COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [S], [D], [L] [I] c/ [RZ] [B] épouse [M], [R], [T], [C] [B] veuve [J], [Z], [W], [H] [B] épouse [F], [O] [U] veuve [K]

MINUTE N° 24/

Du 20 Juin 2024

2ème Chambre civile

N° RG 21/03474 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NUY6

Grosse délivrée à

Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR

M^e Jérôme CULIOLI

M^e Philippe TEBOUL

expédition délivrée à

le 20/06/2024

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt Juin deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 22 février 2024 en audience publique, devant :

Assesseur : Madame BENZAQUEN (rapporteur)

Greffier : Madame CONTRERES, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame MORA

Assesseur : Madame LACOMBE

Assesseur : Madame BENZAQUEN

DÉBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 20 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 20 Juin 2024 signé par Madame MORA, Présidente, et Madame AYADI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [S], [D], [L] [I]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par M^e Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

Madame [RZ] [B] épouse [M]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [R], [T], [C] [B] veuve [J]

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [Z], [W], [H] [B] épouse [F]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par M^e Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [O] [U] veuve [K]

[Adresse 12]

[Localité 11]

représentée par Maître Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date à [Localité 2] du 28 mars 2019, Mme [N] [P] [Y] veuve [G] et M. [S] [I], ont signé un compromis de vente portant sur les biens dont cette dernière était propriétaire à savoir :

— Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 16], élevé partie sur caves et partie sur terre-plein d’un rez-de-chaussée et de quatre étages carrés, figurant au cadastre Section KO, n°[Cadastre 6], Lieudit “[Adresse 17]”, le lot numéro sept (7) : un appartement au deuxieme étage dudit immeuble composé de : un dégagement, trois chambres, une salle a manger, une cuisine, un water-closet, et les cent dix milliémes (110/1000émes) des parties communes générales, d’une superficie de 57,09m2.

ET

— Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 15], dénommé [Adresse 13], élevé sur sous-sol, d’un rez-de- chaussée et de huit étages desservipar deux cages d’escaliers, figurant au cadastre Section IZ, n°[Cadastre 1], Lieudit “[Adresse 4]”, le lot numéro deux cent quatre-vingt-un (281) : un garage sis au sous-sol (escalier ll), et les huit/dix milliemes (8/10000emes) des parties communes générales.

Moyennant le prix principal de186.000 € dont 14.000 € TTC de frais de négociation à la charge de l’acquéreur, soit un prix net vendeur de 172.000 € pour l’appartement et le garage, sous diverses conditions, notamment celle de l’obtention d’un prét bancaire par M. [I] pour un montant maximal de100.000 € sur une durée de 25 ans, à un taux d’intérêt maximal de 1,90 %.

M. [I] acquéreur s’est engagé à faire toutes les démarches nécessaires, en vue d’obtenir ce prêt, dans un délai de 15 jours de la signature du compromis, d’informer le vendeur de la réalisation ou de la défaillance de cette condition.

Un délai de 60 jours a été fixé pour l’obtention dudit prêt, soit le 27 mai 2019 au plus tard.

M.[I] s’est engagé à verser par virement bancaire un dépôt de garantie entre les mains de Maitre [X], notaire ,d’un montant de 9.300,00 euros, dans un délai de 10 jours de la signature, soit le 7 avril 2019 au plus tard, sous peine de caducité du compromis.

La réitération de la vente par acte authentique a été fixée au 28 juin 2019, par le ministére de Maitre [X], notaire à [Localité 2].

Il était par ailleurs notamment prévu :

— en pages 18 et 19 du compromis , une faculté de substitution pour l’acquéreur

— en page 21 du compromis une clause de reprise d’engagement par les ayants droit du vendeur.

Mme [N] [P] [Y] sous tutelle par suite d’un jugement du Juge des Tutelles du Tribunal d’lnstance de NICE en date du 19 octobre 2017, était représentée par sa tutrice, Mme [A] [E], spécialement habilitée a cet effet aux termes d’une ordonnance rendue par le juge des tutelles en date du 12 novembre 2018 l’autorisant à vendre les biens précités au prix minimum de 140.000 € pour l’appartement, et 27.000 € pour le garage.

Mme [N] [Y] veuve [G] est décédée le 29 mars 2019 .

M.[I] a obtenu le prêt bancaire au profit de la SARL HR DEVELOPPEMENT le 16 avril 2019.

L’acquéreur auquel s’est substituée la SARL HR DEVELOPPEMENT a versé le dépôt de garantie de 9 300 € le 15 mai 2019.

Les notaires de l’acquéreur et des ayants droits de la venderesse ainsi que leurs conseils ont échangé divers courriers, les hériters de Mme [Y] veuve [G] estimant que les biens étaient sous évalués et l’acquéreur entendant voir réitérer la vente aux conditions du compromis.

Le bien a finalement été vendu à une tierce personne par acte du 26 juin 2020.

Par acte d’huissier en date du 31 août 2021, M. [S] [I] a fait assigner devant le Tribunal judiciaire de NICE Mme [RZ] [M] née [B], Mme [R] [J] née [B], Mme [Z] [F] née [B], Mme [O] [K] née [U] aux fins de voir , au visa de l’article 1235-1 du Code Civil,

— à titre principal condamner in solidum les ayants droits de Feue Madame [N] [Y] veuve [G],à lui payer la somme de 85.000 € a titre de dommages et intérêts,

— à titre subsidiaire les entendre condamner à lui payer la pénalité telle que fixée aux termes du compromis signé, soit la somme de 18 600 euros de dommages et intérêts,

— en toute hypothèses les condamner in solidum au paiement de la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Par odonnance rendue le 27 avril 2023, le juge de la mise en état , après avoir constaté qu’il s’était écoulé un délai d’un an entre la sommation de communiquer du 7 décembre 2021 et la production de la pièce demandée, à savoir le justificatif du règlement du dépôt de garantie, que l’incident avait été diligenté huit mois après la sommation de communiquer, et la pièce produite plus de quatre mois après les premières conclusions d’incident ,a condamné M.[I] à payer au titre des frais irrépétibles la somme de 1500 euros à Mme [R] [J] née [B],Mme [Z] [F] née [B], Mme [O] [K] née [U] et la somme de 1000 euros à Mme [RZ] [M] née [B].

Suivant conclusions notifiées par RPVA le le 21 août 2023, M.[S] [I] demande au tribunal de :

Vu l’ordonnance du Juge des Tutelles du Tribunal d’lnstance de NICE en date du 12 novembre 2018,

Vu Ie compromis de vente signé le 28 mars 2019 entre Madame [N] [Y] veuve [G] et Monsieur [S] [I],

Vu Ies dispositions de l’article 1235-1 du Code Civil,

À titre principal :

CONDAMNER in solidum les ayants droits de Feue Madame [N] [Y] veuve [G], a savoir Madame [RZ] [B] epouse [M], Madame [R] [B] veuve [J], Madame [Z] [B] épouse [F] et Madame [O] [U] veuve [K], à payer a Monsieur [S] [I] la somme de 85.000 € à titre de dommages et intérêts, et ce dans la mesure où :

— Lesdits ayants droits etaient tenus par les termes du compromis de vente régularisé au profit de Monsieur [S] [I] et auraient dû vendre les biens dont s’agit au prix fixé de 172.000 € net vendeur, prix supérieur au prix minimum fixé par le Juge des Tutelles.

— La clause “STIPULATION DE PENALITE” insérée au compromis prévoit une somme dérisoire au regard de l’attitude des ayants droits et du préjudice subi par Monsieur [I].

À titre subsidiaire :

CONDAMNER in solidum les ayants droits de Feue Madame [N] [Y] veuve [G], à savoir Madame [RZ] [B] épouse [M], Madame [R] [B] veuve [J], Madame [Z] [B] épouse [F] et Madame [O] [U] veuve [K], à payer à Monsieur [S] [I] la pénalité telle que fixée aux termes du compromis signé, soit la somme de 18.600 €, à titre de dommages et intérêts.

En toutes hypothèses :

DÉBOUTER Ies ayants droits de Feue Madame [N] [Y] veuve [G], à savoir Madame [RZ] [B] épouse [M], Madame [R] [B] veuve [J], Madame [Z] [B] épouse [F] et Madame [O] [U] veuve [K], de I’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

ORDONNER la libération du dépôt de garantie d’un montant de 9.300 € (NEUF MILLE TROIS CENT EUROS) détenu en la comptabilite de Me [V] [X], SCP Patrick FROUMESOL -[V] [X], Notaires à [Localité 2], [Adresse 10], au profit de Monsieur [S] [I], sur simple expédition du jugement à intervenir.

CONDAMNER in solidum les ayants droits de Feue Madame [N] [Y] veuve [G], à savoir Madame [RZ] [B] epouse [M], Madame [R] [B] veuve [J], Madame [Z] [B] epouse [F] et Madame [O] [U] veuve [K], à payer à Monsieur [S] [I] la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procedure Civile.

CONDAMNER in solidum les ayants droits de Feue Madame [N] [Y] veuve [G], à savoir Madame [RZ] [B] epouse [M], Madame [R] [B] veuve [J], Madame [Z] [B] épouse [F] et Madame [O] [U] veuve [K], aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre Jerome CULIOLI, Avocat sous sa due affirmation de droit.

DIRE n’y avoir lieu d’écarter I’execution provisoire de la décision à intervenir.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 21 juillet 2023, Mme [R] [J] née [B],Mme [Z] [F] née [B], Mme [O] [K] née [U] demandent au tribunal de :

Vu Ies articles 1104, 1181 et suivants, 1186 et suivants, 1231-5 et suivants,1589 et suivants du Code civil ;

— Vu le compromis de vente du 28 mars 2019 ;

— Vu le relevé de l’étude notariale du 09 decembre 2021 ;

DÉBOUTER Monsieur [S] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

À TITRE RECONVENTIONNEL

PRONONCER la caducité du compromis de vente signé en date du 28 mars 2019, avec toutes les conséquences de droit.

EN CONSÉQUENCE, ORDONNER le déblocage de la somme de 9.300,00 euros (NEUF MILLE TROIS CENT EUROS) séquestrée entre les mains de la S.C.P. Patrick FROUMESSOL [V] [X] Notaires à [Localité 2], sis [Adresse 10], au profit des concluantes, au vu, pour l’étude notariale, d’une simple expédition du jugement à intervenir.

CONDAMNER Monsieur [S] [I] à payer et porter aux concluantes, la somme de 4.000,00 euros sur la base de l’article 700 du Code de procedure civile et les dépens.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le le 28 août 2023, Mme [RZ] [B] épouse [M] sollicite de :

Vu les articles 1231-5, 1344 et suivants du code civil,

Vu les articles 1181, 1186 et 1187 du code civil,

DÉCLARER recevables et bien fondées les demandes de Mme [B] épouse [M],

À titre principal :

DÉBOUTER M.[I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et le déclarer irrecevable en ses demandes,

À titre reconventionnel,

PRONONCER la caducité du compromis de vente du 28 mars 2019 entre M. [I] et feue Mme [Y] aux droits de laquelle viennent Mme [M], Madame [R] veuve [J], née [B], Madame [Z] [F], née [B], Madame [O] veuve [K], née [U].

ORDONNER le déblocage de la somme de 9300 séquestrée en l’Etude de Maître [X], Notaire à [Localité 2], au profit de Mme [M], Madame [R] veuve [J], née [B], Madame [Z] [F], née [B], Madame [O] veuve [K], née [U] et vu pour l’Etude d’une simple expédition du jugement à intervenir,

Si par extraordinaire, le Tribunal considèrerait recevable la demande de M.[I],

À titre subsidiaire,

DÉBOUTER M. [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

DIRE ET JUGER que la pénalité fixée aux termes du compromis de vente sera fixée à l’euro symbolique.

En tout état de cause,

CONDAMNER M. [I] à payer à Mme [RZ] [B] épouse [M] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2024 et l’affaire a été fixée à plaider le 26 janvier 2024 reportée au 22 février 2024 et mise en délibéré au 20 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la condition suspensive relative à l’obtention du prêt :

Le prêt a été obtenu par la SARL HR DEVELOPPEMENT qui s’est subtituée à M.[I] conformément uax stipulations du compromis, le 16 avril 2019 soit avant le délai fixé au 27 mai 2029.

En tout état de cause et même si les conditions du prêt sont différentes de celles figurant au compromise, le prêt a été obtenu dans le délai requis.

Sur le dépôt de garantie séquestré en l’étude de Me [X] :

L’article 1181 du Code civil dispose :

“L’obIigation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d’un évènement futur et incertain, ou d’un évènement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties.

Dans le premier cas, l’obligation ne peut être exécutée qu’après l’évènement.

Dans le second cas, l’obligation a son effet du jour ou elle a été contractée.”

L’article 1186 du Code civil dispose :

“ Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque I’exécution de plusieurs contrats est necessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exéxecution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.”

L’articIe 1187 du Code civil dispose :

“ La caducité met fin au contrat.

Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.”

Aux termes du compromis signé le 28 mars 2019, Monsieur [I] s’est engagé à verser une somme de 9.300,00 euros, à titre de dépôt de garantie, entre Ies mains de Maitre [X], Notaire, dans les dix jours de la signature, soit le 7 avril 2019 au plus tard.

Ce dépôt de garantie a été versé par la SARL HR DEVELOPPEMENT le 15 mai 2019.

La clause qui figure page 8 du compromis, stipule :

“SEQUESTRE

… En cas de non versement de cette somme à la date convenue, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues si bon semble au VENDEUR…”

Dans le cadre de la procédure d’incident, ayant abouti à l’ordonnance du juge de la mise en état du 27 avril 2023,M. [S] [I] a produit en pièce numéro 18, suivant bordereau de pièces notifié le 20 decembre 2022, le relevé de l’etude notariale de la SCP FROUMESSOL – [X] en date du 09 decembre 2021, dont il ressort que le dépôt de garantie de 9300,00 euros a été versé par la SARL HR DEVELOPPEMENT, le 15 mai 2019, soit posterieurement au 7 avril 2019, delai fixé dans le compromis du 28 mars 2019, sous peine de caducité.

Le compromis de vente du 28 mars 2019 est donc caduc.

Il convient en conséquence de déclarer caduc le compromis du 28 mars 2019 et de débouter M.[S] [I] de l’intégralité de ses demandes.

Le compromis yant été déclaré caduc,il n’y a pas lieu d’examiner les autres moyens invoqués par les parties.

Sur les demandes reconventionnelles des défendeurs :

La clause séquestre du compromis stipule en outre:

“L’ACQUEREUR ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes, que s’il justilie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de 1304-3 du Code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l’exercice d’un droit de préemption.

Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au VENDEUR, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalite ci-dessus, sous déduction des frais et debours pouvant être dus au rédacteur des présentes.

À défaut d’ accord entre les parties, la somme restera bloquée en la comptabilité du détenteur des fonds jusqu’à production d’un juement ordonnant la restitution du depôt au VENDEUR ou sa perte en faveur du VENDEUR.”

Le compromis ayant été déclaré caduc du chef de l’acquéreur, les defendeurs sont fondés à solliciter le bénéfice de l’attribution du dépôt de garantie d’un montant de 9 300 euros.

Il convient en conséquence de condamner M.[S] [I] à payer à Mme [R] [J] née [B],Mme [Z] [F] née [B], Mme [O] [K] née [U], Mme[RZ] [M] née [B] la somme de 9 300 euros versée à titre de dépôt de garantie entre les mains de la SCP Patrick FROUMESSOL- [V] [X], notaires à [Localité 2] et de dire acquise à leur profit ladite somme , en vertu du compromis de vente signé entre les parties le 28 mars 2019.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge de Mme [R] [J] née [B],Mme [Z] [F] née [B], Mme [O] [K] née [U], Mme[RZ] [M] née [B] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il y a lieu dès lors de condamner M.[S] [I] à payer au titre de l’article 700 du Code de procédure civile:

— la somme de 4 000 euros à Mme [R] [J] née [B],Mme [Z] [F] née [B], Mme [O] [K] née [U]

— la somme de 2500 euros à Mme [RZ] [M] née [B].

Succombant en ses prétentions, M.[S] [I] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamné aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de droit la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de NICE, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE caduc du fait de M. [S] [I] le compromis du 28 mars 2019,

DÉBOUTE M.[S] [I] de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE M.[S] [I] à payer à Mme [R] [J] née [B],Mme [Z] [F] née [B], Mme [O] [K] née [U], Mme[RZ] [M] née [B] la somme de 9 300 euros versée à titre de dépôt de garantie entre les mains de la SCP Patrick FROUMESSOL- [V] [X], notaires à Nice et dit acquise à leur profit ladite somme , en vertu du compromis de vente signé entre les parties le 28 mars 2019,

DIT que le déblocage de la somme de 9 300 euros, séquestrée en sa comptabilité, par Me [V] [X] – SCP Patrick FROUMESSOL- [V] [X], notaires à [Localité 2] devra se faire sur présentation de la présente décision et justification de sa signification,

CONDAMNE M.[S] [I] à payer à Mme [R] [J] née [B],Mme [Z] [F] née [B], Mme [O] [K] née [U] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M.[S] [I] à payer à Mme [RZ] [M] née [B] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DÉBOUTE M. [S] [I] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M.[S] [I] aux dépens,

DIT que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT