TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Hélène PEREZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Isabelle MARCAILLOU-DEGASNE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06270 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HKI

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le 29 avril 2025

DEMANDERESSE

BATIGERE HABITAT

Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle MARCAILLOU-DEGASNE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1773

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [P]

demeurant [Adresse 3]

assisté de Maître Hélène PEREZ, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A662 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-019280 du 01/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 avril 2025 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 29 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06270 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HKI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 juillet 2016, la société BATIGERE ILE DE FRANCE aux droits de laquelle vient la société BATIGERE HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [V] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4311,84 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [P] le 4 mars 2024.

Par assignation du 20 juin 2024, la société BATIGERE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-7315,07 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 10 février 2025, la société BATIGERE HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter l’octroi de délais de paiement au défendeur et la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [V] [P] demande des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société BATIGERE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4311,84 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 mai 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 février 2025, M. [V] [P] lui devait la somme de 7092,06 euros.

M. [V] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu des paiements réalisés après la délivrance du commandement de payer s’imputant sur ses causes, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7 et 1342-10 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [V] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail

Il y a lieu d’allouer à la demanderesse, dans l’hypothèse du maintien dans les lieux du défendeur ou de toute personne de son chef après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à la libération des lieux.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 juillet 2016 entre la société BATIGERE HABITAT, d’une part, et M. [V] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 7 mai 2024,

CONDAMNE M. [V] [P] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 7092,06 euros (sept mille quatre-vingt-douze euros et six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2025, déduction faite du paiement de 650 euros le 3 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [V] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 10 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros puis chaque mois pendant 26 mois, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que les règlements devront intervenir au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [V] [P],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 mai 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [V] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [V] [P] sera condamné à verser à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 mars 2024 et celui de l’assignation du 20 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge