Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p12 aud civile prox 3, 12 mai 2025, n° 24/07672

TJ Marseille 12 mai 2025

Arguments

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Accepté
Validité du congé pour vendre
La cour a constaté que le congé a été délivré conformément aux exigences légales, entraînant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que Monsieur [N] [R] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Faute de résistance abusive
La cour a estimé que le maintien abusif de Monsieur [N] [R] dans les lieux a causé un préjudice aux bailleurs, justifiant l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que les bailleurs ont droit à une indemnité pour couvrir leurs frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p12 aud civ. prox 3, 12 mai 2025, n° 24/07672
Numéro(s) :	24/07672
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	9 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laura SARKISSIAN
Cabinet(s) :	GAZIELLO SARKISSIAN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 07 Juillet 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 12 Mai 2025

GROSSE :

Le 07/07/25

à M^e SARKISSIAN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07672 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZWT

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [T], [W], [O] [V]

né le 24 Septembre 1966 à [Localité 4], domicilié : chez [Adresse 6], [Adresse 1]

représenté par M^e Laura SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [X] [V], demeurant Chez SQUARE HABITATCABINET LIEUTAUD GESTION – [Adresse 1]

représentée par Maître Laura SARKISSIAN de la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [R]

né le 08 Juillet 2001 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 29 octobre 2021, M. [T] [V] et Mme [X] [V] ont consenti à M. [N] [R] un bail portant sur un local à usage d’habitation meublé sis [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 335 euros outre une provision sur charges de 65 euros par mois. Par acte séparé du 29 octobre 2021, M. [Y] [R] s’est porté caution solidaire des engagements de M. [N] [R].

Par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2024, M. [T] [V] et Mme [X] [V] ont fait délivrer à M. [N] [R] un congé pour vendre au prix de 68.000 euros à effet au 29 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2024, M. [T] [V] et Mme [X] [V] ont assigné M. [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Juger que M. [N] [R] est occupant sans droit ni titre depuis le 30 octobre 2024 en l’état du congé qui lui a été notifié le 5 juillet 2024;Prononcer la résiliation du bail liant les parties ;Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est;Le condamner au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive;Le condamner au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût de la sommation et de l’assignation.

A l’audience du 12 mai 2025, M. [T] [V] et Mme [X] [V], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes en se fondant sur les dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Ils précisent qu’à l’issue du délai de préavis de trois mois, le défendeur s’est maintenu dans les lieux, cette situation leur causant un préjudice puique si un acquéreur se présentait, la vente risquerait d’être suspendue en raison de l’occupation des lieux par M. [R].

Cité par remise de l’acte à étude, M. [N] [R] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La décision a été mise en délibéré le 7 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé pour vendre délivré le 25 mars 2022

En application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et il doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2024, M. [T] [V] et Mme [X] [V] ont signifié à M. [N] [R] un congé aux fins de vendre le bien au prix de 68.000 euros à effet au 29 octobre 2024. Le congé vise et reproduit les dispositions de l’article 25-8 précitées.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier. Le contrat de bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 29 octobre 2024.

Suivant procès-verbal de constat dressé par Me [H] le 7 novembre 2024, il est établi qu’à cette date M. [N] [R] occupait les lieux.

M. [N] [R], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 30 octobre 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, malgré la délivrance du congé, M. [N] [R] se maintient abusivement dans les lieux, contraignant les demandeurs à agir en justice. Ce maintien dans les lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à une réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de leur bien les prive de leur jouissance et leur fait perdre une chance de vendre le bien immobilier.

En conséquence, il convient de considérer que la résistance abusive est caractérisée et partant, de condamner à M. [N] [R] verser à M. [T] [V] et Mme [X] [V] la somme de 600 euros.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] [R] supportera la charge des dépens de l’instance.

Il convient de condamner M. [N] [R] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort:

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré le 5 juillet 2024 par M. [T] [V] et Mme [X] [V] à M. [N] [R] relatif au bail conclu le 29 octobre 2021 et concernant l’appartement à usage d’habitation, sis [Adresse 3] et constate que le bail a ainsi expiré le 29 octobre 2024;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de M. [N] [R] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille;

CONDAMNE M. [N] [R] à payer à M. [T] [V] et Mme [X] [V] la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive;

CONDAMNE M. [N] [R] aux dépens;

CONDAMNE M. [N] [R] à payer à M. [T] [V] et Mme [X] [V] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision ;

Ainsi signé par le juge et la greffière susnommés et mis à disposition des parties le 7 juillet 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE