Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 2, 15 janvier 2025, n° 24/03901

TJ Marseille 15 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Preuve de la créance
La cour a constaté que le commandement mentionnait le délai d'un mois pour régler les causes et que le locataire n'avait pas effectué le paiement, entraînant ainsi la résiliation de plein droit du bail.
Accepté
Trouble manifestement illicite
La cour a jugé que le maintien dans les lieux sans droit ni titre justifiait l'expulsion, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Existence et montant de l'obligation
La cour a constaté que l'obligation de paiement des loyers n'était pas sérieusement contestable et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Indemnité due après résiliation du bail
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Frais de procédure
La cour a décidé de condamner la S.A.R.L. FOOD COMPANY aux dépens, y compris les frais de procédure.
Accepté
Absence de lien contractuel
La cour a constaté l'absence de preuve d'un lien contractuel entre la SA UNICIL et Madame [N] [M], entraînant le rejet des demandes à son encontre.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 2, 15 janv. 2025, n° 24/03901
Numéro(s) :	24/03901
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe JERVOLINO
Cabinet(s) :	GOBERT ET ASSOCIES
Parties :	La Société UNICIL c/ La S.A.R.L. FOOD COMPANY

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 15 Janvier 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Décembre 2024

N° RG 24/03901 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5LXH

PARTIES :

DEMANDERESSE

La Société UNICIL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Christophe JERVOLINO de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [N] [M]

demeurant [Adresse 3]

non comparante

La S.A.R.L. FOOD COMPANY

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2020, la SA UNICIL a donné à bail commercial à la SARL FOOD COMPANY des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 441,06€, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance le premier de chaque mois.

La SA UNICIL a fait délivrer à la SARL FOOD COMPANY un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 23 janvier 2024, pour une somme de 1936,78€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, DD a dénoncé le commandement de payer du 23 janvier 2024 à Madame [N] [M].

Par acte de commissaire de Justice du 5 septembre 2024, la SA UNICIL fait assigner la SARL FOOD COMPANY et Madame [N] [M] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SARL FOOD COMPANY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la SARL FOOD COMPANY et Madame [N] [M] solidairement à payer à la SA UNICIL la somme provisionnelle de 2972,70€ euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024 et des frais de procédure ;

— condamner la SARL FOOD COMPANY et Madame [N] [M] solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer indexé augmenté des charges couvrant la période s’écoulant entre le prononcé du jugement et la libération effective des lieux par la remise des clefs et tout accès au local par la SA UNICIL, cette indemnité étant indexée annuellement, selon le même indice de référence ayant servi de base à la révision annuelle du loyer ;

— condamner la SARL FOOD COMPANY et Madame [N] [M] solidairement au paiement d’une somme de 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 23 janvier 2024 et sa dénonce à la caution du commandement précédemment délivré ;

— condamner la SARL FOOD COMPANY et Madame [N] [M] à supporter les frais d’exécution, dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice par application de l’article A444-31 du code de commerce devra être supporté par la débitrice, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 4 décembre 2024, la SA UNICIL a maintenu ses demandes, actualisant sa créance.

Assigné par remise de l’acte à l’étude, la SARL FOOD COMPANY n’était ni comparante, ni représentée.

Assignée à la dernière adresse connue par acte de commissaire de justice ayant été transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, Madame [N] [M] n’était ni présente ni représentée.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 23 janvier 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 23 février 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL FOOD COMPANY et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SARL FOOD COMPANY depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la la SARL FOOD COMPANY a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 3702,50€, arrêtée au 1er décembre 2024.

L’obligation du locataire de payer la somme de 3702,50€ au titre des loyers échus, arrêtés au 1er décembre 2024, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SARL FOOD COMPANY à payer à la SA UNICIL la somme provisionnelle de 3702,50€ au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 1er septembre 2024, mois de décembre inclus.

Sur la condamnation de la caution

Aux termes de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu.

Or, en l’espèce, force est de constater que la SA UNICIL ne verse pas aux débats l’acte de cautionnement par lequel Madame [N] [M] se serait engagé à son égard.

Le lien contractuel n’étant pas démontré, il convient de débouter la SA UNICIL de toutes ses demandes à l’égard de Madame [N] [M].

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL FOOD COMPANY, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 janvier 2024.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL FOOD COMPANY ne permet d’écarter la demande de la SA UNICIL formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 novembre 2020 entre la SA UNICIL d’une part, et la SARL FOOD COMPANY d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 23 février 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL FOOD COMPANY et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL FOOD COMPANY, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la SARL FOOD COMPANY à payer à la SA UNICIL à titre provisionnel la somme de 2972,70€ euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024 sur 1808,70 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

Condamnons la SARL FOOD COMPANY à verser à titre provisionnel à la SA UNICIL, ladite indemnité mensuelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, indexée annuellement selon le même indice de référence ayant servi de base à la révision annuelle du loyer ;

Déboutons la SA UNICIL de toutes ses demandes à l’encontre de Madame [N] [M] ;

Condamnons la SARL FOOD COMPANY à payer à la SA UNICIL la somme de 1000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la SARL FOOD COMPANY aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 23 janvier 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE