TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Février 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Décembre 2025

GROSSE :

Le 06 février 2026

à M^e GHEZ Jérémie

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 février 2026

à M^e Nara MURATSAN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01413 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6ENB

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [R] [O] veuve [H]

née le 20 Mars 1943 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [N] [G]

née le 16 Août 1988 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Nara MURATSAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [P] [E]

né le 04 Juillet 1979 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Nara MURATSAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 30 décembre 2021, M. et Mme [H] ont donné à bail à Mme [G] et M. [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 575 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

M. [H] est décédé le 24 avril 2022 de sorte que Mme [H] est devenue seule bailleresse.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 2.260,24 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, la bailleresse a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion des défendeurs et les condamner à payer l’arriéré de loyers et une indemnité mensuelle d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2025 puis a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties pour être finalement retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

A cette audience, la demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

Condamner solidairement par provision les défendeurs à payer la somme de 1.499,88 euros, selon décompte arrêté au 17 novembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes figurant au commandement et pour le surplus à compter de l’assignation, et au titre des seuls loyers et charges, Les condamner solidairement par provision à payer la somme de 753,40 euros au titre des frais de réparation, Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner en conséquence l’expulsion des défendeurs ainsi que tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique, Les condamner solidairement par provision à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clés, après déménagement complet,Les condamner in solidum à payer la somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Les défendeurs, également représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de ses écritures déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent de :

Juger que les demandes irrecevables car la procédure a été viciée par la nullité du commandement de payer portant sur une somme erronée, A titre subsidiaire, juger que la dette s’élève à la somme de 1.103,41 euros et constater que les locataires règlent intégralement leur part de loyer chaque mois, En conséquence, suspendre les effets de la clause résolutoire, Accorder des délais de paiement sur un échelonnement de la dette de 36 mois à hauteur de 30,65 euros par mois, Débouter la bailleresse de sa demande au titre des frais irrépétibles, Laisser les dépens à la charge de la demanderesse.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison de la notification préalable à la préfecture.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 5 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la validité du commandement de payer et de l’assignation et la recevabilité des demandes de la bailleresse

Les défendeurs invoquent la nullité du commandement de payer au motif que la dette locative mentionnée comprendrait des frais liés au remboursement de travaux effectués par la bailleresse pour 753,50 euros dans l’appartement ainsi que des frais de relance pour 116,99 euros.

Ils en concluent qu’en raison de la nullité du commandement, l’assignation est elle-même nulle de sorte que les demandes de la bailleresse seraient irrecevables.

En premier lieu, il sera rappelé que prononcer la nullité du commandement de payer ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, lequel peut seulement retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte.

En deuxième lieu, les défendeurs n’explicitent pas les raisons de droit ou de fait qui permettraient de retenir que la nullité d’un commandement entrainerait nécessairement celle de l’assignation et, par suite, l’irrecevabilité des demandes.

En troisième lieu, si un commandement de payer comprenant des sommes indues et sollicitées de mauvaise foi par un bailleur peut entrainer le rejet de la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, il est jurisprudence constante qu’un commandement de payer reste valable pour la partie non contestable de la dette et peut fonder la demande de constat de la résiliation du bail.

Or, en l’espèce, le commandement de payer signifié aux locataires le 13 décembre 2024 fait état d’une dette locative de 2.260,24 euros et les locataires contestent la créance à hauteur de 753,50 euros et 116,99 euros, de sorte qu’ils reconnaissent qu’à la date de signification du commandement de payer, il existait bien une dette locative d’un montant de 1.389,75 euros correspondant à près de deux mois de loyers impayés.

Par conséquent, la contestation relative à la validité du commandement et de l’assignation et à la recevabilité des demandes de la bailleresse n’apparait pas revêtir de caractère sérieux de sorte qu’il y a lieu de débouter les défendeurs de leurs demandes sur ce point.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 2.11) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 décembre 2024 pour la somme en principal de 2.260,24 euros, étant rappelé que la dette n’est pas contestée pour la somme de 1.389,75 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 février 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif, des travaux et de l’indemnité d’occupation

Les défendeurs sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 793,83 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner solidairement les défendeurs à son paiement.

Il ressort du décompte arrêté au 3 novembre 2025 que les défendeurs restent devoir la somme de 2.370,37 euros, à la date du 3 novembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre inclus.

La bailleresse ne conteste pas que ce montant inclue des frais indument compatibilisés pour une somme de 116,99 euros de sorte qu’il y a lieu de déduire cette somme.

Par ailleurs, le décompte comprend un montant de 753,50 euros qui correspondrait à des factures liées à des travaux dans la salle de bain et la cuisine.

Or, d’une part, la bailleresse n’établit pas avec l’évidence qui s’impose en référé que ces travaux relèvent des réparations locatives imputables aux locataires et d’autre part, que ce montant correspond au coût réel des travaux, étant relevé que si la liste des pièces de la bailleresse fait référence à des factures de travaux, elles ne sont pas versées aux débats.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de la somme de 753,50 euros au titre des travaux de réparation.

Les défendeurs seront donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 1.499,88 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 décembre 2025 sur la somme de 1.389,75 euros et à compter du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparait que les défendeurs ont procédé au paiement de la somme de 320 euros le 3 novembre 2025, soit, pour un loyer total de 793,83 une somme supérieure au montant restant à leur charge après versement de l’aide personnalisée au logement (487 euros), et que le loyer est régulièrement payé depuis le début de l’année 2025.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par les défendeurs, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

La clause résolutoire retrouvera son plein effet,À défaut pour les défendeurs d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Les défendeurs, devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement ou in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et seront condamnés in solidum à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de Mme [R] [O] veuve [H] recevable ;

REJETTE la demande de Mme [N] [G] et M. [P] [E] tendant à déclarer les demandes de Mme [R] [O] veuve [H] irrecevables ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 décembre 2021 entre Mme [R] [O] veuve [H] et Mme [N] [G] et M. [P] [E] concernant le logement, situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 14 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [G] et M. [P] [E] à payer à Mme [R] [O] veuve [H], à titre provisionnel, la somme de 1.499,88 euros, décompte arrêté au 3 novembre 2025, incluant la mensualité de novembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.389,75 euros à compter du commandement de payer du 13 décembre 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [N] [G] et M. [P] [E] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 41 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant et quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

La totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,La clause résolutoire reprendra tous ses effets,Faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Mme [N] [G] et M. [P] [E] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Mme [N] [G] et M. [P] [E] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 793,83 euros à ce jour ;DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement au titre des travaux de réparations formée par Mme [R] [O] veuve [H] ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [G] et M. [P] [E] à payer à Mme [R] [O] veuve [H] à payer à DDEM la somme de 300euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [G] et M. [P] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge