TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Avril 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 27 Janvier 2025

GROSSE :

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à M^e Camille TAPIN-REBOUL………………………..

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/00012 – N° Portalis DBW3-W-B7J-53F4

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association DIOCESAINE DE [Localité 7], domiciliée : chez L’Agence Immobilière L’EQUIPE [T] [B] (Gestionnaire de bien), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Camille TAPIN-REBOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [E]

né le 21 Septembre 1980 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1 janvier 2013, l’association Diocésaine de [Localité 7] a consenti à Monsieur [K] [E] un bail à usage d’habitation sur le logement situé [Adresse 5] pour un loyer initialement fixé à 300 euros outre 25 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2022, l’association Diocésaine de [Localité 7] a fait délivrer à Monsieur [K] [E] un commandement de payer la somme principale de 3 127,58 euros.

Par ordonnance de référé du 21 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection a rejeté la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de ce bail demandée par l’association diocésaine de [Localité 7], condamné Monsieur [K] [E] à lui payer la somme de 5 435,14 euros à titre de provision pour les loyers et charges impayés au 1er juin 2023, outre la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, l’association Diocésaine de Marseille a fait assigner Monsieur [K] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin de :

A titre principal,

— juger que la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre les parties portant sur un appartement sis [Adresse 4] est acquise et produit ses effets ;

— en conséquence, constater la résolution du bail d’habitation consenti à Monsieur [K] [E] ;

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation judiciaire pour faute grave du preneur du bail liant les parties portant sur un appartement sis [Adresse 6] ;

En toute hypothèse,

— juger que Monsieur [K] [E] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] ;

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, sans terme ni délai, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

— condamner Monsieur [K] [E] au paiement de la somme de 11 870,91 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 1er novembre 2024 ;

— condamner Monsieur [K] [E] au versement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 400 euros par mois à compter de la signification de la présente assignation et jusqu’à libération complète des lieux ;

— juger que le montant de l’indemnité d’occupation sera indexé annuellement, selon le même indice de référence servant de base à la réunion annuelle du loyer ;

— condamner Monsieur [K] [E] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [K] [E] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la présente assignation, outre les frais d’exécution de la décision à venir en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile

A l’audience du 27 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, l’association Diocésaine de [Localité 7], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

Cité à étude, Monsieur [K] [E] n’est ni présent ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, ii le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation du 22 novembre 2024 a été dénoncée à la même date à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 27 janvier 2025.

Par ailleurs, l’association Diocésaine de [Localité 7] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle justifie par un relevé de propriété, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant, de sa qualité à agir.

Par conséquent, l’association Diocésaine de [Localité 7] est recevable en ses demandes.

Sur la résolution du bail

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1 janvier 2013 contient une clause résolutoire rédigée dans les termes suivants : « le contrat sera résilié de plein droit à défaut de paiement du loyer ». Cette clause ne stipule pas un délai d’au moins deux mois ou six semaines pour régulariser l’impayé comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989.

Il importe peu que le commandement de payer délivré mentionne le délai exigé par la loi, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi.

De ce fait, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ne sont pas réunies.

Il convient dès lors de débouter l’association Diocésaine de [Localité 7] de sa demande principale et de se prononcer sur sa demande à titre subsidiaire, de résiliation judiciaire pour faute grave du locataire.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, le décompte produit par l’association Diocésaine de [Localité 7] indique une dette locative d’un montant de 7 199,28 euros au 2 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus. Si un virement d’un montant de 5 612,52 euros a été porté au crédit du locataire le 18 décembre 2024, aucun loyer n’a été payé depuis le mois de mai 2022 et cette date. Malgré le commandement aux fins de saisie vente qui lui a été signifié par acte remis à étude le 8 décembre 2022 et l’ordonnance de référé du 21 décembre 2023, Monsieur [K] [E] ne s’est pas acquitté du solde de la dette.

Dans ces conditions, les manquements du locataire à son obligation de paiement sont suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail en date du 1er janvier 2013 et ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [E] comme de tous occupants de son chef.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le locataire étant tenu de régler les loyers jusqu’à la résiliation du bail et l’association Diocésaine de [Localité 7] justifiant d’une dette locative, au 2 janvier 2025 d’un montant de 7 199,28 euros, Monsieur [K] [E] est donc condamné à payer cette somme.

En outre, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [K] [E] est donc condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant de 400 euros comme demandé, le loyer avec provision sur charges actuel étant de 400,92 euros, laquelle indemnité sera indexée, selon le même indice de référence servant de base à la réunion annuelle du loyer.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [E], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile comprenant le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’association Diocésaine de [Localité 7] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui est donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle le défendeur est condamné.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de l’association Diocésaine de [Localité 7];

DEBOUTE l’association Diocésaine de [Localité 7] de sa demande de constatation de l’acquistion de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er janvier 2013 entre l’association Diocésaine de [Localité 7] et Monsieur [K] [E] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [E] de restituer les clés du logement à l’association Diocésaine de [Localité 7] dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [E] d’avoir restitué les clés dans ce délai, l’association Diocésaine de [Localité 7], deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] à verser à la l’association Diocésaine de [Localité 7] la somme de 7 199,28 euros au titre de la dette locative au 2 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] à verser à l’association Diocésaine de [Localité 7] une indemnité mensuelle d’occupation 400 euros à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, laquelle indemnité sera indexée, selon le même indice de référence servant de base à la réunion annuelle du loyer ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] à verser à l’association Diocésaine de [Localité 7] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE