TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 22 Septembre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : BOREL,

Débats en audience publique le : 28 Juillet 2025

GROSSE :

Le 22.09.25……………………………….

à Mme [J] [S] et M. [X] [F]………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 22.09.25…………………………………………..

à Me [Localité 3]-REY…………………..

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00698 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4PGV

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [H] [L]

née le 15 Avril 1965 à MADAGASCAR, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS

Madame [S] [J], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Monsieur [F] [P] [X], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 mars 2019, la société SCI GARDEY a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [R] et Mme [D] [B] épouse [R] sur des locaux situés au [Adresse 2]) à Marseille (13008), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1500 euros et d’une provision pour charges de 100 euros ;

Après un premier commandement de payer du 23 septembre 2022, la société bailleresse a, par actes de commissaire de justice du 27 décembre 2023, fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2695,35 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire ;

Après une procédure intentée en référé, le présent tribunal a, par ordonnance du 1er août 2024, rejeté la demande aux fins d’obtenir l’acquisition de la clause résolutoire, estimant que la dette indiquée sur le commandement de payer avait été réglée dans le délai de deux mois. Un appel a été interjeté par la demanderesse pas la décision le 29 août 2024 ;

Par assignations délivrées le 3 octobre 2024, la société SCI GARDEY a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille au fond pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [R] et Mme [D] [B] épouse [R] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

2887,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du jugement à intervenir jusqu’à libération des lieux,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience ;

À l’audience du 28 juillet 2025, la société SCI GARDEY, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, acutalisant sa créance à la somme de 2.784,64 euros au 11 juillet 2025 ;

M. [Z] [R] et Mme [D] [B] épouse [R], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs conclusions pour demander au tribunal de rejeter la demande en résilaition judiciaire, fixer la dette à 1.828,83 euros au 31 juillet 2025 et de leur accorder des délais de paiement sur 12 mois ;

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe ;

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

La société SCI GARDEY justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience ;

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice ;

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux ;

En l’espèce, après délivrance deux deux commandements de payer signifiés les 23 septembre 2022 et 27 décembre 2023, M. [Z] [R] et Mme [D] [B] épouse [R] n’ont toujours pas régularisé leur arriéré locatif, qui s’élève au mois de juillet 2025 à la somme de 2.784,64 euros. La SCI GARDEY justifie également des charges qui leur est imputables, le décompte prenant également en compte l’intégralité des versements justifiés par les époux [R] ;

M. [Z] [R] et Mme [D] [B] épouse [R] qui reconnaissent le montant de cette créance, seront ainsi condamnés à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [Z] [R] et Mme [D] [B] épouse [R] et leur expulsion.

Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » ;

En l’espèce, il ressort du décompte du 11 juillet 2025 que les époux [R] ont payé l’intégralité de leurs loyers depuis plus d’une année, effectuant des versements de 100 euros supplémentaires régulièrement pour apurer leur dette, alors même que le loyer a été augmenté en avril 2024 de 100 euros ;

Contrairement aux locataires qui produisent un courrier du 5 septembre 2024 dans lequel leur conseil propose la mise en place d’un échéancier, la SCI GARDEY ne démontre pas avoir tenté un règlement amiable du litige, alors même que la dette représente moins de deux mois de loyers ;

Enfin, hormis cet arriéré locatif, reconnu par les locataires, la SCI GARDEY ne rapporte pas la preuve d’autres manquements imputables à ces derniers. La SCI GARDEY a saisi le présent tribunal alors même qu’un appel est en cours de traitement et que la dette n’a pas augmenté de manière significative ;

Compte tenu de ces circonstances, en particulier des paiements effectués par les locataires en sus du loyer courant et du montant de la dette qui a diminué, M. [Z] [R] et Mme [D] [B] épouse [R] justifient être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts de la bailleresse ;

Ils seront ainsi autorisés à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés ;

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef ;

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1735,95 euros selon le dernier décompte produit ;

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à condition que chaque augmentation soit notifiée par courrier recommandé au locataire, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI GARDEY ou à son mandataire ;

2.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

M. [Z] [R] et Mme [D] [B] épouse [R], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Z] [R] et Mme [D] [B] épouse [R] à payer à la société SCI GARDEY la somme de 2784,64 euros (deux mille sept cent quatre-vingt-quatre euros et soixante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 juillet 2025, mois de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [Z] [R] et Mme [D] [B] épouse [R] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 5 mars 2019, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Dans l’hypothèse d’une telle résiliation,

CONDAMNE M. [Z] [R] et Mme [D] [B] épouse [R] à payer à la société SCI GARDEY le solde de la dette locative,

AUTORISE la société SCI GARDEY, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et hors période hivernale, à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [R] et Mme [D] [B] épouse [R] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE M. [Z] [R] et Mme [D] [B] épouse [R] à verser à la société SCI GARDEY une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1.735,95 euros au jour de la décision, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

PRECISE que tout indexation ou régularisation de l’indemnité d’occupation doit fait l’objet d’une notification préalable par courrier recommandé au locataire,

Et en toute hypothèse,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société SCI GARDEY de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [R] et Mme [D] [B] épouse [R] aux dépens comprenant notamment le coût desassignations du 3 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge