Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 9 octobre 2025, n° 25/00753

TJ Marseille 9 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Validité des commandements de payer
La cour a retenu qu'une contestation sérieuse existe quant à la validité des commandements de payer, empêchant ainsi la mise en œuvre de la clause résolutoire.
Accepté
Montant de la créance locative
La cour a constaté que le défendeur ne contestait pas le montant de la dette, et a ordonné le paiement de l'arriéré locatif.
Rejeté
Indemnité d'occupation en cas d'expulsion
La cour a rejeté la demande d'indemnité d'occupation en raison du rejet de la demande de constat de la clause résolutoire.
Accepté
Frais de procédure
La cour a condamné le défendeur à payer une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 9 oct. 2025, n° 25/00753
Numéro(s) :	25/00753
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	25 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Clément GAMBINDorothée SOULAS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Octobre 2025

GROSSE :

Le 14 novembre 2025

à M^e SOULAS Dorothée

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 novembre 2025

à M^e Clément GAMBIN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00753 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6AB6

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [U] [J] épouse [N], domiciliée : chez SAS IMMOBILIERE PUJOL, administrateur d’immeubles, [Adresse 3]

représentée par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [V]

né le 16 Septembre 1984 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Clément GAMBIN, avocat au barreau de VERSAILLES

Madame [K] [S]

née le 05 Mars 1985 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Clément GAMBIN, avocat au barreau de VERSAILLES

Monsieur [R] [S]

né le 25 Juillet 1947 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Clément GAMBIN, avocat au barreau de VERSAILLES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 28 février 2022, Mme [U] [N] a consenti à M. [Y] [V] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2], rez-de-chaussée, dans le [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 850 euros, outre 150 euros de provisions sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [Y] [V] le 14 mai 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3.876,87 euros en principal. Il a été dénoncé le 23 mai 2024 à Mme [K] [S] et M. [R] [S] en qualité de cautions.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [Y] [V] le 13 novembre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 6.533,90 euros en principal. Il a été dénoncé le 26 novembre 2024 à Mme [K] [S] et M. [R] [S] en qualité de cautions.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, Mme [U] [N] née [J], a fait assigner en référé M. [Y] [V], Mme [K] [S] et M. [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de M. [Y] [V], sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à venir,

— la condamnation solidaire de M. [Y] [V], Mme [K] [S] et M. [R] [S] au paiement de la somme provisionnelle de 8.721,06 euros selon décompte actualisé au 10 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du dernier loyer et des charges, révisable, jusqu’à la remise des clés,

— la condamnation solidaire de M. [Y] [V], Mme [K] [S] et M. [R] [S] au paiement de la somme de 1.100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer et de leurs dénonces aux cautions.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 27 mars 2025.

A l’audience du 9 octobre, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions en réponse n° 3, Mme [U] [N] née [J] demande, au visa des articles 696, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, L 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, 15, 22-1 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

— la condamnation solidaire de M. [Y] [V], Mme [K] [S] et M. [R] [S] au paiement de la somme provisionnelle de 18.076,46 euros selon décompte actualisé au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du dernier loyer et des charges, révisable, jusqu’à la remise des clés,

— la condamnation solidaire de M. [Y] [V], Mme [K] [S] et M. [R] [S] au paiement de la somme de 1.100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer et de leurs dénonces aux cautions.

Aux termes de leurs conclusions en défense n° 2, M. [Y] [V], Mme [K] [S] et M. [R] [S] au visa des articles 1174, 1366, 1367 et 2297 du code civil :

— à titre principal, soulèvent des contestations sérieuses et concluent au débouté des demandes de Mme [U] [N] née [J],

— à titre subsidiaire, sollicitent les plus larges délais de paiement,

— en tout état de cause, demandent la condamnation de Mme [U] [N] née [J] à verser à chacun d’eux une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 16 janvier 2025 a été dénoncée le même jour à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 27 mars 2025.

Par conséquent, Mme [U] [N] née [J] est recevable en ses demandes.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 28 février 2022 contient une clause résolutoire (article 8) et deux commandements de payer visant cette clause ont été signifiés les 14 mai et 13 novembre 2024, pour les sommes respectives en principal de 3.876,87 et 6.533,90 euros.

Sur le moyen invoqué en défense relatif à la nullité de ces commandements de payer, il convient de retenir que les décomptes annexés ne comportent aucune ventilation des loyers et des charges. Une telle absence caractérise, au sens de l’article 835 du code de procédure civile, une contestation sérieuse quant à la validité du commandement, et ne peut, par voie de conséquence, permettre la mise en œuvre de la clause résolutoire, et conduire à la constatation de la résiliation de plein droit du bail.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Il résulte des articles 7-1 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges sont récupérables sur justificatifs, l’action en paiement se prescrivant par trois ans.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

En l’espèce, Mme [U] [N] née [J] verse au débat un décompte actualisé de sa créance comportant une ventilation des loyers et des charges et indiquant un solde débiteur de 18.076,46 euros au 1er octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

Elle justifie des relevés individuels de charges et des avis de taxes foncières depuis l’année 2022.

M. [Y] [V], Mme [K] [S] et M. [R] [S] ne contestent pas le montant de la dette et n’apportent aucun élément de nature à la remettre en cause.

Les actes de cautionnement sont signés électroniquement. Il convient d’accueillir le moyen avancé en défense relatif à leur nullité en ce que l’examen de la fiabilité de la signature électronique d’un acte de cautionnement, au regard des prescriptions de l’article 2297 du code civil excède les pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes formulées à l’encontre de Mme [K] [S] et M. [R] [S].

En outre, il convient de déduire de la dette les sommes au titre des frais de procédure (55,15 + 226,87 + 305,28 + 296,62 euros).

M. [Y] [V] sera par conséquent condamné à payer à Mme [U] [N] née [J] la somme de 17 192,54 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, en l’absence de tout versement, aide au logement exclue, depuis le 13 septembre 2024, la demande sera rejetée, tant sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que sur celui de l’article 1343-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce exclu le coût des commandements de payer, relevant des frais irrépétibles des contestations sérieuses ayant été retenues.

Il sera en outre condamné à payer à Mme [U] [N] née [J] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation, ainsi que sur les demandes formulées à l’encontre de Mme [K] [S] et M. [R] [S] ;

CONDAMNE M. [Y] [V] à payer à Mme [U] [N] née [J] la somme de dix-sept mille cent quatre-vingt-douze euros et cinquante-quatre centimes (17 192,54 euros) au titre de l’arriéré locatif au 1er octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [Y] [V] aux dépens, en ce exclu le coût des commandements de payer ;

CONDAMNE M. [Y] [V] à payer à Mme [U] [N] née [J] la somme de cinq cents euros (500 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,