Min N° 25/00301

N° RG 24/04748 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXA6

S.A. ADOMA

C/

Mme [W] [F] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 mars 2025

DEMANDERESSE :

S.A. ADOMA

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Laurence LEMOINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [F] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurence LEMOINE

Copie délivrée

le :

à : Madame [W] [F] [Y]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2023, ayant pris effet le 01er mai 2023, la SAEM ADOMA a consenti à Mme [W] [F] [Y] un contrat de résidence portant sur logement situé [Adresse 10] ([Adresse 5] [Localité 1], pour une redevance mensuelle initiale de 604,47 euros assimilable aux loyers et charges et 54,43 euros correspondants aux prestations obligatoires.

Par courrier recommandé avec avis de réception délivré le 27 juillet 2024, la SAEM ADOMA a mis en demeure Mme [W] [F] [Y] de lui payer la somme de 1 497,73 euros sous huit jours, à défaut de quoi le contrat de résidence serait résilié de plein droit un mois un mois après l’expiration dudit délai.

Par acte de commissaire de justice du 07 octobre 2024, la SAEM ADOMA a fait assigner Mme [W] [F] [Y] à l’audience du 20 novembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence au 28 août 2024 et subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [W] [F] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— l’autoriser à faire transporter, si besoin, après le départ volontaire ou l’expulsion de l’occupant, les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux risques et périls de l’occupant et à défaut de toute valeur vénale à procéder à leur destruction ;

— condamner Mme [W] [F] [Y] à lui payer la somme de 2 862,75 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure ;

— condamner Mme [W] [F] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou du prononcé de la résiliation judiciaire, égale au montant de la redevance mensuelle due avec application de l’actualisation prévue au contrat, et ce jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ;

— condamner Mme [W] [F] [Y] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris notamment les frais de signification de la mise en demeure, de l’assignation, de la signification du jugement et de ses suites.

À l’audience du 20 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée, à la demande de Mme [W] [F] [Y] , à l’audience du 15 janvier 2025 où elle a été plaidée.

Lors de cette dernière audience, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à 5 592,79 euros selon décompte arrêté au 03 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse. Elle précise que la redevance mensuelle s’élève à 682,51 euros et qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le 09 juillet 2024. Elle souligne ne pas s’opposer à des délais de paiement si les revenus de la locataire sont cohérents et justifiés.

Mme [W] [F] [Y], comparant en personne, sollicite de plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, décrivant sa situation personnelle ainsi que ses charges et ressources.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande en paiement de l’arriéré

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat signé le 15 mai 2023, de la mise en demeure délivrée le 27 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 03 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, que la SAEM ADOMA rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 5 592,79 euros euros. Ce décompte tient compte des redevances dues et des sommes versés par les locataires.

Cependant, sont inclus au 12 juillet 2023, 11 août 2023, 12 septembre 2023 et 12 octobre 2023 des frais de rejet de prélèvement à hauteur de 0,09 euros chacun alors qu’aucune stipulation du bail ne le prévoit et que la locataires n’a pas à supporter des frais bancaires à ce titre. Une somme de 0,36 euros sera dès lors déduite du montant sollicité.

En conséquence, il convient de condamner Mme [W] [F] [Y] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 5 592,43 euros, au titre de la dette, composée des redevances assimilées aux loyers, charges et prestations, ainsi qu’aux indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 03 janvier 2025 (échéance de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 497,73 euros à compter du 27 juillet 2024, date de la mise en demeure, et du présent jugement pour le surplus.

2. Sur la résiliation du contrat de résidence

À titre liminaire, il convient de rappeler que le contrat liant les parties est un contrat de résidence soumis à l’article [8] 633-2 et R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation. Les logements-foyers sont exclus du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 conformément à son article 40.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes des articles L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir qu’en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

En vertu de l’article R. 633-2 du code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat pour impayé des redevances à condition de respecter un délai d’un mois de préavis et si le montant total des impayés correspond à trois termes mensuels consécutifs ou que la somme des impayés correspond à une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges. La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, le contrat de résidence comporte une clause résolutoire, en son article 11, selon laquelle la SAEM ADOMA pourra résilier le contrat notamment en cas d’inexécution par le résident de l’une de ses obligations au regard dudit contrat, un mois après une notification par courrier recommandé avec avis de réception.

La SAEM ADOMA produit le courrier recommandé réceptionné par Mme [W] [F] [Y] le 27 juillet 2024, la mettant en demeure de régler la somme de 1 497,73 euros au titre des redevances impayées dans un délai de 8 jours, à défaut de quoi le contrat de résidence serait résilié de plein droit un mois après l’expiration dudit délai.

Il est en outre établi qu’à la date de cette mise en demeure, le montant des redevances impayées s’élevait à plus de deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges, et que la situation d’impayés avait lieu depuis plus de deux termes consécutifs, la dernière échéance réglée en intégralité remontant au mois de mai 2024.

Enfin, il ressort du décompte produit que la somme visée dans la mise en demeure n’a pas été réglée dans son intégralité dans un délai d’un mois et huit jours.

Dès lors, il y a lieu de constater, sous réserve des développements ci-dessous, que le contrat de résidence s’est trouvé de plein droit résilié à la date du 05 septembre 2024, soit à l’expiration un mois après l’expiration du délai de huit jours mentionné dans le courrier de mise en demeure.

3. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, il convient de rappeler que le contrat liant les parties n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989, et plus précisément à son article 24, d’où l’application des dispositions susvisées.

Il résulte du décompte produit qu’aucun loyer n’a été réglé dans son intégralité depuis l’échéance du mois de mai 2024, conduisant la dette a passer de 432,71 euros à cette date, à 5 592,43 au 03 janvier 2025.

Cependant, Mme [W] [F] [Y] a expliqué que la cessation du règlement de ses loyers était lié à sa situation administrative, étant dans l’attente du renouvellement de son titre de séjour. Elle a justifié, à l’audience, d’un récépissé de demande de renouvellement dudit titre jusqu’au 27 mai 2025. Par ailleurs, elle a précisé que c’est en raison de ces difficultés qu’elle avait perdu son emploi et qu’elle touchait auparavant un salaire de 1 200 euros. Elle a ajouté avoir un enfant à charge et ne pas avoir contracté de prêt.

Compte tenu de ces éléments, et en l’absence d’opposition ferme du bailleur qui n’a communiqué aucun élément sur sa propre situation, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif.

Ces délais de paiement auront pour effet de permettre la poursuite du contrat de résidence tant que les délais seront respectés, en vertu de l’article 1343-5 du code civil, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, la SAEM ADOMA sera autorisée à procéder à l’expulsion de Mme [W] [F] [Y] et de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et dès lors qu’aucune circonstance, tels des manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte, ne justifie des délais réduits puisque la locataire est entrée dans les lieux au terme d’un contrat de résidence. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, Mme [W] [F] [Y] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle assimilable aux loyers, charges et redevances, qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi (soit 682,51 euros au 31 décembre 2024), avec indexation tel que prévue par le contrat, à compter de la date d’effet de la résiliation de plein droit du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

4. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [W] [F] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût de la mise en demeure du 27 juillet 2024, de l’assignation du 07 octobre 2024 et de la signification du présent jugement.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SAEM ADOMA formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé, en application de l’article 514 du Code de procédure civile, que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 15 mai 2023 entre la SAEM ADOMA, d’une part, et Mme [W] [F] [Y], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 10] ([Adresse 6], sont réunies à la date du 05 septembre 2024, et qu’en conséquence, le contrat se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE Mme [W] [F] [Y] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 5 592,43 euros au titre de la dette locative arrêtée au 03 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 497,73 euros à compter du 27 juillet 2024, et pour le solde restant à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [W] [F] [Y] à s’en libérer par 23 mensualités d’un montant minimum de 240 euros chacune et une 24ème mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de redevance courant à son échéance :

1° la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

2° la résiliation du bail sera réputée avoir été prononcée, quinze jours après une mise en demeure demeurée infructueuse,

3° la SAEM ADOMA sera autorisée, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [F] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

4° le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

5° Mme [W] [F] [Y] sera condamnée à payer à la SAEM ADOMA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à la redevance mensuelle assimilable aux loyers, charges et redevances, qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi (soit 682,51 euros au 31 décembre 2024), avec indexation tel que prévue par le contrat, à compter de la date d’effet de la résiliation de plein droit du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [W] [F] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût de la mise en demeure du 27 juillet 2024, de l’assignation du 07 octobre 2024 et de la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE la SAEM ADOMA de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 12 mars 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION