TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Janvier 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Novembre 2025

GROSSE :

Le 16 janvier 2026

à M^e FABRICE Guillaume

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EXPEDITION :

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N° RG 25/01471 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6EZ5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [L] [W]

né le 22 Décembre 2001 à [Localité 5] – SENEGALE, demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 28 août 2023, la société Sergic Résidences, en sa qualité de preneur à bail commercial et exerçant sous le nom commercial et la marque de la société par actions simplifiée (SAS) Twenty Campus, représentée par sa mandataire, la SAS Investas Patrimoine & Immobilier, exerçant sous le nom commercial de la SAS Sergic Investissements, a consenti à M. [R] [L] [W] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation meublé avec services para-hôteliers situé au [Adresse 2], dans le cinquième [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros, outre 80 euros de charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [R] [L] [W] le 18 décembre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4.235,83 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, la SAS Sergic Résidences Services, exerçant sous le nom commercial Twenty Campus a fait assigner en référé M. [R] [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion immédiate de M. [R] [L] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique (…),sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 6.421,74 euros due au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à la dernière mensualité, charges en sus, avec indexation, et jusqu’à libération effective des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 555 euros à titre de dommages et intérêts,sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 13 novembre 2025, la SAS Sergic Résidences Services, exerçant sous le nom commercial Twenty Campus, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation.

M. [R] [L] [W], cité à étude, n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la loi applicable

L’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose que :

I Une location d’un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Lorsque le bailleur est titulaire d’un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d’activité est prévue, le contrat peut être d’une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.

Si le bail commercial est renouvelé ou si l’activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation par l’exploitant d’un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d’une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins un mois avant l’audience, afin qu’il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement.

II Lorsque la location d’un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11 de la même loi.

Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu’être pourvu de chauffage, d’une alimentation en eau et de sanitaires (…).

Le contrat de bail meublé du 28 août 2023 consenti par la SAS Sergic Résidences Services, exerçant sous le nom commercial Twenty Campus, titulaire d’un bail commercial, à M. [R] [L] [W], et prévoyant sa soumission à la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs relève donc de l’application de cette loi.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 11 mars 2025 a été dénoncée le 12 mars 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

La SAS Sergic Résidences Services, exerçant sous le nom commercial Twenty Campus justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SAS Sergic Résidences Services, exerçant sous le nom commercial Twenty Campus est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 28 août 2023 contient une clause résolutoire (article 9), stipulant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 décembre 2024, pour la somme en principal de 4.235,83 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les six semaines ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 février 2025.

M. [R] [L] [W] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [R] [L] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la bailleresse commerciale dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [R] [L] [W] par remise des clés ou expulsion, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 593,12 euros à ce jour, et de condamner M. [R] [L] [W] à son paiement.

Il ressort des décomptes versés au débat, qu’après déduction des charges non justifiées (65 + 58,26 + 228 + 8,25 + 8,25) et des frais de procédure (178,55), M. [R] [L] [W] reste devoir la somme de 55,06 euros, à la date du 9 novembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, M. [R] [L] [W], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 55,06 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024, date du commandement de payer, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Le versement des sommes de 2.604,67 et 1.787,61 euros les 25 août et 24 octobre 2025 ne peut être pris en compte au titre de l’octroi d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, le juge ne pouvant pas l’accorder d’office.

Sur la demande de dommages et intérêts

Elle sera rejetée en l’absence de preuve d’un préjudice distinct de celui réparé par l’octroi des intérêts légaux, en application de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [L] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS Sergic Résidences Services, exerçant sous le nom commercial Twenty Campus, M. [R] [L] [W] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 28 août 2023 entre la SAS Sergic Résidences Services, exerçant sous le nom commercial Twenty Campus d’une part et M. [R] [L] [W] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], dans le cinquième [Localité 4] sont réunies à la date du 19 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [L] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [L] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS Sergic Résidences Services, exerçant sous le nom commercial Twenty Campus pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [R] [L] [W] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de cinq cent quatre-vingt-treize euros et douze centimes (593,12 euros) à ce jour, à compter du 19 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [R] [L] [W] à verser à la SAS Sergic Résidences Services, exerçant sous le nom commercial Twenty Campus, à titre provisionnel, la somme de cinquante-cinq euros et six centimes (55,06 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 9 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal du 18 décembre 2024 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [R] [L] [W] aux dépens ;

CONDAMNE M. [R] [L] [W] à verser à la SAS Sergic Résidences Services, exerçant sous le nom commercial Twenty Campus une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,