meubles se trouvant encore dans les lieux dans un lieu qu’ils désigneront, aux frais, risques et périls de Monsieur [F] ; condamner Monsieur [F] à leur payer à titre provisionnel les sommes suivantes :4.575 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de leur échéance ; Une indemnité d’occupation mensuelle égale de 780 euros à compter du 21 novembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile et les dépens.

Appelée à l’audience du 6 mars 2025, l’affaire a été plaidée.

Les époux [H], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Cité à étude, Monsieur [Y] [F] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [F] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant aux époux [H].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, bien que bailleurs personnes privées, les époux [H] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 4 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 10 mai 2023, contient une clause résolutoire (article VIII), qui ne prévoit aucun délai ni aucune formalité pour régulariser l’impayé comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989. L’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse. A ce titre, il importe peu que le commandement délivré mentionne le délai exigé par la loi, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi relevant, là encore, du juge du fond.

Partant, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de résiliation du bail, comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Les époux [H] produisent le contrat de bail signé le 10 mai 2023 par Monsieur [F], portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 760 euros charges comprises, un acte notarié de vente daté du 30 décembre 2011 par lequel ils sont devenus propriétaires de cet appartement, un commandement de payer délivré le 3 octobre 2024 à Monsieur [F] pour un arriéré locatif de 3.031 euros au 2 octobre 2024, un justificatif des taxes foncières de 2023, et un décompte figurant dans l’assignation, qui fait apparaître que Monsieur [F] reste à devoir un montant de 4.575 euros au jour de l’assignation le 12 décembre 2024.

Monsieur [F] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition, aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant de cette dette, ni preuve de sa libération. Il sera donc condamné à payer cette somme de 4.575 euros aux époux [H] à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif au 12 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 décembre 2024.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Monsieur [F] devra supporter la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer aux époux [H] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens compte tenu des diligences exposées pour la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation en l’état d’une contestation sérieuse sur la régularité de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [F] à payer à Monsieur [M] [H] et Madame [D] [O] épouse [H], à titre provisionnel, la somme de 4.575 euros (QUATRE MILLE CINQ CENTS SOIXANTE QUINZE EUROS), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 décembre 2024, titre des loyers, charges et taxes d’ordures ménagères impayés au 12 décembre 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [F] à payer à Monsieur [M] [H] et Madame [D] [O] épouse [H] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [F] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président