TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice [Localité 2]

M [N] [Q]

Mme [I] [J] [R]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09173 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBAXE

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 avril 2026

DEMANDERESSE

Société RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [Q], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [J] [R], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 avril 2026 par Mona LECHARNY, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 23 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09173 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBAXE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 01 septembre 2021, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (ci-après la RIVP) a donné à bail à Madame [I] [J] [R] et Monsieur [N] [Q] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 694,23 euros, ainsi que 215 euros de provision pour charges.

A raison d’impayés locatifs, la RIVP a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3390,78 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 25 juillet 2025.

Par notification électronique du 28 juillet 2025, la RIVP a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er octobre 2025 à étude, la RIVP a fait assigner Madame [I] [J] [R] et Monsieur [N] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Madame [I] [J] [R] et Monsieur [N] [Q], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais de l’intéressée à ses risques et périls en un garde-meuble ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du local objet de la présente procédure ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 4308,05 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 25 septembre 2025, outre les intérêts de retard ;

— les condamner solidairement à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;

— le condamner au paiement d’une somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 02 octobre 2025 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 10 février 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, la RIVP, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 1163,50 euros au 02 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse. La RIVP indique qu’il y a bien eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que de sommes supplémentaires pour commencer à apurer la dette, et est favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [I] [J] [R] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, demandant à demeurer dans le logement. Elle indique avoir intégralement soldé la dette la veille de l’audience et produit des justificatifs en ce sens. Dans le cas où les paiements seraient rejetés elle sollicite l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [N] [Q] n’a pas comparu et Madame [I] [J] [R] ne disposait pas d’un pouvoir pour le représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 avril 2026.

Il a été sollicité la production, en cours de délibéré d’un décompte actualisé afin de s’assurer de la prise en compte des paiements effectués.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 01 septembre 2021 entre la RIVP et Madame [I] [J] [R] et Monsieur [N] [Q] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 3390,78 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Madame [I] [J] [R] et Monsieur [N] [Q] le 25 juillet 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par la RIVP que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

La RIVP est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 septembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [I] [J] [R] indique à l’audience qu’ils ont réglé la totalité de la dette en amont de l’audience et produit des justificatifs de paiement en ce sens. Il ressort effectivement du décompte produit par la RIVP en cours de délibéré que le compte locataires de Madame [I] [J] [R] et Monsieur [N] [Q] présentait un solde créditeur de 50 centimes au jour de l’audience. L’intégralité de leur dette a donc bien été apurée en amont.

Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que les locataires étaient en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et il ne saurait leur être reproché, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de ne pas s’être abstenus d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que la présente juridiction n’accorde les délais de paiement et ne suspende les effets de la clause résolutoire.

Dans cette circonstance, il y a lieu de constater que le principe des délais de paiement était justifié et que, faute de dette actuelle, les délais de paiement qui auraient pu être accordés ont déjà été respectés. En conséquence, il sera constaté que la clause résolutoire est ainsi réputée n’avoir jamais joué, l’exécution du contrat de bail se poursuivra donc, et les demandes de la RIVP tendant à l’expulsion, au paiement de la dette et au paiement d’une indemnité d’occupation seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la RIVP a été contrainte d’introduire une action en justice, si bien que Madame [I] [J] [R] et Monsieur [N] [Q] supporteront la charge des dépens.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de la RIVP les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Elle sera donc déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS recevable l’action de la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 01 septembre 2021 entre la RIVP et Madame [I] [J] [R] et Monsieur [N] [Q] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 26 septembre 2025 ;

CONSTATONS que le principe de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire était acquis et que de tels délais de paiement ont déjà été respectés, la dette locative ayant été apurée ;

CONSTATONS, en conséquence, que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

DÉBOUTONS la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] de sa demande d’expulsion ;

DÉBOUTONS la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] de sa demande en paiement au titre de la dette locative, celle-ci ayant été apurée ;

DÉBOUTONS la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [I] [J] [R] et Monsieur [N] [Q], solidairement, aux dépens ;

DÉBOUTONS la RIVP de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection