TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Octobre 2025

GROSSE :

Le 14 novembre 2025

à M^e BABIN Audrey

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 novembre 2025

à M^e MERIENNE Clara

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02532 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6L7L

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [O] [F]

née le 27 Janvier 1955 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Audrey BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [C] [L]

né le 17 Janvier 1984 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Clara MERIENNE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Y] [L]

née le 17 Juin 1984 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Clara MERIENNE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 11 mai 2016, Mme [O] [B], domiciliée chez sa mandataire, la société Agence immobilière des Tanneurs, a consenti à M. [C] [L] et Mme [Y] [L] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 3], dans le [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 850 euros, outre une provision sur charges de 110 euros.

Au motif du non-paiement des loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [C] [L] et Mme [Y] [L] le 14 janvier 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4.923,72 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, Mme [O] [F], représentée par sa mandataire, la société à responsabilité limitée (SARL) Agence des Tanneurs, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner en référé M. [C] [L] et Mme [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,expulsion immédiate, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel de la somme de 6.585,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme supérieure au montant du dernier loyer échu, et des charges, jusqu’à libération complète des lieux,-débouté des demandes de M. [C] [L] et Mme [Y] [V] épouse [L],condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 octobre 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions, Mme [O] [F] réitère ses demandes initiales et actualise le montant de sa créance à la somme de 7.054,45 euros au 2 octobre 2025.

Elle écarte l’exception de connexité soulevée en défense en l’absence de tout élément versé au débat de ce chef.

Sur le commandement de payer, elle estime que le décompte annexé est suffisamment clair. Elle précise que les charges sont justifiées. Elle précise qu’un versement de 700 euros intervient postérieurement au décompte du 5 octobre 2025.

Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles en l’absence de reprise du versement du loyer courant et de justification de démarches aux fins de relogement.

Conformément à leurs conclusions, M. [C] [L] et Mme [Y] [L], au visa des articles 7-1, 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 100, 103, 834 et 867 du Code de procédure civile :

— à titre principal, soulèvent une exception de connexité et sollicitent la jonction des deux affaires et leur renvoi à une date ultérieure,

— à titre reconventionnel, sollicitent les délais de paiement les plus larges et la suspension des effets de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, demandent les plus larges délais pour quitter les lieux,

— en tout état de cause, sollicitent le rejet des demandes accessoires et la suspension de l’exécution provisoire.

Ils font valoir la délivrance par la bailleresse d’une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet d’un congé fixée à une audience en date du 6 novembre 2025.

Ils soulèvent une contestation sérieuse relative au décompte annexé au commandement de payer, erroné, s’agissant de frais indument facturés et de charges non justifiées.

Ils font valoir la reprise du versement du loyer courant depuis le mois de juin 2025 et le dépôt d’une demande de logement social le 14 mai 2025.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur le nom de la défenderesse, il sera tenu compte de son passeport.

Sur l’exception de connexité

En l’absence de tout élément versé au débat sur une procédure connexe, le conseil de Mme [O] [F] indiquant qu’elle est engagée par un confrère, et s’agissant d’une procédure de référé, l’exception de connexité sera rejetée.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 25 avril 2025 a été dénoncée le même jour à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 3 juillet 2025.

Par conséquent, Mme [O] [F] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 11 mai 2016 contient une clause résolutoire (article IV page 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 janvier 2025, pour la somme en principal de 4.923,72 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Sur son caractère erroné invoqué en défense, il constitue un moyen de défense au fond en ce que le décompte annexé au commandement de payer comporte une ventilation des loyers, des charges et des régularisations de charges, outre les versements de l’aide au logement, M. [C] [L] et Mme [Y] [V] épouse [L] étant ainsi en mesure de l’appréhender et de le contester.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mars 2025.

M. [C] [L] et Mme [Y] [V] épouse [L] née [G] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [C] [L] et Mme [Y] [V] épouse [L] née [G] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat comporte une clause de solidarité dans son préambule.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [C] [L] et Mme [Y] [V] épouse [L] née [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.111,15 euros et de condamner solidairement M. [C] [L] et Mme [Y] [V] épouse [L] à son paiement.

Le décompte actualisé au 5 octobre 2025 indique un solde débiteur de 7.054,45 euros, après déduction des frais de procédure, terme d’octobre 2025 inclus. Il convient de déduire la somme de 700 euros, versée postérieurement, ce point étant confirmé par la bailleresse à l’audience.

Mme [O] [F] justifient des régularisations de charges et des taxes d’ordures ménagères.

La dette locative au 9 octobre 2025 est ainsi de 6.354,45 euros.

M. [C] [L] et Mme [Y] [V] épouse [L] née [G] sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 6.354,45 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2025, date de l’assignation.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En dépit de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et de l’absence d’augmentation du montant de la dette locative depuis la délivrance de l’assignation, tenant son montant et l’opposition de la bailleresse, privée, les conditions d’octroi d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Au regard des versements mensuels de 700 euros effectués depuis le mois de juin 2025, un délai de paiement fondé sur l’article 1343-5 du code civil sera accordé selon les termes du dispositif.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, tenant les problèmes de santé de M. [L] et son fils, outre la justification du dépôt d’une demande de logement sociale le 14 mai 2025, un délai supplémentaire de 4 mois pour quitter les lieux leur sera accordé.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [L] et Mme [Y] [V] épouse [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, ces derniers bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire, les difficultés sociales et familiales avancées en défense ne justifiant pas qu’elle soit écartée.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

REJETTE l’exception de connexité ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 11 mai 2016 entre Mme [O] [B] d’une part et M. [C] [L] et Mme [Y] [V] épouse [L] d’autre part, concernant un appartement situé au [Adresse 3], dans le [Localité 7] sont réunies à la date du 15 mars 2025 ;

ACCORDE à M. [C] [L] et Mme [Y] [V] épouse [L] un délai supplémentaire de quatre mois pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à M. [C] [L] et Mme [Y] [V] épouse [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quatre mois et quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [C] [L] et Mme [Y] [V] épouse [L] née [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [O] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [L] et Mme [Y] [V] épouse [L] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant, d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit une somme de mille cent onze euros et quinze centimes (1.111,15 euros) à ce jour, à compter du 15 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [L] et Mme [Y] [V] épouse [L] à verser à Mme [O] [F], à titre provisionnel, la somme de six mille trois cent cinquante-quatre euros et quarante-cinq centimes (6.354,45 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 9 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2025 ;

REJETTE les demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulées au titre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

ACCORDE à M. [C] [L] et Mme [Y] [V] épouse [L] la faculté d’apurer leur dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de deux cent cinquante soixante-cinq euros (265 euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due, en application de l’article 1343-5 du Code civil ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [L] et Mme [Y] [V] épouse [L] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,