TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Janvier 2025

GROSSE :

Le 04 avril 2025

à M^e DEGUITRE Alain

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 avril 2025

à M^e BENSA Jean-Claude

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05880 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5PLI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES MANAUX, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alain DEGUITRE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [J] [L]

née le 09 Août 1963 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [N] [L]

né le 03 Juillet 1966 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 29 juin 2023, la SCI LES MANAUX a consenti à bail à Madame [J] [L] un garage et un appartement à usage d’habitation lot 3.4, 3ème étage, [Adresse 4].

Monsieur [N] [L] s’est porté caution des engagements de Madame [J] [L] par acte signé le 28 juin 2023.

Déplorant des loyers impayés, le 17 janvier 2024, la SCI LES MANAUX a fait délivrer à Madame [L] un commandement de payer la somme de 3.395,19 euros visant la clause résolutoire. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 22 janvier 2024.

Suivant assignation du 9 septembre 2024, la SCI LES MANAUX a attrait Madame [J] [L] et Monsieur [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, afin d’entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef la condamnation solidaire de la locataire et de la caution à lui payer les sommes suivantes : une provision de 11.188,63 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er août 2024, montant à parfaire à l’audience une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges, jusqu’à libération complète des lieux la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. L’affaire a été appelée le 7 novembre 2024 et renvoyée à la demande de Madame [L] qui venait de constituer avocat. Elle a été rappelée le 16 janvier 2025 et plaidée.

A l’audience, représentée par son conseil, la SCI LES MANAUX a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 17.856,72 euros au 15 janvier 2025. Le bailleur s’est opposé à l’ensemble des demandes de Madame [L].

Représentée par son conseil, Madame [J] [L] a sollicité des délais de paiement sur trois ans pour apurer sa dette locative, avec suspension des effets de la clause résolutoire, et de statuer ce que de droit sur les dépens de l’instance.

Madame [L] a fait valoir des difficultés financières, suite à la perte de son emploi et d’importants problèmes de santé. Elle a souligné sa bonne foi, l’absence d’aide sociale et la signature d’un contrat de travail en novembre 2024 avec un salaire mensuel de 4.185 euros pour appuyer ses demandes d’échelonnement de la dette et de suspension de la clause résolutoire.

Aucun rapport de diagnostic social et financier de la locataire n’est parvenu au tribunal.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [N] [L] n’a pas comparu et personne pour lui.

Le délibéré a été fixé au 3 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [N] [L] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SCI LES MANAUX.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 10 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LES MANAUX justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 22 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 9 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 et applicable au litige, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

En l’espèce, le bail signé le 29 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 2.11), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 janvier 2024 pour la somme en principal de 3.395,19 euros au titre d’un arriéré locatif.

Il ressort des décomptes de la locataire que les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 mars 2024 conformément à la clause signée entre les parties.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il ressort du décompte actualisé au 15 janvier 2025, que Madame [L] reste à devoir une somme de 17.856,72 euros.

Il convient de déduire de ce décompte un montant de 257,56 euros correspondant aux frais du commandement de payer qui ne relèvent pas de la dette locative.

Pour le reste, Madame [L] n’a pas contesté le principe et le montant de cette dette locative. Elle n’apporte aucune preuve de sa libération.

Elle sera donc condamnée à verser la somme provisionnelle de 17.599,16 euros à la SCI LES MANAUX, au titre de l’arriéré locatif arrêté.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, il ressort du décompte actualisé au 15 janvier 2025 et non débattu par Madame [L], que les loyers courants n’ont pas été repris avant l’audience, le dernier règlement datant d’août 2024. La locataire ne peut donc bénéficier des délais de paiement dérogatoires sur 36 mois, ni d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [L] est donc occupante sans droit ni titre depuis le 17 mars 2024, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant son expulsion.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été réglés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [L] à son paiement, soit un montant de 1.535,94 euros.

Enfin, l’article 1343-5 du code civil prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

Concernant ces délais de paiement de droit commun, compte tenu du montant important de la dette locative, de la qualité de la bailleresse qui n’a reçu que des règlements sporadiques (11 loyers sur 19 dus), du dernier règlement en août 2024, d’un contrat de travail établi par la SAS gérée par Monsieur [N] [L], caution solidaire également défaillante dans ses obligations, de justificatifs des revenus mensuels actuels alors que le contrat de travail a débuté au 1er décembre 2024, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur l’engagement de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l’espèce, par acte d’engagement du 28 juin 2023, Monsieur [N] [L] s’est porté caution solidaire de Madame [J] [L] pour le paiement notamment des loyers, charges, indemnités d’occupation, charges, frais de procédure dus par la locataire, pour une durée de neuf ans renouvelable.

Le commandement de payer lui a été dénoncé par commissaire de justice le 22 janvier 2024, soit dans le délai prévu par l’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [N] [L] sera donc tenu solidairement avec Madame [J] [L] au paiement de l’arriéré locatif, des indemnités d’occupation, et frais de procédure.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, Madame et Monsieur [L] supporteront in solidum les entiers dépens.

L’équité exige qu’ils soient en outre condamnés à payer à la SCI LES MANAUX une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juin 2023, entre la SCI LES MANAUX et Madame [J] [L], portant sur un garage et un appartement à usage d’habitation lot 3.4, 3ème étage, [Adresse 4] sont réunies au 17 mars 2024 ;

DEBOUTONS Madame [J] [L] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [L] de libérer l’appartement et le garage, et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LES MANAUX pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [J] [L] à verser à la SCI LES MANAUX, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit de 1.535,94 euros, due à compter du 17 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [J] [L] solidairement avec Monsieur [N] [L] à verser à la SCI LES MANAUX à titre provisionnel, la somme de 17.599,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Madame [J] [L] et Monsieur [N] [L] in solidum à verser à la SCI LES MANAUX une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [L] et Monsieur [N] [L] in solidum aux entiers dépens ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président