TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Octobre 2025

GROSSE :

Le 14 novembre 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02237 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6KDU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [H] [V]

née le 10 Octobre 1959, demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 10 janvier 1991, la [Adresse 6] (Hlm) Phocéenne d’Habitations a consenti à Mme [H] [V] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 2], dans le [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.407,23 francs, outre 641 francs de provisions sur charges et 35,18 francs de droit de bail.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [H] [V] le 29 novembre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.950,80 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025, la SA Unicil, venant aux droits de la société Phocéenne d’Habitations et agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner en référé Mme [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection, afin de voir :

— juger recevable la demande de la société UNICIL du fait de la notification préalable de plus de six semaines de la présente assignation à M. le Préfet des Bouches-du Rhône,

— déclarer recevable la demande de la société UNICIL du fait de la saisine préalable de la CCAPEX des Bouches-du-Rhône de plus de deux mois,

— constater que par l’effet du commandement en date du 29 novembre 2024, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur la location d’un logement sis [Adresse 5] est acquise et que Mme [V] occupe donc les lieux sans droit ni titre depuis cette date,

— ordonner l’expulsion immédiate, si besoin est, avec le concours de la force publique, de Mme [V], ainsi que de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 5],

— condamner Mme [V] à payer à la société UNICIL la somme de 4.198,75 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle totale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires que les locataires auraient dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci,

— juger que l’indemnité d’occupation mensuelle totale sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers,

— condamner Mme [V] à payer à la société UNICIL la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, outre les frais d’exécution forcée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 juin 2025 renvoyée à la demande de la défenderesse, non comparante mais ayant signalé son incapacité à se déplacer et informant en amont de l’audience qu’elle avait déposé une demande d’aide juridictionnelle qui était en cours de traitement.

A l’audience du 9 octobre 2025, la SA Unicil, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 8.033,24 euros selon décompte arrêté au 30 septembre 2025.

Citée à étude, Mme [H] [V] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 14 avril 2025 a été dénoncée le 15 avril 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 5 juin 2025.

La SA Unicil justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SA Unicil est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 10 janvier 1991 s’est reconduit tacitement après l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Il contient une clause résolutoire (article IX des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.950,80 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 janvier 2025.

Mme [H] [V] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [H] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [H] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 613,81 euros, et de condamner Mme [H] [V] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Mme [H] [V] reste devoir, après déduction des frais de procédure et des frais de pénalité locataire injustifiés, la somme de 7.863,71 euros, à la date du 30 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Mme [H] [V], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 7.863,71 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.950,80 euros à compter du 29 novembre 2024 et du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Mme [H] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA Unicil, Mme [H] [V] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 10 janvier 1991 entre la société d’Hlm Phocéenne d’Habitations d’une part et Mme [H] [V] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 11 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [H] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [H] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Unicil pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;l

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [H] [V] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit une somme de six cent treize euros et quatre-vingt-un centimes (613,81 euros) à ce jour, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, à compter du 11 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [H] [V] à verser à la SA Unicil, à titre provisionnel, la somme de sept mille huit cent soixante-trois euros et soixante et onze centimes (7.863,71 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 30 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.950,80 euros à compter du 29 novembre 2024 et du prononcé de la décision pour le surplus;

CONDAMNE Mme [H] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Mme [H] [V] à verser à la SA Unicil une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,