Du 22 novembre 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01228 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKPK

Société INCITE [Localité 9] METROPOLE TERRITOIRES

C/

[Y] [L],

[F] [M] épouse [L]

— Expéditions délivrées à

M. [Y] [L]

— FE délivrée à

M^e Isabelle CARTON DE GRAMMONT

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Société INCITE [Localité 9] METROPOLE TERRITOIRES

RCS [Localité 9] N° 775 584 519

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELAS DS AVOCATS

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [L]

né le 06 Novembre 1975 à [Localité 16] (ITALIE)

[Adresse 8] [Adresse 17]

[Adresse 12] [Adresse 2]

[Localité 7]

Présent

Madame [F] [M] épouse [L]

née le 16 Février 1974 à [Localité 13] (MAROC)

[Adresse 8] [Adresse 17]

[Adresse 12] [Adresse 2]

[Localité 7]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 05 avril 2013 et à effet du même jour, la SA INCITE [Localité 9] METROPOLE TERRITOIRES a donné à bail à Monsieur [Y] [L] un logement sis [Adresse 14] à [Adresse 10] [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 483,05 euros et 208,54 euros de provision sur charges.

Selon avenant au contrat de location en date du 29 janvier 2015, Madame [F] [M] épouse [Z] est devenue cotitulaire du bail susmentionné.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, la SA INCITE [Localité 9] METROPOLE TERRITOIRES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3.851,78 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.

Par exploits de commissaire de justice du 27 juin 2024, la SA INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES a assigné Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [M] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 20 septembre 2024 aux fins de voir :

Constater le jeu de la clause résolutoire du bail conclu le 05 avril 2013 et complété le 29 janvier 2015 pour défaut de paiement des loyers et charges,Ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [M] épouse [Z] , ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, Les condamner solidairement à la somme de 5.136,23 euros à titre provisionnel outre pénalités de retard calculées conformément aux dispositions de l’article 10 du contrat de location, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, équivalente au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, Les condamner solidairement à la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Le condamner aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers et les frais de signification de la décision à intervenir, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Lors de l’audience du 20 septembre 2024, la SA INCITE [Localité 9] METROPOLE TERRITOIRES, régulièrement représentée, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7.214,69 euros au jour de l’audience (échéance du mois de septembre incluse) et confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, Monsieur [Y] [L], comparaît en personne et expose qu’il ne souhaite pas s’exprimer en public ni communiquer d’information.

Madame [F] [M] épouse [Z], bien que valablement convoquée selon les modalités de l’article 658 du CPC n’a pas comparu.

Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [M] épouse [Z] ne se sont pas présentés au rendez-vous fixé le 05 août 2024 par la Direction Départementale de l’Emploi, du Travail et des Solidarités.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 22 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 1er juillet 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 20 septembre 2024.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 28 mars 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation des contrats de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail relatif au logement conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement (article 12).

La SA INCITE [Localité 9] METROPOLE TERRITOIRES a fait signifier à Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [M] épouse [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.851,78 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 27 mars 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7 de la même loi.

Les locataires n’ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement à compter de la délivrance du commandement du 27 mars 2024, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 28 mai 2024, en application des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs et de l’article 12 du contrat de bail prévoyant expressément un délai de 02 mois.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 28 mai 2024.

Dès lors, Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [M] épouse [Z] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 28 mai 2024, ce qui constitue pour la SA INCITE [Localité 9] METROPOLE TERRITOIRES un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation des baux.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA INCITE [Localité 9] METROPOLE TERRITOIRES produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7.214,69 euros à la date du 19 septembre 2024 (échéance du mois de septembre incluse).

Toutefois cette créance comprend des frais au titre des frais d’impayés (1,60 euros x 3) qu’il convient de déduire de ce montant de sorte que la créance totale s’élève à la somme de 7.209,89 euros.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [M] épouse [Z] seront donc condamnés au paiement de la somme de 7.209,89 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 20 septembre 2024 – échéance du mois incluse.

Ils seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

En revanche cumulée avec les intérêts au taux légal la clause pénale de 5 % prévue au contrat de bail revêt un caractère manifestement excessif de sorte que la SA INCITE [Localité 9] METROPOLE TERRITOIRES sera déboutée de sa demande conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité (article 8).

Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [M] épouse [Z] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge, in solidum, de Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [M] épouse [Z].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de les condamner in solidum à verser à la SA INCITE [Localité 9] METROPOLE TERRITOIRES la somme de 800 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 28 mai 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [M] épouse [Z] à quitter les lieux loués situés [Adresse 15] ([Adresse 6]) ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [M] épouse [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [M] épouse [Z] à payer à la SA INCITE [Localité 9] METROPOLE TERRITOIRES la somme de 7.209,89 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date 20 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [M] épouse [Z] à payer à la SA INCITE [Localité 9] METROPOLE TERRITOIRES, à compter du 1er octobre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [M] épouse [Z] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [M] épouse [Z] à payer à la SA INCITE [Localité 9] METROPOLE TERRITOIRES une indemnité de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION