TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 20/10721 – N° Portalis DBW3-W-B7E-YEOV

AFFAIRE :

M. [S] [Z] [V] (M^e Anna TRIQUI)

C/

Mme [Y] [O] (M^e Pierre-arnaud BONAN)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 16 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI,

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 20 Mars 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025

Par M^me Anna SPONTI,

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [S] [Z] [V]

né le 12 Septembre 1976 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Anna TRIQUI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [E] [U] [X]

née le à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Anna TRIQUI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DEFENDERESSES

Madame [Y] [O]

née le 01 Mai 1981 à [Localité 10]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre-arnaud BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [H] [A]

née le 21 Mai 1982 à [Localité 9]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-arnaud BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Une promesse de vente a été signée le 2 avril 2019 entre les consorts [O]-[A] et [V]-[X], réitérée suivant acte authentique reçu le 18 juillet 2019, par Maître [B] [R], Notaire à [Localité 6], pour un prix de 85 000 €, correspondant à une parcelle de terre en nature de landes et de bois sur laquelle est édifié un cabanon cadastré section AN n°[Cadastre 3] et [Cadastre 5] sur la commune d'[Localité 6]

Par acte d’huissier en date du 6 novembre 2020, [S] [V] et [E] [X] ont assigné [M] [A] et [Y] [O] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment d’obtenir la nullité de la vente.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 12 avril 2023, au visa des articles 1130, 1131, 1137, 1641 du code civil, les demandeurs sollicitent de voir le tribunal :

“-PRONONCER l’annulation de la vente de la propriété bâtie et non bâtie sise à [Adresse 7], comprenant une parcelle de terre en nature de landes et de bois sur laquelle est édifié un cabanon, figurant ainsi au cadastre Section AN n°[Cadastre 3] et [Cadastre 5] pour une surface totale de 00 ha 86 a 30 ca.

— CONDAMNER solidairement Madame [Y] [O] épouse [N] et Mademoiselle [M] [H] [A] à payer à Monsieur [V] et Madame [X] les sommes suivantes :

Prix de vente : 85 000, 00 €

Droits : 4 936, 00 €

Frais d’aménagement et autres réparations : 982,05 €

(Changement de régulateur salaire MPPT30 = 237,09 €

Sécurisation installation électrique solaire = 450,00 €

Changement du parc batterie solaire = 294,96 €)

TOTAL : 90 918,05 €

A titre subsidiaire, les mêmes demandes sont formulées sur le fondement de l’erreur et à titre infiniment subsidiaire sur le fondement de la garantie des vices cachés.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

— CONDAMNER solidairement Madame [Y] [O] épouse [N] et Mademoiselle [M] [H] [A] à payer à Monsieur [V] et Madame [X] la somme de 20.000 € de dommage et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

— CONDAMNER in solidum Madame [Y] [O] épouse [N] et Mademoiselle [M] [H] [A] à payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

— DIRE que la décision à intervenir sera exécutoire de plein droit”

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs affirment que :

le cabanon, objet de la vente, a fait l’objet de travaux d’agrandissement illégaux, par les consorts [O]-[A], générant de la surface de plancher, travaux cachés sur l’extérieur de la construction par des grandes plaques de bois lors des visites sur les lieux par les consorts [V]-[X],une procédure a été déclenchée par les services compétents de la commune d'[Localité 6] qui étaient ainsi parfaitement au courant de l’existence de la réalisation d’une infraction et sollicitent toujours à ce jour la remise en état du cabanon,les travaux de fermeture du auvent sans autorisation et cette procédure en cours ne sont pas mentionnés à l’acte de vente,Ces éléments constituent un dol, ou une erreur sur les qualités essentielles ou un vice caché, Ils subissent un préjudice moral du fait du stress de voir aboutir la procédure pénale urbanisme,

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 22 novembre 2021, les défendeurs concluent au débouté et sollicitent la condamnation des demandeurs à 2000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

Monsieur [S] [V] et son épouse, Madame [E] [X] ont acheté le bien en toute connaissance de cause, les travaux réalisés sans permis de construire étant expressément mentionnés à l’acte et ont accepté les risques en découlant,Madame [Y] [O] épouse [N] et Madame [M] [A] n’ont dissimulé la réalisation d’aucun travaux aux époux [V],La procédure pénale d’urbanisme a été initiée postérieurement à la vente,le bien objet de la vente était la parcelle et non le cabanon qui a été édifié sans permis de construire et dont la surface n’est pas mentionnée, de sorte qu’il ne peut y avoir d’erreur sur les qualités essentielles de la chose, la fermeture du auvent était visible et ne saurait constituer un vice caché.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la nullité de la vente :

Sur le dol :

Selon les alinéas 1 et 2 de l’article 1137 du code civil, « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

Il résulte de l’acte de vente que les travaux suivants ont été réalisés :

Remise en état de la structure de la construction (réfection des murs et de la toiture de la partie Nord de la construction)Réalisation d’un forageRéalisation d’un système d’assainissement individuelMise en place de panneaux photovoltaïques.

L’acte précise par ailleurs que les travaux ont été réalisés sans permis de construire et que leur achèvement a eu lieu en 2012.

En caractère gras il est mentionné que l’acquéreur reconnait avoir été informé des conséquences d’une construction édifiée sans permis de construire notamment située dans une zone N correspondant à une zone naturelle protégée ou dans une zone d’espaces naturels et sensibles, et plus précisément, de l’impossibilité de reconstruire en cas de sinistre. L’acte mentionne en outre l’ensemble des sanctions susceptibles d’affecter le bien, du fait de cette absence de permis.

L’acte stipule que le bien ne fait l’objet d’aucune injonction de travaux.

Il résulte du mail adressé par la Mairie d'[Localité 6] aux consorts [V] [X] en date du 22 juillet 2020, que le service de police municipale a constaté la fermeture de l’auvent situé sur la façade nord du cabanon le 18 septembre 2019 et a émis une injonction de mise en conformité à la date du mail. L’injonction de travaux est donc postérieure à la vente du 18 juillet 2019, de sorte qu’il ne peut être reproché aux vendeurs d’avoir dissimulé cette information.

S’agissant de l’historique, il ressort des informations communiquées par la mairie que les consorts [O] [A] ont reçu injonction de mettre en conformité le cabanon, compte tenu de la fermeture illégale du auvent et la mise en place d’un système d’assainissement autonome, par courrier de la mairie d'[Localité 6] en date du 30 avril 2012. Ces dernières ayant obtempérer à l’injonction, le courrier n’a pas été suivi d’une procédure contentieuse.

Dès lors, les consorts [O] [A] ont illégalement reconstruit le auvent et le système d’assainissement, alors même qu’elles avaient déjà fait l’objet d’une injonction de travaux ou réussi à dissimuler ces travaux aux services de la mairie lors de la vérification de conformité, ce qui apparait peu probable.

Il ressort des photographies du cabanon jointes à l’annonce de vente, que les consorts [O] [A] avaient installé des grands panneaux de bois contre les murs du auvent, lesquels ne pouvaient avoir d’autre fonction que celle de dissimuler l’infraction.

S’il est vrai que l’acte de vente mentionne expressément le fait que les travaux ont été réalisés sans permis de construire et les risques s’y rattachant, il n’en reste pas moins que le fait d’avoir omis de mentionner l’injonction de travaux ayant eu lieu en 2012 et la reconstruction postérieure à la suite d’une dénonciation du voisinage, constitue une réticence dolosive.

L’annonce publiée concernant le bien à vendre était intitulé « maison à vendre ». La première ligne de l’annonce mentionne « Cabanon de 50m2 pour amoureux de la nature » et poursuit par « l’agence vous propose en pleine nature à [Localité 6], ce cabanon typique de 50m2 environ sur 8600m2 de terrain ».

Dès lors, c’est de manière erronée que les vendeurs affirment que la vente portait sur un terrain, le cabanon n’étant pas un élément déterminant de la vente. Dans ces conditions, la réticence dolosive des vendeurs a été déterminante du consentement des consorts [V] [X] de sorte que la vente sera annulée et les parties remises dans l’état dans lequel elle se trouvait antérieurement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner in solidum [Y] [O] et [M] [A], aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner in solidum [Y] [O] et [M] [A] à verser à [S] [V] et [E] [X] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

PRONONCE la nullité de la vente du 18 juillet 2019 entre [Y] [O], [M] [A], [S] [V], [E] [X] portant sur une parcelle de terre en nature de landes et de bois sur laquelle est édifié un cabanon cadastré section AN n°[Cadastre 3] et [Cadastre 5] sur la commune d'[Localité 6]

CONDAMNE solidairement [Y] [O] et [M] [A] à restituer à [S] [V] et [E] [X] les sommes suivantes :

85 000, 00 € correspondant au prix de vente, 4 936, 00 € correspondant aux droits982,05 € correspondant aux frais d’aménagement

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum [Y] [O] et [M] [A] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum [Y] [O] et [M] [A] à verser à [S] [V] et [E] [X] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE