TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Décembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 07 Octobre 2025

GROSSE :

Le 02 Décembre 2025

à M^e Frédéric RACHLIN,

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EXPEDITION :

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N° RG 25/01290 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6DVY

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l'. IMMEUBLE DENOMME LE SINONCELLI BAT D, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [M]

né le 16 Juillet 1982 à [Localité 4], demeurant [Adresse 8]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [M] est propriétaire des lots n° 128 et 151 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 10] sis [Adresse 2] dans le quatorzième [Localité 3].

Le 14 février 2024, le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’ensemble immobilier [Adresse 9] a fait signifier à M. [O] [M] une sommation de payer la somme en principal de 2.775,48 euros.

Par courrier recommandé du 19 juin 2024, le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’ensemble immobilier [Adresse 6], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M. [O] [M] de lui payer la somme de 3.752 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 6], représenté par son syndic, la société par actions simplifiées (SAS) FONCIA [Localité 7], prise en la personne de son président, a fait assigner M. [O] [M], au visa des articles 485 et suivants du code de procédure civile, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

-4.734,14 euros suivant décompte de charges au 21 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-1.187,42 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-493,79 euros au titre des frais de commandement,

-1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, si les frais venaient à être exclus des condamnations,

-1.331,21 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier généré par la résistance abusive du débiteur

A l’audience du 7 octobre 2025, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] Sinoncelli, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, M. [O] [M] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [O] [M] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 6] justifie de la qualité de copropriétaire de M. [O] [M] par le relevé de propriété des lots 128 et 151 sis [Adresse 11] dans le quatorzième [Localité 3] émis par la Direction Générale des Finances Publiques le 19 juin 2024.

Le contrat de syndic à effet du 5 décembre 2024, expirant le 31 décembre 2026, est également versé au débat.

Sur les charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 6] produit le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale du 14 juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, d’une part, et votant le budget pour l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, d’autre part ; le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale du 28 mars 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, d’une part, et votant le budget pour l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, d’autre part ; le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale du 6 décembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, d’une part, et votant le budget de l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, d’autre part.

Il verse aux débats une attestation de non-recours des assemblées générales du 14 juin 2022, 28 mars 2023 et 6 décembre 2024.

Le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 6] produit un décompte sur la période du 1er octobre 2022 au 1er janvier 2025 indiquant un solde débiteur de 4.734,14 euros au titre des charges de copropriété impayées. Il joint la reddition des comptes et les appels de fonds correspondant à la période retenue.

Les frais nécessaires au recouvrement sont justifiés à hauteur de 493,79 euros s’agissant des frais de frais de sommation du 14 février 2024 (143,79) et de la constitution d’hypothèque (350 euros). Pour le surplus, les frais de constitution du dossier transmis à l’huissier et à l’avocat ne sont pas des frais nécessaires au sens de la loi.

M. [O] [M] sera par conséquent condamné à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 6] les sommes suivantes :

—  493,79 euros au titre des frais de recouvrement impayés dus au 10 novembre 2023,

—  4.734,14 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er octobre 2022 au 1er janvier 2025,

— et ce avec intérêts au taux légal sur ces deux sommes à compter du 28 janvier 2025, date de l’assignation.

Sur la demande subsidiaire au titre de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de M. [O] [M] à son obligation essentielle à l’égard du SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 9] de régler les charges de copropriété et qui ont déjà fait l’objet d’une condamnation pour des charges de copropriété antérieures à celles objet du présent litige, sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 9] des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, M. [O] [M] sera condamné à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [O] [M] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation.

Il sera condamné à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [O] [M] à payer au SDC de l’ensemble immobilier le Sinoncelli situé [Adresse 2] dans le quatorzième [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA MEDITERRANEE, les sommes suivantes :

— quatre cent quatre-vingt-treize euros et soixante et dix-neuf centimes (493,79 euros) au titre des frais de recouvrement impayés dus au 21 janvier 2025,

— quatre mille sept cent trente-quatre euros et quatorze centimes (4.734,14 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er octobre 2022 au 1er janvier 2025,

— et ce, avec intérêts au taux légal sur ces deux sommes, à compter du 28 janvier 2025 ;

CONDAMNE M. [O] [M] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

CONDAMNE M. [O] [M] à payer au SDC de l’ensemble immobilier le Sinoncelli situé au [Adresse 2] dans le quatorzième [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA MEDITERRANEE, la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [M] à payer au SDC la somme de trois cents euros (300 euros) à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 6] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE