TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00163 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DGX6

Minute n°

S.C.I. [D] FILLES, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro D 829 485 770, prise en la personne de son représentant légal

C/

M. [X] [U]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

— M. [X] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— S.C.I. [D] FILLES, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro D 829 485 770, prise en la personne de son représentant légal

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE [D] CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. [D] FILLES, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro D 829 485 770, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M.[Z] [Y], gérant

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [U], demeurant [Adresse 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER

Greffier : Virginie DESCHAMPS

DÉBATS :

Audience publique du 06 octobre 2025

Mise en délibéré au 05 décembre 2025

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 05 décembre 2025, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Virginie DESCHAMPS, greffier

EXPOSE [D] FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2021la société civile immobilière [D] Filles a donné à bail à M. [X] [U] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 500,00 euros, outre 80,00 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société civile immobilière [D] Filles a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 avril 2025.

La société civile immobilière [D] Filles a ensuite fait assigner M. [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul par acte de commissaire de justice du18 juillet 2025 aux fins de voir, sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire :

— prononcer la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion deM. [X] [U];

— condamner M. [X] [U] au paiement de la somme de 3 805,31 euros, sauf à parfaire au jour du jugement;

— fixer et condamner M. [X] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamner M. [X] [U] au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de dommages et intérêts;

— condamner M. [X] [U] au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamnerM. [X] [U] en tous les dépens.

Aucun diagnostic social et financier n’est présent au dossier.

A l’audience du 6 octobre 2025, la société civile immobilière [D] Filles, représentée par M. [Z] [Y], son gérant, actualise la dette à la somme de 5 220,00 euros comprenant le mois de septembre et donne son accord pour l’octroi des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. Sur présentation de l’avis de virement sur le téléphone du défendeur, il indique ne pas avoir son RIB en tête mais pense que c’est bon pour le paiement fait.

M. [X] [U], présent, indique avoir réglé par virement instantané les loyers de septembre et octobre. Il expose avoir des problèmes financiers, que son cautionnaire s’est désisté et qu’il s’est pris en grippe avec M. [Y]. Il sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux et propose de régler 260,00 euros en sus du loyer courant (580,00 euros). Il précise qu’il vit seul et qu’il perçoit un salaire de 3 500,00 euros et qu’il a engagé une procédure aux prud’homme contre son ancien employeur.

L’affaire est mise en délibéré au 5 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-[Localité 3] par la voie électronique le 21 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

La société civile immobilière [D] Filles justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 23 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition de la clause résolutoire concernant le logement :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu contient une clause résolutoire (XI) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 avril 2025 avec un délai de régularisation de deux mois pour la somme en principal de

1 740,00 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 juin 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société civile immobilière [D] Filles produit un décompte démontrant que M. [X] [U] reste lui devoir la somme de 5 220,00 euros (décompte incluant le mois de septembre 2025).

M. [J] [F] fait valoir, lors de l’audience, le réglement par virement des loyers de septembre et octobre 2025. Il convient donc de déduire la somme de 580 euros correpondant au loyer du mois de septembre 2025 dans le décompte du bailleur.

M. [J] [F] sera donc condamné au paiement de la somme de 4 640,00 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “ Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

En outre, l’article 24 VII de ladite loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [X] [U] sollicite de rester dans les lieux et propose de régler une mensualité de 260,00 euros en sus du loyer. Celle permettrait de solder la dette dans un délai de moins de trois ans.

En outre, il a repris le versement intégral du loyer courant et le bailleur a donné son accord.

Le locataire sera donc autorisé à se libérer du montant de sa dette en 17 mensualités de 260,00 euros chacune et une 18ème mensualité devra la solder en principal et accessoires.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant la durée de ces délais et celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué en cas de règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais ou en cas de règlement complet avant cette date.

Toutefois, afin de préserver les droits de la société civile immobilière [D] Filles et d’éviter, en cas de défaillance deM. [X] [U], que ne s’accroisse le montant des loyers impayés, il sera précisé au dispositif de la présente décision qu’à défaut de règlement du loyer courant ou d’une seule mensualité à son échéance pour l’apurement de la dette locative, ce, à compter de la signification de la présente décision, la déchéance des délais octroyés sera acquise, la résiliation du bail interviendra de plein droit et la dette sera intégralement et immédiatement exigible.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de M. [X] [U] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, M. [X] [U] sera condamné à payer à la société civile immobilière [D] Filles à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, soit 580,00 euros.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS:

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la demanderresse ne produit aucun élément permettant d’établir la mauvaise foi du débiteur.

La société civile immobilière [D] Filles sera donc déboutée de sa demande à ce titre

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [X] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société civile immobilière [D] Filles, M. [X] [U] sera condamné à lui verser une somme qu’il est équitable de fixer à 100,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la société civile immobilière [D] Filles ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 2021 entre la société civile immobilière [D] Filles d’une part, et M. [X] [U] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 19 juin 2025;

CONDAMNEM. [X] [U] à verser à la société civile immobilière [D] Filles la somme

4 640,00 euros;

AUTORISE M. [X] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 260,00 euros chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et la résiliation judiciaire sera réputée n’avoir jamais été prononcée;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet à l’égard;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [X] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société civile immobilière [D] Filles puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [X] [U] soit condamné à verser à la société civile immobilière [D] Filles une indemnité mensuelle d’occupation égale à 580,00 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la société civile immobilière [D] Filles de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [X] [U] aux dépens;

CONDAMNE M. [X] [U] à verser à la société civile immobilière [D] Filles une somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 05 décembre 2025 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le président