TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Madame BERKANI, Greffier lors des débats

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 23 mai 2025

à M^e PLANTARD Maxime

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 mai 2025

à Mme [O] [G]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00086 – N° Portalis DBW3-W-B7J-5362

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [G] [O]

née le 05 Juillet 1964 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 30 novembre 1998, la société LOGIREM a donné à bail à Madame [G] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Par acte notarié du 27 décembre 2017, la SA VILOGIA a acquis l’appartement donné à bail à Madame [O].

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, la SA VILOGIA a fait assigner Madame [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé afin d’entendre :

constater que la clause résolutoire est acquise à titre principal pour non justification de l’assurance locative, subsidiairement pour non-paiement des loyers et charges ; ordonner l’expulsion de Madame [O] et celle de tout occupant de son chef ; ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux loués sur place ou dans un garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la locataire en garantie de toutes sommes dues de condamner Madame [O] à lui payer à titre provisionnel : une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer avec charges, majorés des augmentations légales et réglementaires à venir, jusqu’à complète libération des lieux ; un arriéré locatif d’un montant de 4.320,92 euros au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SA VILOGIA expose que des loyers étant demeurés impayés, le 3 septembre 2024, elle a fait signifier à Mme [O] un commandement de justifier d’une assurance et de payer la somme de 4.873,13 euros visant la clause résolutoire, en vain.

Sur les moyens développés par la demanderesse au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025 et plaidée.

La SA VILOGIA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 5.806,50 euros hors surloyers au 5 mars 2025. La bailleresse s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement au profit de la locataire, et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [G] [O] a comparu en personne pour demander des délais de paiement dérogatoires avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle n’a pas contesté la dette locative mais a fait valoir une reprise du paiement des loyers courants. Elle a déclaré percevoir 800 euros de chômage et 100 euros d’allocations CAF, ne pas avoir d’enfant à charge. Elle s’engage à apurer sa dette avec l’aide de sa famille. Elle a affirmé être assurée régulièrement et a été autorisée à produire l’attestation d’assurance locative en cours de délibéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Pour défaut d’assurance

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail conclu le 30 novembre 1998 contient, en son article 6.6, une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs, un mois après commandement resté infructueux.

Or contrairement aux affirmations de la SA VILOGIA, le commandement délivré le 3 septembre 2024 à Madame [O] n’enjoint pas de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, mais uniquement de payer un arriéré locatif sous peine de résiliation du bail.

Dès lors les conditions d’acquisition de la cl ause résolutoire pour défaut d’assurance ne sont pas réunies.

Pour défaut de paiement des loyers et charges

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 5 septembre 2024, soit moins de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail principal conclu le 30 novembre 1998 contient une clause résolutoire (article 6.6), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 septembre 2024 à Madame [O] pour la somme en principal de 4.873,13 euros au titre d’un arriéré locatif.

Il résulte des décomptes de la locataire, que les causes du commandement de payer n’ont pas été totalement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte au 5 mars 2025 que Madame [O] restait à devoir un arriéré locatif de 8.165,70 euros.

Il convient de déduire de ce décompte un montant de 255,53 euros correspondant à des frais d’assurance locative, 68,58 euros de frais de non réponse à l’enquête sociale et 2.359,20 euros de surloyers qui ne sont pas justifiés, la SA VILOGIA n’établissant pas avoir vainement mis en demeure Madame [O] de fournir une assurance locative ni de sa souscription au dossier, enfin 313,05 euros de frais de procédure qui ne relèvent pas de la dette locative.

Pour le reste, Madame [O] qui comparaît, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette et n’apporte aucune preuve de sa libération.

Dès lors Madame [O] sera condamnée par provision, à verser à la SA VILOGIA, une somme de 5.169,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mars 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.873,13 euros à compter du commandement de payer du 3 septembre 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les derniers loyers courants ont été réglés avant l’audience.

Vu la situation et la bonne foi de Madame [O], la durée du bail, la qualité du bailleur, le montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, des délais de paiement dérogatoires seront accordés au locataire suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA VILOGIA sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [O], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée selon les mêmes indices et modalités que ceux prévus au bail résilié, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Vu les démarches engagées par la SA VILOGIA, la défenderesse sera également condamnée à lui payer une somme de 300 euros pour les frais irrépétibles exposés et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 1998, entre la société LOGIREM dans les droits de laquelle vient la SA VILOGIA, et Madame [G] [O], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 3 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [G] [O] à verser à la SA VILOGIA, à titre provisionnel, la somme de 5.169,34 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.873,13 euros à compter du commandement de payer du 3 septembre 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 mars 2025 ;

AUTORISONS Madame [G] [O] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 143 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [G] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA VILOGIA sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécutionMadame [G] [O] sera condamnée à verser à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou leur expulsion ; REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [G] [O] à verser à la SA VILOGIA une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [G] [O] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président