TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 14]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03294 – N° Portalis DB2Z-W-B7J-ICE4

JUGEMENT du 07/11/2025

Madame [C] [K]

Monsieur [H] [K]

C/

Madame [F] [W]

Monsieur [B] [W] (en qualité de caution)

Monsieur [T] [N] (en sa qualité de caution)

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

SCP DUSAN BOURRASSET

M^e Emmanuel LANCELOT

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Madame [F] [W]

M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 07 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et , lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [C] [K]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Monsieur [H] [K]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentés par Maître Christine DUSAN de la SCP DUSAN BOURRASSET, Avocats au Barreau de TOULOUSE substituée par Maître Sarah MALIGNON, Avocat au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [F] [W]

[Adresse 12]

[Adresse 13]

[Localité 5]

comparante en personne et assistée de Maître Emmanuel LANCELOT, Avocat au Barreau de PARIS

Monsieur [B] [W] (en qualité de caution)

[Adresse 15]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Monsieur [T] [N] (en sa qualité de caution)

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 31 mars 2023 signé le 14 avril 2023, M. [H] [K] et Mme [C] [K] ont loué à Mme [F] [W] un local à usage d’habitation, comprenant un parking en sous-sol, situé [Adresse 11], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 800,00 € outre 160,00 € de provision pour charges.

Par acte de caution solidaire signé le 4 avril 2023 M. [T] [N] s’est porté caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par Mme [F] [W].

Par acte de caution solidaire signé le 12 avril 2023 selon lequel M. [B] [W] s’est porté caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par Mme [F] [W].

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024, M. [H] [K] et Mme [C] [K] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 424,00 € au titre des loyers et charges arrêtés au 20 décembre 2024.

Ce commandement a été dénoncé aux deux cautions par actes de commissaire de justice remis le 15 janvier 2025 à M. [T] [N] et le 17 janvier 2025 à M. [B] [W].

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 3 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice respectivement en date des 18 juin 2025, 17 juin 2025 et 12 juin 2025, M. [H] [K] et Mme [C] [K] ont fait assigner Mme [F] [W], M. [T] [N] et M. [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent de :

Prononcer la résiliation du bail en application de la clause résolutoire du contrat de bail,Ordonner l’expulsion sans délai de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,Faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,Condamner la locataire et les cautions solidairement à payer la somme de 5 225,89 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 mars 2025, mensualité du mois de mars 2025 incluse,Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de la présente assignation,Condamner la locataire et les cautions solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,Dire et juger que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les conditions du contrat,

Condamner la locataire et les cautions solidairement à payer la somme de 765,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la locataire et les cautions solidairement ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 19 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 16 septembre 2025.

A cette audience, M. [H] [K] et Mme [C] [K], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 544,25 €, au titre des loyers et charges échus au 8 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus. Les demandeurs précisent s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Citée par acte délivré à l’étude du Commissaire de justice, Mme [F] [W], assistée par son conseil, comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 150,00 €.

Elle expose qu’elle était assistante dentaire et qu’elle a subi une importante baisse de revenus suite à une maladie l’ayant contrainte d’être arrêtée. Elle précise que depuis elle perçoit une indemnité journalière et l’allocation chômage d’aide au retour à l’emploi. Elle explique avoir vidé l’appartement et organisé un rendez-vous pour l’état des lieux de sortie mais avoir découvert que son frère l’avait annulé. Elle précise avoir trouvé un hébergement ainsi qu’un contrat d’apprentissage lui assurant un revenu mensuel de l’ordre de 1 400,00 €. Elle propose d’apurer sa datte à raison de 150,00 euros par mois.

Ayant été autorisée à produire une note en délibéré en cours de délibérée, Mme [F] [W], assistée par son conseil, a transmis un certificat médical justifiant de la réalité de ses problèmes de santé le 22 septembre 2025.

Cités par actes délivrés à PV659 pour M. [T] [N] et à sa personne pour M. [B] [W], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 3 janvier 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [H] [K] et Mme [C] [K] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 8 septembre 2025, la dette locative de Mme [F] [W] s’élève à la somme de 7 135,13 € (soit la somme de 7 544,25 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 409,12 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement la locataire et M. [T] [N] et M. [B] [W], en qualité de cautions solidaires, au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Mme [F] [W] un échelonnement de la dette sur une durée de 19 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 150,00 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 31 mars 2023 unissant les parties stipule en son article 2.11. qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 26 décembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 27 mars 2025.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [B] [W] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [B] [W] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront donc déboutés de leur demande de suppression du délai de deux mois.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [F] [W], M. [T] [N] et M. [B] [W], succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [H] [K] et Mme [C] [K] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, Mme [F] [W], M. [T] [N] et M. [B] [W] seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 765,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [W], M. [T] [N] et M. [B] [W] à verser à M. [H] [K] et Mme [C] [K] la somme de 7 135,13 € (décompte arrêté au 8 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [F] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 150,00 € chacune et une 19e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 avril 2023 entre M. [H] [K] et Mme [C] [K], d’une part, et Mme [F] [W], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 10] >> et ses accessoires sont réunies à la date du 27 mars 2025 ;

DÉBOUTE M. [H] [K] et Mme [C] [K] de leur demande d’expulsion immédiate ;

ORDONNE en conséquence à Mme [F] [W] ou tout occupant de son fait, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [F] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [H] [K] et Mme [C] [K] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [W] à verser à M. [H] [K] et Mme [C] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [W], M. [T] [N] et M. [B] [W] à verser à M. [H] [K] et Mme [C] [K] une somme de 765,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [W] aux entiers dépens de la présente instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente,