TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 13 février 2026

à Mme [R] [W]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2026

à Mme [J] [L]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05425 – N° Portalis DBW3-W-B7J-666S

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PROVENCE METROPOLE LOGEMENT ANCIENNEMENT HABITAT [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [R] [W], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [L] [J], demeurant [Adresse 2]

Représenté par sa fille Madame [J] [U], munie d’un pouvoir

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 17 mai 2016, l’établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) Habitat [Localité 2] Provence (HMP), a donné à bail à Mme [L] [J] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné sis [Adresse 3], dans le treizième [Localité 3], moyennant un loyer de 353,07 euros, outre 142,17 euros de provision sur charges, 18,53 euros pour l’eau froide et 36,86 euros pour l’eau chaude.

Le 16 mai 2025, l’établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) HMP a fait signifier à Mme [L] [J] un commandement de payer la somme en principal de 982,17 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2025, l’Epic HMP, agissant poursuites et diligences de son Président, a fait assigner en référé Mme [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, l’expulsion immédiate de Mme [L] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 895,89 euros, comptes arrêtés au 25 septembre 2025, due au titre des loyers et charges impayés, outre les intérêts de retard,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce, jusqu’à libération effective des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 120 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les frais d’exécution à venir.L’Epic HMP a changé de dénomination sociale (Provence Métropole Logement PML).

Les parties ont été entendues à l’audience du 11 décembre 2025.

L’Epic PML, représenté par sa préposée munie d’un pouvoir, réitère les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 2.321,31 euros, dont 400 euros payés par la défenderesse sont à déduire, soit 1.921,31 euros. Il indique ne pas être opposé à l’octroi d’un délai de paiement, le versement du loyer courant étant repris.

Représentée par sa fille, Mme [U] [J], munie d’un pouvoir, Mme [L] [J] se prévaut d’un virement d’un montant de 400 euros. Elle sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 29 septembre 2025 a été dénoncée le 1er octobre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

L’Epic Provence Métropole Logement justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 7 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, l’Epic PML est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 17 mai 2016 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 mai 2025, pour la somme en principal de 982,17 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 juillet 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [L] [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 573,80 euros actuellement, et de condamner Mme [L] [J] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation, de la preuve du virement du 11 décembre 2025 d’un montant de 400 euros effectué par la défenderesse, non contesté par le bailleur, et du décompte actualisé au 8 décembre 2025 que Mme [L] [J] reste devoir, après déduction des frais de procédure et du virement bancaire du 11 décembre 2025, la somme de 1.921,31 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Mme [L] [J] reconnaît cette dette.

Mme [L] [J] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 1.921,31 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte indique une reprise du versement du loyer courant au jour de l’audience.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Mme [L] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· Mme [L] [J], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’Epic Provence Métropole Logement une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 573,80 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [L] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à l’Epic Provence Métropole Logement la somme de 120 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 17 mai 2016 entre l’Epic Provence Métropole Logement d’une part, et Mme [L] [J] d’autre part, concernant le sis [Adresse 3], dans le [Localité 4] de [Localité 2] sont réunies à la date du 17 juillet 2025 ;

CONDAMNE Mme [L] [J] à verser à l’Epic Provence Métropole Logement, à titre provisionnel, la somme de mille neuf cent vingt-et-un euro et trente et un centimes (1.921,31 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2025 (loyers, charges), échéance de novembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [L] [J] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes de cinquante-quatre euros chacun (54 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Mme [L] [J] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [L] [J] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit cinq cent soixante et treize euros et quatre-vingt centimes (573,80 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Mme [L] [J] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [L] [J] à payer à l’Epic Provence Métropole Logement la somme de cent vingt euros (120 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente