Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b4, 16 octobre 2025, n° 23/04430

TJ Marseille 16 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Défaillance de la condition suspensive
Le tribunal a constaté que le défendeur n'a pas justifié de l'obtention du prêt et a empêché l'accomplissement de la condition suspensive, rendant la demande de remboursement légitime.
Rejeté
Absence de justification du préjudice moral
Le tribunal a estimé que le préjudice moral ne peut être global et que chaque membre doit justifier de son préjudice personnel, ce qui n'a pas été fait.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
Le tribunal a condamné le défendeur aux dépens et a accordé une somme au titre des frais irrépétibles, considérant que les demandeurs avaient droit à cette indemnisation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b4, 16 oct. 2025, n° 23/04430
Numéro(s) :	23/04430
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cyril MELLOULJean Laurent ABBOU
Cabinet(s) :	NEMESIS
Parties :	P

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/04430 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3KWJ

AFFAIRE :

M. [H] [U] et autres (la SELARL NEMESIS)

M. [P] [R] (M^e Cyril MELLOUL)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 12 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 11 Septembre 2025, puis prorogée au 16 Octobre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [H] [U]

né le 20 Juillet 1951 à [Localité 12], de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

Madame [T] [W] veuve [U]

née le 16 Juillet 1951 à [Localité 11] (VIETNAM), de nationalité française

demeurant [Adresse 10]

Madame [B] [U]

née le 29 Juillet 1977 à [Localité 12], de nationalité française

demeurant [Adresse 10]

Madame [A] [U]

née le 24 Novembre 1978 à [Localité 12], de nationalité française

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [N] [U]

né le 09 Octobre 1980 à [Localité 12], de nationalité française

demeurant [Adresse 9]

Madame [C] [G] veuve [U]

née le 09 Août 1949 à [Localité 12], de nationalité française

demeurant [Adresse 10]

Monsieur [N], [S] [U]

né le 26 Janvier 1973 à [Localité 12], de nationalité française

demeurant [Adresse 8]

Monsieur [V], [D] [U]

né le 30 Août 1975 à [Localité 12], de nationalité française

demeurant [Adresse 7]

Tous les demandeurs sont représentés par Maître Jean-Laurent ABBOU de la SELARL NEMESIS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [P] [R]

né le 01 Septembre 1994 à [Localité 13] (TURQUIE), de nationalité française

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Cyril MELLOUL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [H] [U], Madame [T] [W], veuve [U], Madame [B] [U], Madame [A] [U], Monsieur [N] [U], Madame [C] [G], veuve [U], Monsieur [N] [U] et Monsieur [V] [U] sont propriétaires d’une parcelle de terrain qui, après division, devait figurer au cadastre sous les références suivantes : préfixe [Cadastre 6], section B n°[Cadastre 5], lieudit [Adresse 2].

Par acte authentique du 23 juin 2021, les consorts [U] ont consenti à Monsieur [P] [R] une promesse unilatérale de vente sur ce bien pour un prix de 340 000 €.

Il a été stipulé en page 4 que « le promettant » (les consorts [U]) avait obtenu un permis d’aménager.

Monsieur [P] [R] a séquestré entre les mains du notaire la somme de 17 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

La promesse a stipulé deux conditions suspensives au bénéfice du bénéficiaire, Monsieur [P] [R] :

— l’obtention d’un permis de construire avec dépôt du dossier au plus tard le 9 août 2021 ;

— l’obtention d’un prêt auprès de tout organisme bancaire avec obligation de présenter les offres ou les refus d’offres de prêt au plus tard le 30 novembre 2021.

Par courrier de mise en demeure avec accusé de réception du 21 juillet 2022, Monsieur [H] [U], Madame [T] [W], veuve [U], Madame [B] [U], Madame [A] [U], Monsieur [N] [U], Madame [C] [G], veuve [U], Monsieur [N] [U] et Monsieur [V] [U] ont sollicité que Monsieur [P] [R] justifie sous un délai de huit jours de l’obtention ou non d’un prêt bancaire.

Par courrier du 6 janvier 2023, Monsieur [P] [R] a indiqué avoir vu sa demande de permis de construire refusée. Il a sollicité le remboursement de la somme de 17 000 €. Il a également sollicité l’indemnisation d’une somme de 45 180 € qu’il a indiqué avoir exposée en vain pour l’obtention du permis de construire.

Par acte d’huissier en date du 19 avril 2023, Monsieur [H] [U], Madame [T] [W], veuve [U], Madame [B] [U], Madame [A] [U], Monsieur [N] [U], Madame [C] [G], veuve [U], Monsieur [N] [S] [U] et Monsieur [V] [D] [U] (ci-après « les consorts [U] ») ont assigné Monsieur [P] [R] devant le tribunal judiciaire de céans, au visa des articles 1103, 1104, 1217 et 1231-5 du code civil, 696 et 700 du code de procédure civile, aux fins de voir condamner Monsieur [P] [R] à leur verser la somme de 17 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle, de voir condamner Monsieur [P] [R] à leur verser la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral, de voir condamner Monsieur [P] [R] à leur verser la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles, de voir condamner Monsieur [P] [R] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Jean-Laurent ABBOU sur son affirmation de droit, et de ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir que le défendeur ne justifie ni de l’obtention ni du refus du prêt conformément aux stipulations contractuelles. La condition suspensive a donc défailli. Les demandeurs sont donc fondés à obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation, ainsi que la somme de 10 000 € au titre de leur préjudice moral.

Les consorts [U] n’ont pas conclu postérieurement à leur assignation.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 22 novembre 2023, au visa des articles 6, 9 et 514-1 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1217 et 1231-5 du code civil, 1304-3 et suivants du code civil, Monsieur [P] [R] sollicite de voir :

— débouter purement et simplement les consorts [U] de l’ensemble de leurs demandes dirigé à l’encontre de Monsieur [R] ;

— condamner solidairement les consorts [U] à payer la somme globale de 5 000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les consorts [U] aux entiers dépens d’instance et distraction sera faite au profit de Maître Cyril MELLOUL sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [P] [R] fait valoir que la condition suspensive de dépôt et d’obtention du permis de construire était matériellement irréaliste et irréalisable. La promesse a été signée le 23 juin 2021 et le dépôt de permis devait intervenir au plus tard le 9 août 2021 : ce délai était insuffisant. En raison des contraintes matérielles qui ont pesé sur le dossier, le dépôt de permis a été effectif le 27 janvier 2022.

S’agissant du dossier de prêt bancaire, le défendeur s’est bel et bien rapproché du CREDIT AGRICOLE afin de solliciter un crédit pour l’achat du terrain et la construction de sa maison. Toutefois, en raison des contraintes qui pesaient sur le dépôt et l’obtention du permis de construire, la demande de crédit n’a pu aboutir.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’indemnité d’immobilisation :

L’acte de vente stipule en page 16 que l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente. Il est constant entre les parties que la vente n’a pas été réalisée.

Toutefois, la clause indemnitaire stipule que l’indemnité d’immobilisation sera restituée au bénéficiaire de la promesse (Monsieur [P] [R]) si l’une des conditions suspensives est défaillie.

L’article 1304-3 du code civil dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. »

L’acte litigieux comportait deux conditions suspensives au bénéfice de Monsieur [P] [R] :

— l’obtention d’un permis de construire deux mois après le dépôt du dossier, ce dépôt devant obligatoirement intervenir le 9 août 2021 au plus tard ;

— l’obtention d’un prêt bancaire selon des conditions stipulées en page 20 de la promesse au plus tard le 30 novembre 2021. La promesse stipule en page 21 que le bénéficiaire (Monsieur [P] [R]) s’engage, en cas de non-obtention du prêt, à justifier du dépôt de deux demandes de prêt.

Monsieur [P] [R] allègue que le dépôt du dossier de permis de construire le 9 août 2021 était irréaliste. Pourtant, le défendeur a consenti à la promesse de vente qui lui imposait cette obligation. Il ne peut donc s’en libérer à son bon vouloir en prétendant a posteriori que ce délai était irréaliste : le défendeur s’y était engagé.

Aussi, en ne déposant pas le dossier de permis de construire au plus tard le 9 août 2021, Monsieur [P] [R] a empêché l’accomplissement de la condition suspensive stipulée à son bénéfice : elle est donc réputée accomplie du chef de l’article 1304-3 du code civil.

Par ailleurs, concernant l’obtention d’un prêt, Monsieur [P] [R] s’est engagé, en cas de refus, à justifier du dépôt de deux demandes distinctes. Or, le défendeur ne justifie du dépôt d’aucune demande. Les documents produits émanant du CREDIT AGRICOLE, non seulement ne concernent qu’un seul projet de prêt et non pas deux, mais en outre, ne démontrent pas que Monsieur [P] [R] a formellement déposé une demande de prêt, comme il s’y était engagé en acceptant la promesse de vente du 23 juin 2021.

Là encore, la carence de Monsieur [P] [R] doit conduire à considérer que la condition suspensive de non-obtention du prêt est réputée accomplie.

Par suite, la somme de 17 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation doit revenir aux consorts [U]. Monsieur [P] [R] sera condamné à leur verser cette somme.

Sur le préjudice moral :

D’une part, il convient de rappeler qu’un préjudice moral est une souffrance psychique ou, du moins, immatérielle, qui par nature ne peut être caractérisée qu’à l’égard de chaque personne, prise individuellement, demandant l’indemnisation d’un tel préjudice. Un groupe ne peut subir « un » préjudice moral global, indéterminé : chaque individu du groupe doit indiquer et justifier en quoi a consisté son préjudice moral personnel, quand bien même la cause du préjudice moral de chacun des membres du groupe serait identique.

Or, dans le présent litige, les consorts [U] sollicitent un préjudice moral unique de 10 000 €. Le Tribunal n’est pas mis en mesure de déterminer quel a été le préjudice personnel de Monsieur [H] [U], celui de Madame [T] [W], veuve [U], celui de Madame [B] [U], etc.

D’autre part et surtout, au titre des articles 6 et 9 du code de procédure civile, chaque partie doit exposer les faits justifiant ses prétentions et doit en rapporter la preuve. Les consorts [U] n’expliquent pas dans leur assignation en quoi a consisté leur préjudice moral ; ils n’en rapportent aucune preuve.

Par suite, les consorts [U] seront déboutés de leur prétention à la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner Monsieur [P] [R], qui succombe aux demandes des consorts [U], aux entiers dépens.

La condamnation aux dépens sera assortie du droit pour Maître Jean-Laurent ABBOU, avocat des consorts [U], de recouvrer directement auprès de DEFENDEUR ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il y a lieu de condamner Monsieur [P] [R] à verser aux consorts [U] ensemble la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [P] [R] à verser à Monsieur [H] [U], Madame [T] [W], veuve [U], Madame [B] [U], Madame [A] [U], Monsieur [N] [U], Madame [C] [G], veuve [U], Monsieur [N] [U] et Monsieur [V] [U] ensemble la somme de 17 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée au contrat du 23 juin 2021 ;

DEBOUTE Monsieur [H] [U], Madame [T] [W], veuve [U], Madame [B] [U], Madame [A] [U], Monsieur [N] [U], Madame [C] [G], veuve [U], Monsieur [N] [U] et Monsieur [V] [U] de leur prétention à la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [P] [R] aux entiers dépens ;

DIT que la condamnation aux dépens sera assortie du droit pour Maître Jean-Laurent ABBOU, avocat de Monsieur [H] [U], Madame [T] [W], veuve [U], Madame [B] [U], Madame [A] [U], Monsieur [N] [U], Madame [C] [G], veuve [U], Monsieur [N] [U] et Monsieur [V] [U] de recouvrer directement contre Monsieur [P] [R] ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE Monsieur [P] [R] à verser à Monsieur [H] [U], Madame [T] [W], veuve [U], Madame [B] [U], Madame [A] [U], Monsieur [N] [U], Madame [C] [G], veuve [U], Monsieur [N] [U] et Monsieur [V] [U] ensemble la somme de deux mille cinq cents euros (2500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT