TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/04733 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWXRG

N° MINUTE : 3

Assignation du :

13 Avril 2022

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e ROUSTAN et M^e TRICOT

JUGEMENT

rendu le 27 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE PRE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Servanne ROUSTAN de la SELARL RENAUD – ROUSTAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0139

DEFENDERESSE

Madame [R] [Y] épouse [V]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Laurent TRICOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0449

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 04 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2012, Mme [R] [V] a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société THIEFFEL, nouvellement dénommée société LE PRE, des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 12], [Adresse 3], pour une durée de neuf ans du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2020, l’exercice de l’activité de « vins, liqueurs, brasserie » et un loyer annuel de 56 380 euros hors taxes et hors charges.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 31 mars 2021, la société LE PRE a sollicité de Mme [R] [V] le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2021, pour une durée de neuf ans et un loyer annuel de 40 000 euros hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable du 04 janvier 2022 notifié par lettre recommandée avec avis de réception, la société LE PRE a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 41 500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2021.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 13 avril 2022, la société LE PRE a assigné Mme [R] [V] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement rendu le 14 septembre 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2021;

— désigné en qualité d’expert M. [I] [C] en lui donnant notamment pour mission de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité, de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2021 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce et de donner son avis sur le montant de loyer plafonné au 1er avril 2021;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

L’expert a déposé son rapport le 25 octobre 2024, date de sa réception au greffe.

Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 04 avril 2025 à laquelle la société LE PRE et Mme [R] [V] étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société LE PRE demande au juge des loyers commerciaux de :

« A titre principal,

FIXER à compter du 1er avril 2021 le montant du bail du loyer renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 42.7l4,00 € par an, hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°20l4-626 du l8 juin 2014;

ORDONNER la restitution des loyers trop percus, majorés des intérêts au taux legal à compter

rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, et ce àcompter de la prise d’effet du bail renouvelé;

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, le Juge des loyers commerciaux venait à considérer que la valeur locative est supérieure au loyer plafond,

FIXER à compter du 1er avril 2021 le montant du bail du loyer renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 61 990,70 € par an, hors taxes et hors charges, correspondant au loyer plafonné, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°20l4-626 du 18 juin 2014 ;

En tout état de cause,

RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Madame [V], aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.».

Dans leur dernier mémoire régulièrement notifié, Mme [R] [V] demande au juge des loyers commerciaux de :

« Fixer à compter du 1er avril 2021 le montant du bail du loyer renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 61.991 € par an, hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires a la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 ;

Subsidiairement,

Fixer à compter du 1er avril 2021 le montant du bail du loyer renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 60.695 € par an, hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires a la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 ;

A titre plus subsidiaire encore,

Fixer à compter du 1er avril 2021 le montant du bail du loyer renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 52 000 € par an, hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires a la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 ;

Rejeter l’intégralité des prétentions de la société LE PRE

Condamner la société LE PRE à payer à Mme [V] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Les dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire seront mis à la charge de la société preneuse, avec exécution provisoire de la décision à intervenir. ».

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il est constaté que Mme [R] [V] fait état de travaux de modification de la configuration des locaux qui auraient été réalisés par la société LE PRE en 2015 et 2016 mais qu’elle n’en tire aucune conséquence, en vertu des articles R.145-3 ou R.145-8 du code de commerce, quant à un éventuel déplafonnement du montant du loyer. Par conséquent, le juge des loyers commerciaux considère qu’il n’est pas saisi de cette question.

1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

En vertu des articles L. 145-34 et L. 145-33 du code de commerce, la société LE PRE soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative dans la mesure où celle-ci est inférieure au loyer plafond. Subsidiairement, elle sollicite qu’il soit fixé au plafond.

Mme [R] [V] ne fait aucune observation sur les règles légales à appliquer afin d’évaluer le loyer du bail renouvelé.

Sur ce,

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-8 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article L 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33.

Pour fixer le montant du loyer renouvelé, il convient donc d’établir le montant du loyer plafonné et celui de la valeur locative à la date du renouvellement du 1er avril 2021.

1-1- Sur le loyer plafonné

En application de l’article L. 145-34 du code de commerce, le loyer plafonné au 1er avril 2021 doit être calculé par application de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, soit :

56 380 euros (loyer initial) x 115,79 (dernier indice publié au 1er avril 2021 soit celui du 4e trimestre 2020) /105,31 ( indice du trimestre correspondant sur la durée du bail, soit celui du 3e trimestre 2011) = 61 990,70 euros

Le loyer plafonné au 1er avril 2021 s’élève donc à 61 990,70 euros .

1-2- Sur la valeur locative

Il ressort de l’article L 145-33 du code de commerce, qu’à défaut d’accord des parties, la valeur locative est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

a) Sur les caractéristiques du local

Selon l’article R 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R.145-4 du même code dispose que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

— Sur la description du local

L’expert précise que la société LE PRE exploite son fonds de commerce dans deux locaux qui communiquent entre entre eux et en vertu de deux baux différents, le premier, objet du présent litige, situé au numéro 6 et le second au numéro 4 en vertu d’un contrat consenti par la société SCI [Adresse 1], détenue par la société d’ailleurs propriétaire du fonds de commerce.

Selon l’expert, les locaux, objet du présent litige, dépendent d’un ensemble immobilier de construction ancienne composé de deux bâtiments, le premier qui ouvre en façade [Adresse 19] et le second qui ouvre sur le [Adresse 9] où il porte le numéro 135.

Il les décrit ainsi :

— au rez-de-chaussée, une boutique dotée d’un linéaire de façade de 4,60 mètres environ largement vitré, la façade étant bordée par une terrasse ouverte concédée sur le domaine public d’une surface globale de 21,64 m², soit environ 11 m² et d’une capacité de 16 places assises environ pour les seuls locaux considérés, comprenant une salle de restaurant, au fond de laquelle est aménagé un bar au sein duquel se trouve un accès à l’escalier privatif qui relie le premier étage, et un office commandé par le bar avec deux monte-plats qui relient le sous-sol;

— au premier étage, relié au rez-de-chaussée par un escalier pentu et très étroit depuis le bar, une pièce éclairée sur rue par deux fenêtres en communication avec les locaux objet d’un bail distinct, un dégagement qui distribue un vestiaire éclairé sur cour et un bureau éclairé sur rue;

— au sous-sol, relié par monte-charge sous trappe depuis la salle de restaurant, deux monte-plats depuis l’office et accessible depuis les autres locaux, un premier dégagement en communication avec les locaux hors expertise qui distribue chambres froides et débarras, un deuxième dégagement avec accès aux locaux hors expertise et arrivée de monte-charge affecté à usage de local de plonge qui distribue deux petites réserves et une grande cuisine acessible en contre-haut d’une marche ;

— au sixième étage du bâtiment qui ouvre sur le [Adresse 9], accessible depuis les parties communes, par une porte cochère sécurisée par digicode et par l’escalier de service uniquement, une pièce fortement mansardée prolongée d’un balcon qui ouvre sur la cour de l’immeuble, avec sanitaires communs sur le palier.

Selon l’expert, la zone de vente et les annexes en sous-sol présentent un bon état d’entretien apparent, le surplus est à l’état d’usage.

Les locaux ne sont pas accessibles aux personnes à mobilité réduite (sanitaires en sous-sol et accessibles depuis les locaux contigus exclusivement).

Cette description doit être retenue dès lors qu’elle résulte des constations objectives de l’expert lors de sa visite des locaux et que les parties ne la contestent pas.

— Sur la surface

La société LE PRE conteste la pondération appliquée par l’expert et la surface retenue de 46 m2P, laquelle devrait être évaluée à 42,08 m2P, arrondis à 42 m2P. Selon elle, les coefficients appliqués au sous-sol et au premier étage, tiennent trop peu compte de la configuration. Elle considère que le coefficient de pondération applicable au sous-sol est de 0,15 car celui-ci est seulement relié par deux monte-plats et un monte-charge. Elle souligne que l’accès principal au sous-sol s’effectue par l’escalier situé dans le lot voisin, et qu’une majoration de 8% est d’ores et déja appliquée à ce sujet. Elle ajoute que le coefficient à appliquer au premier étage devrait être de 0,15 car il n’est accessible que depuis le bar par un escalier pentu et très étroit, ce qui rend l’accès ardu.

Mme [R] [V] évalue la surface pondérée à 48,83 m2P. Elle considère en effet que la zone de surplus, qui correspond au bar droit, doit être traitée de la même manière que la partie du bar revenant vers la vitrine qui a été pondérée à 1 par l’expert car elles ont la même fonctionnalité que la clientèle. Elle ajoute que l’office doit être pondéré à 4 car il s’agit de la seule partie du local qui est reliée au sous-sol et qui permet d’apporter les plats en salle ou en terrasse par les monte-plats. Enfin, elle invoque que la cuisine et le sous-sol doivent être pondérés à 0,25 car ils ont été aménagés pour être plus fonctionnels et son reliés au rez-de-chaussée par le monte-charges et les monte-plats.

Sur ce,

L’expert retient une surface réelle de 115,40 m2 au regard des plan et état des superficies qui ont été établis le 21 février 2024 par le cabinet [M], géomètres-experts, et, après application des principes fixés par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (5e édition de mars 2017, mise à jour au 11 novembre 2019), une surface pondérée de 45,91 m2 qu’il arrondit à 46 m2.

En ce qui concerne la pondération du sous-sol, l’expert a appliqué un coefficient de 0,20 s’agissant d’annexes reliées par deux monte-plats et un monte-charge. La charte de l’expertise en évaluation immobilière prévoit un coefficient de 0,15 à 0,25 pour les annexes diverses reliées et un coefficient de 0,10 à 0,15 pour les annexes diverses non reliées Le coefficient de 0,25 invoqué par Mme [R] [V] apparaît trop élevé dès lors qu’il s’agit du coefficient maximal préconisé par la Charte alors que l’escalier qui permet d’accéder au sous-sol se trouve dans les locaux adjacents. A l’inverse, le coefficient de 0,15 proposé par la société LE PRE est peu élevé car il s’agit du coefficient minimal alors que le sous-sol est relié au rez-de-chaussée à la fois par deux monte-plats et un monte-charge ce qui facilite le service et la livraison. Si ultérieurement l’expert applique une majoration de 8% pour tenir compte de la mise en communication avec les locaux voisins, cette majoration représente le bénéfice que cette communication apporte à l’activité exercée alors que la pondération est strictement immobilière. Le coefficient de 0,20 doit donc être appliqué.

S’agissant du premier étage, l’expert a appliqué un coefficient de 0,20, analysant les surfaces considérées comme des annexes reliées au rez-de-chaussée par un escalier pentu et très étroit (0,50 m de largeur). Il explique avoir tenu compte des trois fenêtres sur rue et de la fenêtre sur cour qui permettraient une affectation à usage de bureau et de vestiaire et précise que le coefficient maximal retenu pour ce type de surface est de 0,25. La charte prévoit pour les diverses annexes reliées du premier étage un coefficient de 0,15 à 0,25. Le coefficient de 0,20 proposé par l’expert doit être appliqué car les surfaces bénéficiant de quatre fenêtres, l’escalier étroit et raide qui permet d’y accéder ne peut suffire à abaisser le taux de pondération à 0,15 ainsi que le sollicite la société LE PRE.

En ce qui concerne la zone de surplus située au rez-de-chaussée et correspondant au bar, l’expert a considéré qu’il s’agissait d’une surface de deuxième zone et appliqué un coefficient de 0,90. La charte préconise d’appliquer un coefficient de 0,80 à 1 pour la deuxième zone de vente du rez-ce-chaussée. Il s’avère que l’expert a procédé au découpage requis de la zone de vente en fonction de la profondeur de la surface depuis la vitrine et appliqué un coefficient de 0,90 pour tenir compte de la faible profondeur de cette zone, ce qui doit être retenu. La fonctionnalité du bar pour la clientèle ne relève pas en effet des caractéristiques immobilières des locaux. Le coefficient de 0,90 doit donc être appliqué.

En ce qui concerne l’office au rez-de-chaussée, l’expert a appliqué un coefficient de 0,30 compte tenu de sa surface exiguë (2,50 m2) et de l’absence de caractéristiques physiques valorisantes s’agissant d’un local aveugle et étroit. La charte prévoit un coefficient de 0,10 à 0,40 pour les annexes diverses situées au rez-de-chaussée telles que les réserves et locaux sociaux. Compte tenu des caractéristiques invoquées par l’expert, le coefficient de 0,30 doit être retenu, celui de 0,40 sollicité par Mme [R] [V] s’avérant trop élevé car il a déjà été tenu compte de la liaison par les monte-plats et monte-charge dans l’appréciation des caractéristiques du sous-sol.

Par conséquent, la surface totale pondérée s’établit à 45,91 m2P.

b) Sur l’emplacement des locaux et la commercialité du secteur

La société LE PRE souligne que les locaux sont bien situés dans la ville mais pas visibles depuis le carrefour Mabillon, ce qui réduit leur attractivité pour les passants.

Mme [R] [V] se réfère au rapport d’expertise et souligne que la situation des locaux est favorable à l’activité exercée par la société LE PRE et idéale compte tenu de l’activité nocturne de l’établissement. Elle soutient que l’évolution peu favorable du site est à relativiser car c’est en raison de la restructuration du marché [Localité 22] en 2016, et afin de s’adapter à un afflux de clientèle, que le précédent locataire avait transformé les locauxet que l’ouverture nocturne témoigne de la vivacité de la chalandise. Elle invoque que la fin des confinements liés à l’épidémie de covid-19 et les jeux olympiques de 2024 ont entraîné un regain d’activité dans le secteur touristique.

Sur ce,

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il ressort du rapport d’expertise que la [Adresse 19] est à sens unique de circulation automobile et relie la [Adresse 13] ([Adresse 11]) au [Adresse 7].

Les locaux loués sont implantés sur le côté pair de la rue, au voisinage de l’immeuble qui forme l’angle du [Adresse 9], en bénéficiant d’une petite visibilité depuis ce dernier, et à la sortie immédiate de la station de métro Mabillon. Le quartier bénéficie également de plusieurs autres stations de métro ainsi que de plusieurs arrêts de bus, situés plus ou moins loin des locaux loués.

Les locaux sont situés dans le quartier dit « [Localité 22] 1», secteur résidentiel, à la population relativement vieillissante (54 % de la population ayant plus de 40 ans), la tranche d’âge 25-39 ans étant la plus représentée, et constituée d’une majorité de cadres, mais aussi favorisé et achalandé par le tourisme.

Le quartier comprend en majorité des appartements anciens (94% construits avant 1990), principalement des biens de deux deux pièces ayant une surface inférieure à 30m² en moyenne. Les ménages sont dans l’ensemble locataires et occupent leur logement en tant que résidence principale depuis dix ans ou plus.

L’expert précise que la commercialité du secteur est composée d’une mixité d’enseignes indépendantes (DARMON PARIS, librairie CANOPE, pharmacie, coiffeur, HELLES bijouterie, etc) et d’enseignes nationales ou internationales (LAURA TODD, JOTT, CARHARTT, MANIATIS, CAREL, etc), outre des agences bancaires (BNP PARIBAS, CAISSE D’EPARGNE), mais également d’une offre concurrente très dense pour les activités de restauration, café, bar.

Il relève que le site a connu une évolution peu favorable malgré l’inauguration en décembre 2016, et après restructuration, du Marché [Localité 22] qui abrite désormais de grandes enseignes, notamment APPLE et UNIQLO. Il considère que le malaise conjoncturel qui touche les activités d’équipement de la personne s’est traduit [Adresse 19] par une vacance prolongée et inédite de quelques commerces aux n° 10, 23 (reloué en 2021 à l’enseigne CARHARTT), 34, 39.

Si le précédent locataire a pu réaliser en 2016 des aménagements dans les locaux loués afin de les adapter au flux de clientèle attiré par le Marché [Localité 22] rénové ainsi que le soulève Mme [R] [V], il demeure que, selon l’expert, l’évolution de la commercialité du quartier ne s’est pas révélée aussi favorable que cela avait été envisagé à cette époque.

L’expert considère que les locaux bénéficient d’une situation de bonne commercialité au sein d’un circuit de chalandise qui compte le [Adresse 7], la [Adresse 17], la [Adresse 16], la [Adresse 18], la [Adresse 19], le Marché [Adresse 23].

Il n’y a pas lieu de tenir compte d’un potentiel effet bénéfique sur la commercialité de la fin des mesures gouvernementales prises pour lutter contre l’épidémie de covid 19 et des jeux olympiques de l’année 2024, invoqué par Mme [R] [V], dès lors qu’ils sont postérieurs à la date du renouvellement.

En l’état de ces éléments, il convient de retenir que les locaux loués bénéficient d’un bon emplacement pour l’activité exercée car situés dans un secteur à la fois résidentiel et commerçant, avec une diversité d’enseignes dont des enseignes nationales et internationales, et accessible par les transports en commun à proximité immédiate, mais avec une forte concurrence d’activités similaires à celle exercée par la société LE PRE.

c) Sur la destination des lieux

L’article R.145-5 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Selon le contrat de bail, le local est à usage de « vins, liqueurs, brasserie ».

Selon l’expert, il s’agit d’une destination bien adaptée au site mais moins valorisante que celle d’équipement de la personne, ce qui doit être retenu compte tenu des éléments relatifs à la commercialité du quartier étudiés dans les développements précédents.

d) Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage et la valeur locative unitaire

La société LE PRE évalue la valeur locative unitaire à 900 euros/m2P. Elle soutient que les valeurs locatives de référence retenues par l’expert concernent des locaux qui sont pour certains non comparables aux locaux loués car pris à bail par des enseignes de renommée nationale et internationale, ou occupés par des commerces qui ne sont pas comparables,

Mme [R] [V] considère que la valeur locative unitaire doit être fixée à 1100 euros/m2P eu égard aux références des commerces de bouche citées par l’expert. Elle demande que la référence du loyer des locaux contigus ne soient pas retenue, ceux-ci appartenant à une société liée à la société LE PRE.

Sur ce,

L’article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’expert se réfère aux loyers de comparaison suivants :

— treize références de loyer de marché de 855 euros à 3 261 euros/m2B (dont quatre références avec droit au bail et loyers de 1 441 euros à 3 8349 euros si l’on inclut le droit au bail), pour des surfaces situées [Adresse 19],[Adresse 16]e, [Adresse 15] et [Adresse 8], de 34 m2B à 152 m2B, avec des baux à effet de janvier 2015 à juin 2021et des locaux dans lesquels sont exercées des activités de prêt-à-porter, équipement de la maison, vêtements de sport, agence immobilière, lingerie, optique, café-brasserie, salon de thé, restauration/salon de thé ;

— sept références de loyer de renouvellement amiable de 488 à 1 385 euros/m2P, pour des surfaces situées [Adresse 19], [Adresse 21], [Adresse 14], [Adresse 7], de 24 m2B à 96,50 m2B, des renouvellements à effet entre le 1er août 2015 et le 1er octobre 2016 et des locaux dans lesquels sont exercées des activités de café-brasserie, chaussures, salon de thé viennoiseries, accessoires de mode ;

— deux références de loyer fixé judiciairement de 1 200 et 1050 euros /m2P, pour des surfaces situées [Adresse 20] et [Adresse 10], de 38,16 et 32,80 m2B, des renouvellements à effet au 1er décembre 2016 et 23 octobre 2016 et des locaux dans lesquels sont exercées des activitésde restauration et prêt-à-porter.

L’expert retient une valeur locative unitaire de 1 000 euros/m2B compte tenu,

— des éléments positifs suivants : l’implantation en secteur résidentiel favorisé doté d’une fréquentation touristique, dans une section recherchée de l’artère voisine du [Adresse 7] et à proximité d’une station de métro, de la destination contractuelle bien adaptée au site ;

— des éléments négatifs suivants : l’échéance du bail qui s’inscrit dans une conjoncture encore marquée par les effets de la crise sanitaire, la destination contractuelle moins valorisante que celle d’équipement de la personne.

Ainsi que l’a expliqué l’expert, la renommée nationale ou internationale de certaines enseignes ne peut être un facteur d’exclusion de certaines références dans la mesure où leur présence témoigne au contraire du niveau de commercialité élevé et recherché du secteur et du flux de chalands qu’elles peuvent contribuer à générer. Il en est de même des références des commerces de chaîne.

Les références des commerces de prêt-à-porter, des autres commerces différents de celui de la société LE PRE et des commerces de surface réduite n’ont pas non plus à être écartées car, s’il est exact que leurs marges ne sont pas les mêmes, qu’ils sont pour certains davantage susceptibles de supporter un loyer élévé, ou que les locaux bénéficiant d’un effet bonbonnière ont un loyer plus élevé, il convient d’en tenir compte dans l’appréciation de la valeur locative des locaux considérés.

S’agissant du loyer des locaux contigus situés au [Adresse 1], fixé à 699 euros le 1er janvier 2016 pour une surface pondérée de 36,48 m2P, il doit en être tenu compte dès lors que bailleur et locataire de ces locauax n’étaient pas encore liés lors du renouvellement amiable du 1er janvier 2016.

Enfin, ainsi que cela a déjà été retenu dans les développemennts précédents, le réaménagement du marché [Localité 22] en 2016 n’a pas eu l’effet escompté sur le développement du flux de chalands et, selon l’expert, les prix de marché postérieurs ne soulignent pas d’augmentation notable de la valeur locative.

Ainsi, eu égard aux éléments étudiés dans les développements précédents et à l’analyse bien fondée de l’expert, il convient de retenir le prix unitaire de 1 000 euros/ m2P que celui-ci propose.

d) Sur les majorations de la valeur locative

La société LE PRE ne conteste pas les majorations de la valeur locative appliquées par l’expert en raison de l’existence d’une terrasse et d’une communication avec les locaux contigus.

Mme [R] [V] approuve la majoration retenue par l’expert pour le droit de terrasse mais conteste le taux de la majoration appliqué en raison de la communication des locaux et sollicite qu’il soit porté de 8% à 10%. Elle souligne que la communication se fait sur les trois étages et que cela a permis un accroissement des fonctionnalités respectives et de la commercialité des locaux.

Sur ce,

Selon l’article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative . Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Sur la majoration pour droit de terrasse

L’expert applique à la valeur locative une majoration pour un droit de terrasse ouverte concédé sur le domaine public qu’il évalue à 5%.

Il précise que la terrasse représente 11 m2 et environ 16 places assises pour la seule partie se trouvant devant la façade des locaux loués et considère que cela constitue un avantage car cela permet de générer des recettes supplémentaires, de fidéliser la clientèle des fumeurs et d’assurer une visibilité supplémentaire.

En l’état de ces éléments, la majoration de 5%, qui est acceptée par les parties, est justifiée.

Sur la majoration pour communication avec les locaux adjacents

L’expert applique à la valeur locative une majoration de 8% afin de tenir compte de l’avantage que représente la mise en communication avec les locaux adjacents sur les trois niveaux, en précisant que les coefficients habituellement retenus sont de l’ordre de 3 à 10%.

La communication avec les locaux adjacents a été réalisée sur les trois niveaux des locaux et s’avère avantageuse pour l’exercice de l’activité de la société LE PRE puisqu’elle permet une extension de la zone de vente du rez-de-chaussée et une meilleure fonctionnalité des locaux.

La majoration doit en conséquence être fixée à 10% de la valeur locative.

*****

Par conséquent, la valeur locative au 1er avril 2021 s’évalue ainsi :

— valeur locative brute (45,91 x 1 000 euros =) 45 910 euros ;

— valeur locative nette après application d’une majoration de 5% (45 910 x 5/100 = 2 295,50) et d’une majoration de 10% (45 910 x 10/100 = 4 591) :

45 910 + (2 295,50 + 4 591) = 52 796,50 euros,

soit une valeur locative nette au 1er avril 2021 de 52 796,50 euros.

1-3- Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Au 1er avril 2021, la valeur locative de 52 796,50 euros étant inférieure au loyer plafonné de 61 990,70 euros, le montant annuel du loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de 52 796,50 euros, hors charges et hors taxes.

2- Sur la demande de restitution des loyers trop-perçus

L’article R.145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

Il n’appartient pas au juge des loyers, dont la compétence est strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application des dispositions légales rappelées ci-dessus, de statuer sur le remboursement par le bailleur d’un éventuel trop perçu de loyer.

Par conséquent, la demande de la société LE PRE de voir ordonner la restitution des loyers trop-perçus, majorés des intérêts au taux légal à compter des échéances contractuelles et de la prise d’effet du bail renouvelé, sera rejetée.

3- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il n’y a pas lieu de rappeler l’exécution provisoire du jugement, laquelle est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 52 796,50 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er avril 2021, le loyer annuel du bail renouvelé entre Mme [R] [V] et la société LE PRE pour les locaux situés à [Adresse 12], [Adresse 3] ;

Rejette la demande de la société LE PRE de voir ordonner la restitution des loyers trop-perçus, majorés des intérêts au taux légal à compter des échéances contractuelles et de la prise d’effet du bail renouvelé ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire, par moitié entre les parties ;

Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 27 Juin 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. FORESTIER