TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Mars 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 03 Décembre 2024

GROSSE :

Le 04 Mars 2025

à M^e Frédéric GONDER

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 Mars 2025

à M^e Philippe CHAUDON

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03377 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ARV

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [D]

né le 08 Juillet 1962 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS

Madame [Z] épouse [U] [P], demeurant [Adresse 7]

non comparante

Monsieur [V] [K] [U], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Philippe CHAUDON, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 11 novembre 2017, M. [G] [D] a donné à bail à M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] un appartement situé au [Adresse 2] dans le [Adresse 4] [Localité 3] pour un loyer de 750 euros et une provision sur charges de 100 euros.

Le 17 mai 2023, M. [G] [D] a fait signifier à M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] un commandement de payer la somme en principal de 2.380,87 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Le 14 août 2023, M. [G] [D] a fait signifier à M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] un commandement de payer la somme en principal de 1.892,43 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Le 30 novembre 2023, M. [G] [D] a fait signifier à M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Le 20 décembre 2023, M. [G] [D] a fait signifier à M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] un commandement de payer la somme de 1.091,53 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, M. [G] [D] a fait assigner M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, des articles 7 et 24 de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 695,696, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de :

— prononcé de la résiliation du bail, pour manquements à leurs obligations de payer le loyer et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs,

— dire que M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] sont occupants sans droit et de voir ordonner leur expulsion, ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 2.763,80 euros, avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêt de droit à chaque échéance,

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de la clause pénale, conformément au contrat de bail,

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 3 décembre 2024, M. [G] [D] d’une part, et M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] d’autre part, représentés par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

M. [G] [D] réitère les termes de son assignation et indique s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Aux termes de leurs conclusions, M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] sollicitent, au visa de l’article 1343-5 du code civil :

— la suspension du jeu de la clause résolutoire,

— le débouté de la demande d’expulsion et du surplus des demandes de M. [G] [D],

— le prononcé de la condamnation éventuelle à intervenir en deniers et quittances,

— un délai de paiement de 12 mois maximum,

— rejeter ou subsidiairement réduire à de plus justes proportions la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 4 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article VIII une clause résolutoire prévoyant une résiliation de plein droit pour défaut d’assurance contre les risques locatifs après un commandement demeuré infructueux à l’issue d’un délai d’un mois.

Un commandement d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut d’assurance contre les risques locatifs, a été régulièrement signifié à M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] le 30 novembre 2023.

M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] justifient de la souscription d’un contrat d’assurance locative n° MRHCAZ100190-1 le 4 septembre 2019 auprès de la société Allianz Iard sur la période du 28 juin 2024 au 27 juin 2025.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 décembre 2023.

M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 946,18 euros actuellement et de condamner in solidum M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] restent devoir, après déduction des régularisations de charges, non justifiées (742,31 + 271,75), la somme de 10.290,54 euros, à la date du 3 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre inclus.

M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] sont donc solidairement condamnés solidairement au paiement de la somme de 10.290,54 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Sur la demande de dommages et intérêts

La demande sera rejetée en l’absence de preuve d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments. »

En l’espèce, en l’absence de tout versement des locataires depuis le 12 avril 2023, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] succombant, ils seront condamnés solidairement à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Ils seront en outre condamnés solidairement à payer à M. [G] [D] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, rien ne justifie en l’espèce qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 novembre 2017 entre M. [G] [D] d’une part, et M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2] dans le [Localité 5] sont réunies à la date du 31 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [G] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit neuf cent quarante-six euros et dix-huit centimes (946,18 euros) à ce jour, à compter du 31 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] à verser à M. [G] [D] la somme de dix mille deux cent quatre-vingt-dix euros et cinquante-quatre centimes (10.290,54 euros) décompte arrêté au 3 décembre 2024 incluant la mensualité de décembre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] aux dépens ;

CONDAMNE M. [V], [K] [U] et Mme [P] [Z] épouse [U] à verser à M. [G] [D] une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La juge des contentieux

de la protection