TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Mars 2025 prorogé au 7 avril 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 06 Janvier 2025

GROSSE :

Le 07/04/25

à M^e BELARBI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07/04/25

à Mme [I]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00172 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4LRW

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [C] [G] veuve [T]

née le 04 Juin 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

S.C.I. HENRI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [I], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 1er octobre 2022, la SCI HENRI a consenti à Mme [W] [I] un bail portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 710 euros et 150 euros au titre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, La bailleresse a fait délivrer à Mme [W] [I], par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, un commandement de payer la somme principale de 4 410 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2023, la SCI HENRI ainsi que sa gérante, Madame [C] [G] veuve [T], ont fait assigner Mme [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de:

Constater que Mme [W] [I] ne règle plus ses loyers ;Prononcer la résolution du bail d’habitation conclue par Mme [G] u bénéfice de Mme [I] en raison de l’absence de paiement des loyers ; Condamner Mme [I] à payer la somme de 5 870 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 20 novembre 2023 ;Condamner Mme [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure à la somme de 860 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux, Ordonner son expulsion et de tout autre occupant de son chef, dans la huitaine de la signification du jugement à intervenir, de justifier de l’acquit des charges locatives et remettre les clés ;Autoriser la SCI HENRI ainsi que Madame [C] [G] veuve [T] à l’expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin en faisant procéder s’il y a lieu à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier, faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;Rejeter toute demande de délai de paiement ;Rejeter toute demande tendant à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; le condamner au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2024.

A l’audience la SCI HENRI ainsi que Madame [C] [G] veuve [T], représentées par leur conseil demandent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la somme de 6 979,25 euros.

Mme [W] [I] comparaissant en personne déclare pouvoir apurer sa dette mais sollicite que soit d’abord régularisé la situation au niveau des baux.

Par jugement d’avant dire droit du 1er juillet 2024 prorogé au 2 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur pour résoudre la difficulté concernant les deux baux d’habitation pour le même appartement et a renvoyé l’affaire à l’audience du 6 janvier 2025.

Par rapport de fin de médiation du 20 novembre 2024, le médiateur mandaté informe que en raison de l’absence d’adresse ou d’autre information concernant Mme [W] [I], il s’est avéré difficile de mettre en place la médiation.

A l’audience du 6 janvier 2025, la SCI HENRI ainsi que Madame [C] [G] veuve [T] demandent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent leur créance à a somme de 13 667,33 euros au 1er septembre 2024, terme du mois de septembre inclus. Mme [W] [I] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE la décision

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

La SCI HENRI ainsi que Madame [C] [G] veuve [T] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 5 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

La dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX a été faite le 28 août 2023, soit 2 moins au moins avant l’assignation du 28 décembre 2023.

L’action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Sur le bail liant les parties

Mme [W] [I] a sollicité la régularisation des baux liant les parties.

Il ressort des pièces versées aux débats que les parties ont signé deux baux datés du 1er octobre 2022 pour le même appartement sis [Adresse 2]. Le premier figurant comme bailleresse la SCI HENRI portant sur un logement nu et le second figurant comme bailleresse Mme [C] [L] portant sur un logement meublé.

Mme [C] [G] veuve [T] fait valoir dans ses écritures que le bail valable est le premier bail, soit ce qui porte sur le logement nu figurant comme bailleresse la SCI HENRI. Elle explique que face aux difficultés administratives pour gérer le bail de la SCI, elle a décidé de faire Mme [W] [I] signer un autre bail ayant pour bailleresse sa personne physique, le bail portant sur le logement meublé étant antidaté. Mme [C] [G] veuve [T] justifie de l’extrait Kbis de SCI HENRI sur lequel elle figure comme gérante de la société et verse aux débats une lettre recommandé avec accusé de réception envoyé à Mme [W] [I] le 26 septembre 2023 (pièce 8) sur laquelle elle explique à la locataire que le bail valable est ce de la location nue, « puisque le second bail fait le 16 juin 2023 se trouve être antidaté et faux ».

Considérant que les conditions financières et les obligations de la locataire sont identiques dans les deux contrats et que la locataire a été avisée de la nullité du bail portant sur le logement meublé antidaté, il sera dit que le bail d’habitation liant les parties est ce signé le 1er octobre 2022 portant sur le logement nu.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. Enfin, l’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 18 août 2023, Mme [W] [I] n’a pas réglé la dette locative de 4 410 euros qui y était mentionnée. Il ressort des pièces produites que la dette locative a augmenté et que la défenderesse est désormais redevable de la somme 13 667,33 euros selon décompte arrêté au 1er septembre 2024.

Mme [W] [I] sera donc condamnée à payer cette somme à la SCI HENRI avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Au regard du montant de la dette locative, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [W] [I]. Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de condamner Mme [W] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des provisions sur charges qui auraient été dus à défaut de résiliation du bail. L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Mme [W] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI HENRI et Madame [C] [G] veuve [T] les frais exposés par elles dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le bail d’habitation liant les parties est ce signé le 1er octobre 2022 portant sur le logement nu,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er octobre 2022 entre la SCI HENRI et Mme [W] [I] concernant les locaux non meublés situés [Adresse 2],

ORDONNE à Mme [W] [I], ainsi que de tous occupants de son chef, de libérer les lieux situés [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [W] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 860 euros par mois, outre les provisions sur charges, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [W] [I] à payer à la SCI HENRI la somme de 13 667,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Mme [W] [I] à payer à la SCI HENRI et à Madame [C] [G] veuve [T] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [I] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 juillet 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT