TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 23 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04/11/2025

à M^e Thomas DJOURNO

EXPEDITION :

Le 04/11/2025

à M^e Ludivine FERAL

N° RG 24/04600 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5HK5

PARTIES :

DEMANDERESSE

HABITAT PLURIEL association, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thomas DJOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [W], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Ludivine FERAL, avocat au barreau de MARSEILLE

(Bénéficiaire de l’aide jurdictionnelle totale suivant décision du Bureau d’Aide Jurdicitionnelle près le Tribunal judiciaire de Marseille

du 21/10/2024 n° C-13055-2024-015567)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2022, l’association Habitat Pluriel a consenti un bail d’habitation à M. [N] [W] sur des locaux situés au sein de la résidence [Adresse 3], [Adresse 6] au [Adresse 2] (appartement n°113) à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 267,84 euros et d’une provision pour charges de 214,16 euros.

Se plaignant du comportement de son locataire et d’un impayé de loyer, l’association Habitat Pluriel a délivré un courrier de mise en demeure de cesser ces agissements le 6 novembre 2023 puis une sommation de quitter les lieux le 7 décembre 2023.

Par assignation du 28 juin 2024, l’association Habitat Pluriel a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2359,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. En l’absence de M. [N] [G] aux entretiens, un procès-verbal de carence a été rendu.

À l’audience du 23 septembre 2025, l’association Habitat Pluriel sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant que la dette a été depuis soldée mais que la demande en résiliation de bail se fonde sur le comportement du locataire, qui est violent et bruyant à l’encontre des autres résidents. L’association bailleresse demande à ce que le tribunal rejette toute demande adverse.

M. [N] [W], représentée par son conseil, indique oralement retirer sa demande d’irrecevabilité de la demande adverse. Sur le fond, le locataire sollicite le maintien dans les lieux compte tenu de sa prise en charge médicale et de l’absence de conflits récents. A titre subsidiaire, M. [W] sollicite des délais pour quitter les lieu indiquant être à la recherche d’un appartement thérapeutique et envisage de solliciter une mesure de protection de type curatelle. En tout état de cause, il sollicite que les dépens soient laissés à la charge des parties et de rejeter la demande adverse au titre des frais irrépétibles, ou les réduire à de plus justes proportions.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ».

De même, l’article 1728 du code civil prévoit que « le preneur est tenu : d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ».

Enfin, l’article 1224 du même code prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de jouir paisiblement du bien mis en location fait partie des obligations essentielles du locataire, et que la persistance de troubles anormaux de voisinage caractérise un manquement contractuel qui peut être tenu comme suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, pour démontrer l’existance de troubles anormaux de voisinage imputables à M. [N] [W], l’association Habitat Pluriel produit plusieurs mains courantes et attestations de témoins faisant état de plusieurs épisodes violents, en particulier :

L’agression d’un membre de l’association Habitat Pluriel le 23 août 2023 (menances, coups de poings répétés) ayant entrainé un arrêt de travail,Nuisances sonores le 5 septembre 2023 (hurlements à la fenêtre, coups dans les murs) puis le 1er décembre 2023 vers 23h30 (disputes, odeurs de produits stupéfiants),Seconde agression d’un membre de l’association le 7 septembre 2023 (propos agressifs, prises au niveau du bras, hurlements),Attestations et main courantes plus récentes du voisinage qui décrivent la persistance de nuisances sonores plusieurs fois par semaine et de comportements agressifs (attestations et main courantes de février 2025, mars 2025 juin 2025 et juillet 2025).Un signalement a été effectué auprès du Procureur de la République le 2 juillet 2025.

M. [N] [W] ne conteste d’ailleurs pas avoir été agressif envers d’autres résidents.

Compte tenu de la teneur de ces épisodes agressifs répétés, le fait que le locataire ait soldé sa dette, qu’il ait formulé des excuses et qu’il s’engage à suivre un traitement ne suffisent pas à l’exonérer de son obligation de jouir paisiblement des locaux ; son comportement antérieur ne peut être excusé par ses troubles psychiatriques, le contrat de bail ne prévoyant pas de prises en charge particulières à ce titre. Malgré les efforts de M. [W] pour se soigner, il ne peut être attendu des autres résidents, qui ne sont pas des profesionnels de la santé, d’accepter les excès de violence que M. [W] peut avoir en période de décompensation.

A cela s’ajoute que compte tenu des récents évènements survenus courant 2025, la promesses d’avoir un suivi médical régulier ne permet pas de garantir une jouissance paisible des lieux pour les mois à venir.

Dans ces conditions, compte tenu des incidents de voisinage répétés, dont un a nécessité l’intervention des forces de l’ordre (le 7 octobre 2023), et compte tenu du danger causé par ces comportements agressifs pour les autres résidents, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [N] [W]. Il convient ainsi d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En revanche, compte tenu des délais légaux rappelés ci-dessus et de la durée de la présente procédure, la demande en délai supplémentaire pour quitter les lieux sera rejetée, M. [N] [W] étant encouragé dans sa démarche de trouver un appartement thérapeutique adapté à ses besoins et de continuer son suivi médical.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’association Habitat Pluriel ou à son mandataire.

Le tribunal constate enfin que la dette locative a été soldée et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

2.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 31 janvier 2022 entre l’association Habitat Pluriel, d’une part, et M. [N] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au sein de la résidence [Adresse 3], [Adresse 6] au [Adresse 2] (appartement n°113) à [Localité 4],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 23 septembre 2025, date du dernier décompte produit,

ORDONNE à M. [N] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au sein de la résidence [Adresse 3], [Adresse 6] au [Adresse 2] (appartement n°113) à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux,

CONSTATE qu’au 23 septembre 2025, la dette est soldée, soit il n’y a pas lieu à prononcer une condamnation en paiement au titre de l’arriéré locatif,

CONDAMNE M. [N] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’association Habitat Pluriel de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [W] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 28 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge