TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mai 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 10 Février 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me …. Audrey BABIN……………………………

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/06212 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5RIM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 3], domiciliée : chez CABINET PINATEL FRERES SAS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Audrey BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. PERINAUD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI PERINAUD est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2].

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS PINATEL FRERES, a fait assigner la SCI PERINAUD devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 février 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 5 207,69 euros, au 6 février 2025.

La SCI PERINAUD n’a pas comparu et n’a pas été représentée, bien que régulièrement citée par acte remis à étude.

L’affaire est mise en délibéré au 12 mai 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] verse aux débats :

la preuve de ce que la SCI PERINAUD est propriétaire du lot 3 sis [Adresse 2], le contrat de syndic,des appels de fonds,des redditions des comptes du 1er décembre 2020 au 30 novembre 2023,le procès-verbal des assemblées générales tenues les 22 juin 2022, 21 août 2023 et 21 mars 2024, ayant approuvé les comptes de l’année antérieure, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants, un décompte de la créance au 1er août 2024, une mise en demeure en date du 18 avril 2023, portant sur la somme de 405,97 euros, AR pli avisé et non réclamé,une mise en demeure en date du 16 mai 2023, portant sur la somme de 445,97 euros, AR pli avisé et non réclamé,un commandement de payer la somme de 6 156,37 euros, en date du 27 octobre 2023.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le décompte de la créance au 6 février 2025 sera écarté, n’ayant pas été contradictoirement produit à l’audience.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI PERINAUD n’a pas acquitté dans leur intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 5 217,61 euros, déduction faite des sommes appelées au titre des frais de mise en demeure et de suivi de contentieux.

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI PERINAUD au paiement de la somme de 5 217,61 euros, au titre des charges dues à la date du 1er août 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la SCI PERINAUD, la somme de 30 euros correspondant aux frais de la mise en demeure en date du 18 avril 2023, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, la SCI PERINAUD sera condamnée à payer la somme de 30 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] ne prouve pas l’existence d’un préjudice en lien avec les faits litigieux.

Par ailleurs, si sa demande a été accueillie dans le cadre du présent litige, il ne saurait être jugé que la résistance de la SCI PERINAUD serait abusive ou fautive, en l’absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI PERINAUD, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner la SCI PERINAUD à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI PERINAUD à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS PINATEL FRERES, la somme de 5 217,61 euros, au titre des charges dues à la date du 1er août 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la SCI PERINAUD à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS PINATEL FRERES, la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS PINATEL FRERES, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI PERINAUD à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS PINATEL FRERES, la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI PERINAUD aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,