Expéditions le : Minute n°

Grosse :

JUGEMENT DU : 18 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00024 – N° Portalis DB2Q-W-B7K-GBJ5

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Etablissement OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE SAVOIE HAUTE SAVOIE HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY – 21

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : M^me AIVALIOTIS, Greffière placée

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Février 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de M^me ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 18 Mars 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 17 octobre 2014, l’OP HABITAT DE HAUTE SAVOIE a donné en location à M. [L] [C] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Par contrat du 15 janvier 2020, l’OP HABITAT DE HAUTE SAVOIE a également donné en location à M. [L] [C] un garage n°2286.6008, annexe au logement.

Suite à plusieurs plaintes du voisinage, par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire une sommation de cesser les troubles de voisinage dans le délai d’un mois, à défaut de quoi il agirait en justice en vue d’obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Par courrier du 31 mars 2025, la SA Foncia des Lacs, syndic de copropriété de l’immeuble où réside le locataire, a informé le bailleur des troubles persistants causés par M. [L] [C] et sollicité qu’il prenne les mesures nécessaires pour qu’il y soit mis fin.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2025, l’OP HABITAT DE HAUTE SAVOIE a fait assigner M. [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 février 2026.

A l’audience, l’OP HABITAT DE HAUTE SAVOIE est représenté par son conseil et M. [L] [C] comparaît en personne.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans son assignation, l’OP HABITAT DE HAUTE SAVOIE demande au juge, sur le fondement des articles 1103, 1728, 7129 et 1746 du code civil et l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, de :

prononcer la résiliation judiciaire des baux consentis à M. [L] [C] les 17 octobre 2014 et 15 janvier 2020 portant sur le logement, la cave et le garage situés [Adresse 3] à [Localité 3], à ses torts exclusifs pour non-respect de son obligation de faire un usage paisible des locaux,dire que M. [L] [C] est occupant sans droit ni titre des biens objets desdits baux et dire alors qu’il devra quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de son chef,ordonner en tant que de besoin son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la [Localité 5] publique et d’un serrurier,fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payé en cas de non résiliation des baux courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner M. [L] [C] au paiement de cette somme,condamner M. [L] [C] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [L] [C] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de cesser les troubles du voisinage du 21 février 2025 et les procès-verbaux de constat des 11 juin 2025 et 26 septembre 2025.

Au soutien de sa demande, l’OP HABITAT DE HAUTE SAVOIE expose que depuis 2020, M. [L] [C] n’use pas des lieux loués de manière paisible, son logement étant particulièrement encombré, que son comportement génère également des troubles de voisinage, provoquant des désagréments tant olfactifs qu’auditifs, et que les personnes qu’il invite à son domicile participent aux troubles.

Le bailleur soutient que les plaintes des voisins sont régulières, que le locataire a instauré un climat d’hostilité et de violences au sein de l’immeuble, qu’il a pu proférer des menaces à l’encontre de voisins s’étant plaint de son comportement, à tel point que tous ceux dénonçant dans une pétition les troubles qu’ils subissent ont demandé à être anonymisés, par peur des représailles. Il ajoute que les gendarmes sont intervenus à plusieurs reprises.

Il affirme avoir été contacté par le syndic de l’immeuble, avoir mis en demeure M. [L] [C] plusieurs fois pour qu’il mette un terme à ces désordres, qu’il lui a encore fait sommation de cesser les troubles mais que ce dernier n’a jamais donné suite, ni modifié son comportement. Ainsi, il souligne que malgré de nombreux courriers, une tentative de conciliation, la situation perdure et les habitants de l’immeuble sont à bout.

Il considère que ces troubles constituent un manquement caractérisé du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation du bail. Il ajoute que cette procédure entraîne des frais importants de gestion et de personnel, outre les frais d’avocat, qui justifient sa demande de frais irrépétibles.

*

M. [L] [C] conteste les faits qui lui sont reprochés par le bailleur, affirmant qu’il vit seul, qu’il n’a jamais agressé les gens ni été violent, que le bailleur n’a aucune preuve. Il reconnaît qu’il n’a jamais répondu aux courriers que ce dernier lui a envoyés.

Il explique souffrir d’addictions au cannabis et bénéficier d’un suivi au « Lac d’argent » depuis deux ans, dans le cadre d’une condamnation. Il affirme ne plus consommer de cannabis, qu’il a remplacé par du CBD.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion

Selon les dispositions de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

En outre, il est notamment précisé dans le paragraphe VIII b) du contrat de bail que le locataire doit user paisiblement les lieux loués, sans troubler la tranquillité des voisins. Ladite clause précise qu’un mois après une sommation de cesser les troubles du voisinage, le contrat pourra être judiciairement résilié.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, l’OP HABITAT DE HAUTE SAVOIE verse aux débats deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice en dates des 11 juin 2025 et 26 septembre 2025, qui listent et décrivent le contenu de 11 mails adressés en 2020, 2024 et 2025 par six des habitants de l’immeuble où réside M. [L] [C], dans lesquels ils décrivent les nuisances et le comportement de ce dernier, étant précisé que le commissaire de justice a anonymisé ces courriers, les habitants craignant des représailles.

Le 5 novembre 2024, la Direction Santé Hygiène Seniors a rédigé un rapport de sa visite dans l’appartement occupé par M. [L] [C].

Par procès-verbaux de constat des 11 juin 2025 et 26 septembre 2025, un commissaire de justice a répertorié les plaintes, réclamations et une pétition signée par les résidents de l’immeuble, relatant le comportement et l’hygiène de vie de M. [L] [C].

Sont notamment décrits par les voisins les troubles suivants :

1. odeurs de cigarette et de cannabis ;

2. état d’ébriété et consommation de drogue ;

3. trafic de drogue au sein de l’immeuble ;

4. déréglage des grooms des portes du sous-sol, permettant l’entrée de tiers dans l’immeuble ;

5. installation de tentes sur sa terrasse pour y loger ses invités ;

6. allées et venues incessantes des invités de M. [L] [C], parfois alcoolisés ;

claquements de portes ;cendres et terre dans le hall d’entrée, parfois sur les paillassons des voisins ;tam-tam et musique à toute heure ;affichage dans le hall de l’immeuble d’un mot menaçant la personne ayant rapporté ses agissements ;crasse de l’appartement visible depuis l’extérieur ;encombrement de sa terrasse ;occupation de l’appartement attribué à Mme [G] par M. [L] [C] et ses convives ;vélos déposés dans le hall tachant les embellissements ;cris ;intrusion bruyante sur les terrasses des voisins ;insultes et moqueries envers les membres du voisinage.

Le bailleur produit également un courrier adressé par le syndic de l’immeuble le 31 mars 2025 qui relate l’historique des nuisances commises par M. [L] [C] depuis 2020, qui se sont aggravées avec le temps, et qui demande au bailleur de prendre les dispositions nécessaires à faire cesser ces troubles.

Il verse un rapport établi par la commune d'[Localité 4] suite à une visite au domicile du locataire le 24 octobre 2024 qui fait état d’un logement sale et encombré, sans autres désordres apparents.

La multiplicité des plaintes et leur durée dans le temps, y compris jusqu’à peu de temps avant l’audience, ainsi que la description des nuisances permettent d’objectiver les nuisances et de considérer qu’elles sont bien imputables à M. [L] [C], malgré ses dénégations à l’audience.

Le bailleur produit enfin trois courriers adressés au locataire les 2 octobre 2024, 3 et 17 février 2025 le mettant en demeure de cesser les troubles, ainsi qu’une sommation en ce sens délivrée le 21 février 2025.

Malgré ces multiples demandes, M. [L] [C] n’a pas mis un terme à ces nuisances et n’a pas modifié son comportement.

Dès lors, le défaut de jouissance paisible ne peut qu’être constaté, ce comportement de M. [L] [C] constitue un manquement grave et répété à ses obligations de locataire justifiant la résiliation du bail du logement et de celui du garage n°2286.6008, accessoire du logement, qui sera prononcée à la date de la présente décision.

Il convient de constater que M. [L] [C] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [L] [C] de libérer les lieux qu’il occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [L] [C], l’OP HABITAT DE HAUTE SAVOIE sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les dispositions prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [L] [C] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si les baux s’étaient poursuivis, montant qui n’est pas communiqué par le bailleur, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur les frais du procès

M. [L] [C], succombant au principal, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [L] [C] sera également condamné à payer à l’OP HABITAT DE HAUTE SAVOIE la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

PRONONCE la résiliation judiciaire des baux conclus le 17 octobre 2014 et le 15 janvier 2020, entre l’OP HABITAT DE HAUTE SAVOIE d’une part, et M. [L] [C] d’autre part, concernant un logement et un garage n°2286.6008 situés [Adresse 3] à [Localité 3], à la date du 18 mars 2026, aux torts exclusifs du locataire,

CONSTATE que M. [L] [C] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date,

En conséquence,

ORDONNE à M. [L] [C] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [L] [C] de s’exécuter volontairement, l’OP HABITAT DE HAUTE SAVOIE sera autorisé à procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [L] [C] à payer à l’OP HABITAT DE HAUTE SAVOIE une indemnité d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si les baux s’étaient poursuivis,

CONDAMNE M. [L] [C] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [L] [C] à payer à l’OP HABITAT DE HAUTE SAVOIE la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT qu’une copie de la présente décision sera envoyée à M. le Préfet de la Haute-Savoie, pour prise en compte dans le cadre du plan de prévention des expulsions locatives, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Amandine AIVALIOTIS Hélène SOULAS