TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 26 Août 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : M. CARITEY,

Débats en audience publique le : 20 Mai 2025

GROSSE :

Le 26/08/2025

à M^e GAUTHIER Catherine

(dem)

EXPEDITION :

Le 26/08/2025

à M. [S] [Y] [X] (déf)

Le 26/08/2025

à Mme [D] [B],a [N] [T] (déf)

N° RG 25/00919 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6A6G

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [I] [S] [Y]

né le 12 Octobre 1998 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [M] [N], [T] [D]

née le 04 Février 2000 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 29 février 2020, la SCI EDELWEISS a donné à bail à Monsieur [I] [S] [Y] et Madame [M] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Selon acte sous signature privée du28 février 2020, la SCI EDELWEISS a conclu une convention VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qui s’est ainsi portée caution solidaire des locataires pour le paiement du loyer et des charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [I] [S] [Y] selon acte du 22 août 2024, et Madame [M] [D] le 4 septembre 2024, un commandement de payer la somme de 1.182,39 euros en principal, visant la clause résolutoire du bail.

Suivant assignations des 5 et 7 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait Monsieur [I] [S] [Y] et Madame [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], afin de demander :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail pour le non-respect par le locataire de son obligation de payer le loyer, l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, la condamnation solidaire de Monsieur [I] [S] [Y] et Madame [M] [D] à lui payer la somme de 2.519,54 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme y figurant et pour le surplus à compter de l’assignation ; la condamnation de Monsieur [I] [S] [Y] à lui payer la somme de 651,43 euros pour le terme d’octobre 2024, outre une indemnité d’occupation égale au loyer avec charges à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ; la condamnation solidaire de Monsieur [I] [S] [Y] et Madame [M] [D] à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mai 2025 et plaidée.

Lors des débats, représentée par son conseil, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 5.382,26 euros conformément à la dernière quittance subrogative du 6 mars 2025.

Elle a soutenu que, subrogée dans les droits du bailleur, elle est en droit d’agir en acquisition de clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par les locataires ; qu’au cours du délai de deux mois qui a couru à compter de la signification du commandement de payer, les causes dudit commandement n’ont pas été réglées par les locataires, qu’il est donc incontestable que la clause résolutoire est acquise. A titre subsidiaire, elle a demandé de prononcer la résiliation du bail aux griefs des locataires pour le manquement à l’obligation principale du preneur de régler le loyer. Elle a précisé que Madame [D] qui a quitté les lieux le 12 mars 2024, reste tenue des dettes jusqu’au 12 septembre

2024. Elle n’a pas été informée par la bailleresse d’un congé délivré par Monsieur [S] [Y].

Monsieur [I] [S] [Y] a comparu en personne pour solliciter des délais de paiement. Il affirme avoir quitté les lieux en février 2025. Il a déclaré percevoir 1450 euros de salaire en intérim, et des crédits en cours. Il a proposé de régler par mensualités de 100 euros.

Citée suivant procès-verbal de recherches infructueuses, Madame [M] [D] Madame n’a pas comparu et personne pour elle. Le courrier recommandé qui lui a été adressé par le commissaire de justice instrumentaire est revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

La décision a été mise en délibéré au 26 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION,

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien-fondée.

Ainsi, l’absence de comparution de Madame [M] [D] ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Sur la recevabilité des demandes formées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il est fait exception à cette règle lorsque l’action vise à faire reconnaître un droit purement personnel du créancier.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie du paiement au bailleur des loyers dus par le locataire, par le biais du contrat de cautionnement signé entre le bailleur et elle-même en date du 28 février 2020 et de la dernière quittance subrogative du 6 mars 2025 portant sur une somme de 5.382,26 euros.

La quittance subrogative stipule expressément que la subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la caution.

Le contrat de cautionnement VISALE n°A10067316992 du 28 février 2020 signé entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit dans son article 8.1 que conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

Ainsi, par l’effet de la subrogation, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES doit donc être déclarée recevable.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 8 janvier 2025, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 20 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 4 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande de résiliation est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 29 février 2020 par Monsieur [I] [S] [Y] et la SCI EDELWEISS prévoit une clause résolutoire qui stipule qu’elle ne prendra effet que deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme de 1.182,39 euros en principal a été délivré à Monsieur [I] [S] [Y] et Madame [M] [D] par commissaire de justice le 22 août 2024.

Force est de constater à la lecture du décompte des locataires et quittances subrogatives, que les causes de ce commandement n’ont pas été soldées dans le délai imparti.

Il convient donc de constater que les conditions de la clause résolutoire sont bien réunies au 22 octobre 2024.

Aucun élément du dossier ne permet de confirmer que Monsieur [I] [S] [Y] a bien donné congé et libéré le logement en février 2025.

Il convient dès lors de constater qu’il est devenu occupant sans droit ni titre depuis le 22 octobre 2024 et d’ordonner la libération par Monsieur [S] [Y] des locaux, et à défaut de départ volontaire des lieux, son expulsion, avec le concours si besoin est de la force publique, selon les formes et délais prévus par les articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il n’est pas débattu que Madame [D] a quitté le logement le 12 mars 2024.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [S] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [S] [Y] seul à son paiement, soit un montant mensuel de 651,43 euros, directement à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que cette dernière justifiera de sa subrogation au titre de cette indemnité par une quittance subrogative.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le commandement de payer délivré le 22 août 2024 et les quittances subrogatives établissent que les loyers et charges n’ont pas été scrupuleusement réglés depuis plusieurs mois.

La dette locative s’élève à un montant de 5.382,26 euros conformément à la dernière quittance subrogative du 6 mars 2025.

Monsieur [S] [Y] qui comparait, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette locative, et n’apporte pas la preuve de sa libération.

Il sera condamné à payer cette somme de 5.382,26 euros à SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SCI EDELWEISS, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.182,39 euros à compter du commandement de payer du 22 août 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur l’engagement de Madame [D]

Selon le VI de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Par ailleurs, l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail signé par Madame [D] le 29 février 2020, comporte une clause de solidarité.

Il est acquis qu’elle a quitté le logement au 12 mars 2024.

Dans la mesure où il n’est pas allégué qu’un nouveau co-locataire ait figuré sur le bail, la solidarité des co-titulaires du bail relative au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation a produit effet jusqu’au 12 septembre 2024, par application de l’article 8-1 précité.

En conséquence, Madame [D] est tenue solidairement aux dettes locatives avec Monsieur [S] [Y] à hauteur de 2.519,54 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.182,39 euros à compter du commandement de payer du 22 août 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil énonce que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Compte tenu de la qualité du créancier, de la situation précaire de Monsieur [S] [Y] et du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement sur 24 mois, dans les modalités fixées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [I] [S] [Y] et Madame [M] [D], parties qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [I] [S] [Y] et Madame [M] [D] sera condamnés in solidum à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 euros au titre des frais exposés pour la présente instance.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge du Contentieux de la Protection de [Localité 5], statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire contenue au bail signé le 29 février 2020, entre la SCI EDELWEISS et Monsieur [I] [S] [Y] portant sur un appartement situé [Adresse 3] sont réunies au 22 octobre 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [I] [S] [Y], ainsi que tout occupant de son chef, de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [S] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SCI EDELWEISS, pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, des lieux loués, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation au montant mensuel du loyer contractuel augmenté des charges, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, soit 651,43 euros ;

CONDAMNE Monsieur [I] [S] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de la SCI EDELWEISS, cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [S] [Y] et Madame [M] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de la SCI EDELWEISS, la somme de 2.519,54 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de

1.182,39 euros à compter du commandement de payer du 22 août 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés au 12 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [S] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de la SCI EDELWEISS, la somme de 2.862,72 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.182,39 euros à compter du commandement de payer du 22 août 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés du 12 septembre 2024 au 6 mars 2025 ;

ACCORDE à Monsieur [I] [S] [Y] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 5 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 24 mensualités selon les modalités suivantes :

6 mensualités égales et successives de 100 euros, suivies de 12 mensualités égales et successives de 200 euros, suivies de 6 mensualités égales et successives de 397 euros, la dernière mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE Monsieur [I] [S] [Y] et Madame [M] [D] in solidum à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [S] [Y] et Madame [M] [D] in solidum aux entiers dépens, comprenant le coût des commandements de payer  ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le juge du contentieux de la Protection Le Greffier