TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 20 Décembre 2024

N° RG 24/03448 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K7DE

Jugement du 20 Décembre 2024

N° : 24/824

[U] [D]

C/

[V] [W]

[C] [W]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e BOMMELAER

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Décembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 22 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [U] [D]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [V] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

M. [C] [W]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mai 2012, Mme [U] [D], représentée par son mandataire, la société FONCIA ARMOR, a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [W] et M. [C] [W] sur des locaux situés au [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 €.

Par actes de commissaire de justice du 29 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 234,67 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [V] [W] et M. [C] [W] le 30 janvier 2024.

Par assignations du 7 mai 2024, Mme [U] [D] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,

• Ordonner l’expulsion de Mme [V] [W] et M. [C] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 15 jours courant à compter de la signification du jugement à intervenir,

• Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :

o 1 376,52 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 22 novembre 2024, Mme [U] [D], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes mais précise qu’au jour de l’audience, les locataires ont apuré leur dette locative. Mme [U] [D] considère donc qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude et à personne, Mme [V] [W] et M. [C] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [U] [D] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [V] [W] et M. [C] [W].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [U] [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 29 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de

1 234,67 € n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 mars 2024.

1.3. Sur les délais de paiement

Cependant, selon l’article 24, V et VII) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

VII.- Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte que, lorsqu’au jour de l’audience la dette est réglée, le juge peut accorder rétroactivement des délais de paiement et constater que du fait des délais qu’il accorde la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, au jour de l’audience, les causes du commandement de payer ont été régularisées par Mme [V] [W] et M. [C] [W].

Dans ces conditions, il convient d’accorder rétroactivement des délais de paiement Mme [V] [W] et M. [C] [W], à compter du jour du commandement de payer en date 29 janvier 2024 jusqu’au jour de l’audience en date du 22 novembre 2024, assortis de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, la dette locative étant apurée au jour de l’audience, la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.

Mme [U] [D] sera donc déboutée de sa demande tendant au constat de la résiliation du bail.

2. Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui leur a été signifié le 29 janvier 2024, Mme [V] [W] et M. [C] [W] n’ont manifestement pas réglé la dette locative de 1 234,67 € qui y était mentionnée.

Toutefois, il convient de rappeler que, au jour de l’audience, les locataires ont apuré l’intégralité de leur dette et qu’ils sont désormais à jour du paiement de leurs loyers. Dans ces conditions, ce manquement contractuel ne peut être tenu comme suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat.

Mme [U] [D] sera donc déboutée de sa demande.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [W] et M. [C] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE que Mme [V] [W] et M. [C] [W] étaient redevables de la somme de 1 234,67 € (mille deux cent trente-quatre euros et soixante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2024,

De façon rétroactive, ACCORDE des délais de paiement à Mme [V] [W] et M. [C] [W] afin qu’ils se libèrent de cette dette locative,

CONSTATE qu’au jour de l’audience du 22 novembre 2024, Mme [V] [W] et M. [C] [W] ont apuré la totalité de leur cette dette locative,

En conséquence, CONSTATE que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué,

DEBOUTE en conséquence, Mme [U] [D] de sa demande de constat de résiliation du bail et de sa demande de prononcé de la résiliation du bail ainsi que d’expulsion et de toutes ses demandes en découlant,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE Mme [U] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [W] et M. [C] [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 29 janvier 2024 et celui des assignations du 7 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge