TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/55295 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LCV

N° : 3

Assignation du :

24 Juillet 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 février 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [K] [N]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Nathalie SAULAIS, avocat au barreau de PARIS – #R0084

DEFENDERESSE

S.A.S. OPEN FLATS

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Paul-Marie GAURY, avocat au barreau de PARIS – #G0553

DÉBATS

A l’audience du 10 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte sous seing privé en date du 15 février 2020, [C] [N] a donné à bail commercial à la société par actions simplifiées OPEN FLATS pour une durée de 9 années à compter du 15 février 2020, un local situé [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 19 200 euros HT, payable trimestriellement, et par terme à échoir.

[C] [N] est décédée le 19 avril 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, Monsieur [K] [N] venant aux droits de sa mère [C] [N] a assigné la S.A.S. OPEN FLATS en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir :

— l’expulsion de la S.A.S. OPEN FLATS ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 10.000 euros par jour de retard, le juge des référés se réservant le droit de liquider l’astreinte,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la S.A.S. OPEN FLATS,

— la condamnation de la S.A.S. OPEN FLATS à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 10.947 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024,

— la condamnation de la S.A.S. OPEN FLATS au paiement, à titre provisionnel, de 10 % de la somme,

— la condamnation de la S.A.S. OPEN FLATS au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1 883 euros HT par mois jusqu’à la date de restitution effective des locaux,

— la conservation du dépôt de garantie,

— la condamnation de la S.A.S. OPEN FLATS au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 10 janvier 2025, Monsieur [K] [N], représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 22.145 euros.

Il s’oppose à l’octroi de tout délai.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [K] [N] fait valoir qu’aucun paiement n’a été effectué depuis de nombreux mois et que la défenderesse a d’ores et déjà bénéficié de délais de fait importants.

Il indique le l’index retenu a été fixé sur demande de la défenderesse conformément aux termes du contrat de bail.

Il estime le décompte suffisamment clair.

Par conclusions développées lors de l’audience, la S.A.S. OPEN FLATS, représentée par son Conseil, sollicite dire n’y avoir lieu à référés et à titre subsidiaire :

— fixer le montant de la dette locative à la somme de 14 191, 27 euros au 21 octobre 2024,

— déclarer la nullité du commandement de payer délivré le 11 avril 2024,

— des délais de paiement sur 24 mois.

La société OPEN FLATS sollicite en tout état de cause la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société OPEN FLATS conteste l’indice de référénce retenu pour l’indexation et allègue que le décompte inclus dans le commandement est erroné.

Elle rappelle les limites du pouvoir du juge des référés en matière de clause pénale.

Elle soutient sa bonne foi à l’appui de sa demande de délais de paiement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 février 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l’article 16 du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 11 avril 2024, Monsieur [K] [N] a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance en distinguant le solde locatif de l’indemnité pénale sollicitée et en précisant les mois concernés par l’arriéré locatif. Il ne peut dès lors être considéré comme constitutif d’une contestation sérieuse.

La remise en cause de l’indice d’indexation, si elle concerne le montant sollicité à titre de provision, n’est pas de nature à constituer en elle-même une contestation sérieuse de la validité du commandement de payer.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire au 11 mai 2024.

Sur les délais

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, les éléments comptables produits n’ont pas été de nature jusque lors à permettre le moindre versement et la S.A.S. OPEN FLATS a déjà bénéficié de délais de fait importants. Force est de constater que la défenderesse ne dispose manifestement pas des ressources pour faire face tant au paiement de l’arriéré locatif qu’au versement du loyer courant et la S.A.S. OPEN FLATS sera par conséquent déboutée de sa demande de délais comme suit au présent dispositif.

L’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

En l’espèce, la conservation du dépôt de garantie, de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation et de pénalité contractuelle s’analysent en une clause pénale et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à Monsieur [K] [N] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 20 194, 50 euros, janvier 2025 inclus, déduction faite de la somme sollicitée au titre de l’indexation, dont le caractère sérieusement contestable est établi.

La S.A.S. OPEN FLATS sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 20 194, 50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024 sur la somme de 9 978 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la S.A.S. OPEN FLATS qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la défenderesse au paiement à la demanderesse de la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit au 11 mai 2024 de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la S.A.S. Open Flats devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 1], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons la S.A.S. Open Flats à payer à Monsieur [K] [N] une provision de 20.194, 50 euros (vingt mille cent quatre vingt quatorze euros et cinquante centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au terme de janvier 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024 sur la somme de 9 978 euros (neuf mille neuf cent soixante dix huit euros) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus;

Condamnons la S.A.S. OPEN FLATS à payer à Monsieur [K] [N] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de son départ effectif ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de pénalité contractuelle ;

Déboutons la S.A.S. OPEN FLATS de sa demande de délais ;

Condamnons la S.A.S. OPEN FLATS, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 avril 2024 ;

Condamnons la S.A.S. OPEN FLATS au paiement à Monsieur [K] [N] de la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Fait à Paris le 14 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Maïté FAURY