TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02468 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JAUH

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de la SA [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lynda LAGHA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 88

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [T] [H] [S], né le 21 Septembre 1995, demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 29 avril 2021, la S.A. d’HLM BATIGERE a donné à bail à Monsieur [T] [H] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6] pour un loyer mensuel initial de 254,36 € et une provision sur charges de 37,83 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [T] [H] [S] le 19 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, la S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 6 mars 2025 où elle a été retenue.

A cette audience, la S.A. d'[Adresse 9] a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Dire recevable et bien fondée l’assignation,

— Constater que le bail a été résilié de plein droit depuis le 20 août 2024,

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [H] [S] ainsi que de tout occupant de son chef sans délai du logement qu’il occupe,

— Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 20 août 2024 à la somme de 309,57 €,

— Condamner Monsieur [T] [H] [S] à payer une indemnité d’occupation de 309,57 € par mois du 20 août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

— Ordonner que l’indemnité d’occupation évolue dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,

— Condamner Monsieur [T] [H] [S] à payer à la S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 3264,60 € au titre des impayés locatifs avec les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— Condamner Monsieur [T] [H] [S] à payer à la partie demanderesse un montant de 700 € avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner Monsieur [T] [H] [S] en tous les frais et dépens y compris ceux du commandement de payer de la SELARL ALSACTE du 19 juin 2024,

— Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La S.A. d'[Adresse 9], représentée par son conseil, maintient ses demandes et produit à titre informatif un décompte arrêté à la date du 3 mars 2025.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, Monsieur [T] [H] [S] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 3 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 29 avril 2021 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juin 2024, pour la somme en principal de 2174,98 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2024.

Monsieur [T] [H] [S] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 août 2024 équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 309,57 € et de dire qu’elle évoluera dans les conditions de l’ancien bail et majorées des charges locatives.

Il devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [T] [H] [S] est non comparant et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT produit dans le cadre de son assignation un décompte daté du 24 septembre 2024 dans lequel il ressort que Monsieur [T] [H] [S] reste devoir la somme de 3264,60 € terme d’août 2024 inclus. Néanmoins, il convient de déduire la somme de 160,91 € au titre des frais de recouvrement.

Monsieur [T] [H] [S], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [T] [H] [S] au paiement de la somme de 3103,69 €, terme d’août 2024 inclus (loyers impayés et avances sur charges et indemnités d’occupation).

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément à la demande.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [T] [H] [S] est non comparant et en l’absence de justificatifs, le défendeur ne justifie pas être dans une situation financière lui permettant de s’acquitter de sa dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [T] [H] [S] supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d’accorder au demandeur la somme de 400 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non de l’assignation s’agissant d’une indemnité fixée par le présent jugement.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 avril 2021 entre la S.A. d’HLM BATIGERE et Monsieur [T] [H] [S] concernant le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 20 août 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [H] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [H] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [T] [H] [S] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [T] [H] [S] à la somme qui aurait été due au titre des loyers et provisions sur charges pour le logement si le bail s’était poursuivi entre les parties, soit la somme de 309,57 € ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] [S] à payer à la S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 août 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] [S] à payer à la S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 3103,69 € (trois mille cent trois euros et soixante-neuf centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 24 septembre 2024 (échéance de loyer d’août 2024 incluse) ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE la S.A. d'[Adresse 9] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] [S] à verser à la S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT une somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 05 juin 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,