TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 FEVRIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/00466 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HGN7

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [X]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [U]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [D] [P] épouse [U]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 09 Décembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 26 juillet 2022 et à effet au 08 octobre 2022, M. [S] [X], représenté par la SAS DURAND-MONTOUCHE demeurant [Adresse 3] a consenti un bail d’habitation à M. [G] [U] et Mme [J] [P] épouse [U], sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 euros.

Par acte de commissaire de justice du 05 février 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 043, 61 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [U] et Mme [J] [P] épouse [U] le 07 février 2025.

Par assignation du 17 avril 2025, M. [S] [X] a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin qu’il :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail depuis le 19 mars 2025 ;Ordonne l’expulsion de M. [G] [U] et Mme [J] [P] épouse [U] et de tous occupants de leur chef du logement et au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Dise que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; Condamne M. [G] [U] et Mme [J] [P] épouse [U] au paiement d’une indemnité provisionnelle égale aux loyers impayés c’est-à-dire 2 367, 35 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ou à défaut à compter de la décision à intervenir ; Condamne M. [G] [U] et Mme [J] [P] épouse [U] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges indexés selon le nouvel indice de révision des loyers (IRL) à compter du 19 mars 2025 et jusqu’à libération complète des lieux ; Condamne M. [G] [U] et Mme [J] [P] épouse [U] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 mai 2025.

Un diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives a été reçu au greffe avant l’audience qui a éclairé la juridiction sur la situation personnelle et patrimoniale des locataires.

À l’audience du 09 décembre 2025, le demandeur a maintenu l’intégralité de ses demandes et a actualisé le montant de la dette incluant le loyer du mois de décembre 2025, à la somme de 3 927, 53 euros. Il s’est opposé à l’octroi de délai de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile le 17 avril 2025, Monsieur [G] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [J] [P] épouse [U] a reconnu avoir signé le contrat de bail produit par le demandeur. Elle a indiqué souhaiter se maintenir dans le logement et avoir réglé le loyer du mois de novembre 2025 ainsi qu’une partie de la dette locative la veille de l’audience, par virement. Elle expose pouvoir apurer le reste de sa dette à raison de mensualités de 200 euros s’ajoutant au montant du loyer. Elle se déclare aide-soignante en contrat à durée indéterminée et son époux contrôleur, percevant chacun un salaire mensuel de 1 600 euros. Elle indique avoir quatre enfants encore à sa charge, exposer les remboursements d’un prêt bancaire à hauteur de 180 euros et verser à ses parents la somme mensuelle de 100 euros au titre d’un soutien familial.

Elle a été autorisée à produire en cours de délibéré et dans le délai de 10 jours, les justificatifs du règlement dont elle se prévaut.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, le demandeur justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 07 février 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, le bailleur justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 15 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 09 décembre 2025.

La demande est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales applicables au jour de la conclusion du contrat de bail et la clause résolutoire contenue dans ce contrat a été signifié aux locataires le 05 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 043, 61 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Il convient de constater que le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 07 avril 2025.

Il convient d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, [S] [X] produit un décompte arrêté à la date du 01 décembre démontrant que M. [G] [U] et Mme [J] [P] épouse [U] restent lui devoir la somme de 3 927,53 euros au titre des loyers et charges, comprenant le loyer du mois de décembre 2025 et régularisation des charges en ces dernières compris l’entretien de la chaudière et hors frais de poursuite.

Si Madame [J] [P] épouse [U] entend contester le montant de la dette en arguant avoir réalisé la veille de l’audience un virement à destination du bailleur supérieur au 900 euros du loyer du mois en cours et bien qu’autorisé à produire des pièces en ce sens au cours du délibéré, faillit à démontrer qu’elle s’est partiellement libérée de la dette locative.

Ainsi, M. [G] [U] et Mme [J] [P] épouse [U] seront, solidairement en application du contrat de bail tenant lieu de loi aux parties, condamnés à payer la somme provisionnelle de 3 927,53 euros au bailleur ; portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision à venir conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Malgré ses déclarations à l’audience, Madame [J] [P] épouse [U] ne démontre pas avoir repris le paiement du loyer courant ; de sorte qu’il ne sera être fait droit à sa demande de délai de paiement.

3. Sur l’indemnité d’occupation

M. [G] [U] et Mme [J] [P] épouse [U] restent solidairement redevables des loyers, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, M. [G] [U] et Mme [J] [P] épouse [U], occupants sans droit ni titre depuis le 07 avril 2025, causent un préjudice à Monsieur [S] [X] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 971, 87 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er janvier 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [U] et Mme [J] [P] épouse [U], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires que M. [S] [X] a dû engager, il convient de condamner M. [G] [U] et Mme [J] [P] épouse [U] à lui verser in solidum la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et ne peut être écartée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS [S] [X] recevable en son action ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail signé le 26 juillet 2022 par M. [S] [X], représenté par la SAS DURAND-MONTOUCHE demeurant [Adresse 3], d’une part, et M. [G] [U] et Mme [J] [P] épouse [U], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 07 avril 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à M. [G] [U] et Mme [J] [P] épouse [U] ou tous occupants de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour M. [G] [U] et Mme [J] [P] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [S] [X] pourra, hors période hivernale, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement M. [G] [U] et Mme [J] [P] épouse [U] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 971, 87 euros par mois ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er janvier 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNONS solidairement M. [G] [U] et Mme [J] [P] épouse [U] à payer à M. [S] [X], la somme provisionnelle de de 3 927, 53 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS in solidum M. [G] [U] et Mme [J] [P] épouse [U] à payer à M. [S] [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [G] [U] et Mme [J] [P] épouse [U] aux entiers dépens de la présente procédure ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge