TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/00480 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YCVF

SL/CG

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 07 MAI 2024

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES VERTS PRES pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE – HAUT DE FRANCE

[Adresse 1], [Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Christophe PAUCHET, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [O] [F]

[Adresse 3]

[Localité 2]

défaillant

PRÉSIDENT : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 02 Avril 2024

JUGEMENT mis en délibéré au 07 Mai 2024

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Monsieur [O] [F], qui vient aux droits de son père, [E] [F] décédé, suivant attestation notariée du 1er octobre 2018, est propriétaire des lots n°50 et 90 dépendant d’un immeuble « [Adresse 5] », situé [Adresse 1], [Adresse 6] à [Localité 4] (59), soumis au régime de la copropriété et dont le syndic en exercice est la SAS IMMO DE FRANCE – HAUTS DE FRANCE

Par acte d’huissier du 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la SAS IMMO DE FRANCE – HAUTS DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [O] [F] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir condamner la partie défenderesse sous le bénéfice de l’exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

— Condamner Monsieur [F] à payer à la société IMMO DE FRANCE – HAUT DE FRANCE, es qualité de représentant du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES VERTS PRES située [Adresse 1], [Adresse 6] à [Localité 4], la somme de 14.464,47 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées des lots de copropriété n°50 et 90, au 20 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— Condamner Monsieur [F] à payer à la société IMMO DE FRANCE–HAUT DE FRANCE, ès qualités de représentant du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES VERTS PRES située [Adresse 1], [Adresse 6] à [Localité 4], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [F] aux entiers frais et dépens de la procédure.

L’affaire appelée à l’audience du 02 avril 2024 pour y être plaidée.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné, par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [O] [F] ne s’est pas fait représenter.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La présente décision est réputée contradictoire.

Par message RPVA du 15 avril 2024, le juge des référés a demandé à l’avocat du demandeur, de communiquer avant le 18 avril suivant, ses observations sur l’éventuelle prescription de l’action en paiement d’une partie des charges réclamées depuis 2016, la prescription spéciale de 10 ans ayant été réduite à 5 ans, par l’effet de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, entrée en vigueur le 25 novembre 2018.

Par note adressée par le RPVA le 16 avril 2024, l’avocat du syndicat des copropriétaires répond, d’une part, que le juge ne peut soulever d’office le moyen tiré de la prescription et d’autre part, que le décès du débiteur ne peut servir de point de départ de la prescription tant que le créancier n’avait pas connaissance de la survenance du décès et de l’identité des héritiers débiteurs de l’obligation de remboursement de sorte la prescription se trouve suspendue jusqu’à communication de la notoriété après décès et qu’en l’occurrence le syndicat n’a été informé du dècès que fin octobre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur la prescription de l’action en paiement

Selon l’article 2222 alinéa 2 du code civil, “En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, sans que la durée totale ne puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure”. En l’occurrence, le délai initialement fixé à 10 ans par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, pour “les actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire ou le syndicat” est désormais fixé à 5 ans, en application de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, entrée en vigueur le 25 novembre 2018. Conformément aux dispositions de l’article 2222 précité, un nouveau délai de prescription a couru à compter de cette date pour expirer le 25 novembre 2023, alors que l’assignation en paiement est intervenue le 14 mars 2024, soit après l’expiration du délai.

Toutefois, selon l’article 2234 du code civil, la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir. Dès lors que le syndicat qui n’avait pas connaissance de la survenance du décès et de l’identité des héritiers débiteurs de l’obligation de paiement, et qui n’a été informé qu’en octobre 2023, la prescription à son égard a été suspendue, pendant au moins trois ans (date à laquelle le défendeur a indiqué être devenu propriétaire du bien), de sorte que l’action n’était pas prescrite.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de cette loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent, Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse,

— les relevés individuels de charges de mai 2016 à décembre 2023,

— le relevé de compte arrêté au 20 février 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, ayant adopté le budget prévisionnel suivant et approuvé les comptes de l’exercice précédent

— le contrat de syndic,

— la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 septembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires présente une réclamation à hauteur de 14.464,47 euros, correspondant à la créance qu’il estime détenir à l’égard de Monsieur [O] [F], selon décompte arrêté au 20 février 2024.

Le décompte inclut cependant des frais non justifiés, qui ne constituent pas des “frais nécessaires” au sens des dispositions de l’article 10-1 a/ de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de frais inutiles et répétés sans effet aucun sur le débiteur. Il convient ainsi de déduire les sommes suivantes :

— la mise en demeure du 09 février 2017 pour 42 euros,

— la mise en demeure du 07 mars 2017 et du 05 septembre 2017 pour 84 euros,

— les frais de mise aux contentieux du 05 décembre 2018 pour 324 euros,

— la mise en demeure du 14 octobre 2021 pour 42 euros,

— les frais de relance article 56 du 7 décembre 2021 pour 40 euros,

— la mise en demeure du 23 novembre 2022 pour 42 euros,

— les frais de relance art 56 du 28 décembre 2022 pour 40 euros,

— Pour un total à déduire de 614 euros.

Monsieur [O] [F] se trouve ainsi débiteur de la somme de 13 850, 47 euros (14 464, 47 – 614 ), au titre des charges de copropriété impayées entre le 29 juin 2016 et le 20 février 2024 incluant les sommes dues au titre du premier trimestre 2024, au paiement de laquelle il sera condamné.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [F], qui succombe, supportera les dépens.

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [O] [F] à lui verser la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, selon la procédure accelélée au fond, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE – HAUTS DE FRANCE, la somme de 13 850, 47 euros (treize mille huit cent cinquante euros et quarante-sept centimes) au titre des charges de copropriété et de travaux selon décompte du 20 février 2024, appel du premier trimestre 2024 inclus ;

Condamne Monsieur [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 5] » pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE – HAUTS DE FRANCE, la somme de 1.200 euros (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [O] [F] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Carine GILLET